Deux marchés d'investissement disparates - un ancien et un nouveau - peuvent-ils s'entendre sans se rendre fous?
C'est la question clé pour le financement participatif et le marché immobilier, et la réponse à cette question est positive, car le couple impair semble s'associer assez bien et donner aux investisseurs une nouvelle façon de tirer parti des bénéfices du marché immobilier américain en plein essor.
Le site de crowdfunding immobilier iFunding estime la taille du marché combiné à 11 billions de dollars.
Lors d'une récente conférence Innovations in Real Estate: Crowdfund Investing à New York, Markley Roderick, un avocat de Flaster / Greenberg PC et du modérateur de la conférence, a abordé les réglementations liées à la loi Jumpstart Our Business Startups (JOBS) de 2012. Les règles permettent principalement des investisseurs fortunés (d'une valeur nette de 1 million de dollars ou plus) pour accéder directement au marché immobilier grâce au financement participatif ou aux prêts entre pairs (entre autres marchés d'investissement).
Alors que la Securities and Exchange Commission des États-Unis explore les moyens de permettre aux investisseurs de tous les niveaux de revenu d'accéder au marché immobilier en ligne, Roderick dit que les investisseurs plus riches investissent déjà sur des sites de financement participatif comme iFunding, Realty Mogul, CrowdStreet et Fundrise.
"Si seulement un petit pourcentage d'entre eux n'investissent qu'une petite quantité de leurs actifs dans l'immobilier, le marché sera de plusieurs milliards de dollars", explique Roderick.
Financement participatif
Le financement participatif et le marché immobilier sont un choix naturel. En un mot, le crowdfunding utilise l'accessibilité facile de vastes réseaux d'amis, de famille et de collègues via des sites Web de médias sociaux comme Facebook, Twitter et LinkedIn pour faire connaître une nouvelle entreprise et attirer des investisseurs. Le financement participatif a le potentiel d'augmenter l'esprit d'entreprise en élargissant le bassin d'investisseurs auprès desquels les fonds peuvent être levés au-delà du cercle traditionnel des propriétaires, des proches et des investisseurs en capital-risque.
Les groupes de l'industrie immobilière montent déjà à bord du train de financement participatif, vantant l'accès relativement à faible risque au marché immobilier américain aussi, pour l'instant, les Américains les plus riches.
"Le financement participatif pour l'immobilier n'est pas un phénomène entièrement nouveau", a déclaré la Commercial Real Estate Development Association dans un récent communiqué. «De nombreux joueurs sont entrés sur le terrain. Bien que chacune de ces plateformes ait sa propre niche et sa propre stratégie, avec différents niveaux d'investissement minimum, toutes s'adressent à des investisseurs accrédités qui répondent à des exigences spécifiques en termes de valeur nette et / ou de revenu annuel. En revanche, le financement participatif en vertu de la loi sur les emplois ouvrira le champ à de nombreux autres petits investisseurs. »
Quels sont les avantages et les inconvénients du financement participatif pour les investisseurs? En un mot, cela revient à risquer pour les deux parties; en particulier, combien les investisseurs veulent absorber en ligne.
Selon le rapport, les promoteurs immobiliers et les investisseurs peuvent récolter des rendements financiers importants grâce au financement participatif, et les deux sont en mesure de répartir leurs risques.
Avantages
- Les investisseurs ont accès au marché immobilier avec de petites sommes d'argent.Les investisseurs peuvent travailler directement avec les promoteurs immobiliers et avoir une voix dans le processus.Les investisseurs peuvent choisir dans quels projets immobiliers ils souhaitent investir leur argent.Les investisseurs ont accès à d'innombrables projets, donc le choix n'est pas un problème.
Les inconvénients
- Les risques d'investissement sont les mêmes que pour tout investisseur immobilier. Si le marché se dirige vers le sud, un investisseur perdra probablement de l'argent.Le risque de défaut de placement (de la part des promoteurs immobiliers) est plus élevé pour le financement participatif que pour le financement d'investissement entre particuliers et direct.Un manque de liquidité, comme l'absence d'un marché secondaire, restreint un accès facile aux opportunités de vente pour les investisseurs.
Pour commencer avec le financement participatif dans l'immobilier, Jillienne Helman, PDG de Realty Mogul, conseille de faire affaire avec une entreprise qui va exister pendant un certain temps.
«Tout d'abord, travaillez avec une entreprise de financement participatif qui survivra», dit-elle. «Cela signifie bien capitalisé. Ce qui me fait peur, c'est le nombre d'entreprises de financement participatif dirigées par deux étudiants qui viennent de terminer leurs études collégiales et qui ne sont pas eux-mêmes capitalisés. »
Darren Powderly, le co-fondateur de CrowdStreet.com, affirme que faire preuve de diligence raisonnable est plus important pour l'immobilier que pour d'autres investissements, en ce qui concerne la collaboration avec une entreprise de financement participatif.
«Du point de vue de l'investisseur, il faut veiller à rechercher les plates-formes sur lesquelles il recherche des opportunités d'investissement», explique Powderly. «Toutes les plates-formes ne sont pas créées égales, et plusieurs plans d'affaires sont testés afin de tirer parti de cette tendance émergente.»
Powderly conseille spécifiquement aux investisseurs d'enquêter sur les fondateurs et les cadres supérieurs de la plateforme ou de l'entreprise de financement participatif pour s'assurer qu'ils ont une excellente réputation qui repose sur une expérience commerciale antérieure.
«L'expertise clé de l'industrie dans les domaines de la finance, de l'immobilier et de la technologie est essentielle pour exploiter une plateforme fiable et fiable», ajoute-t-il. «Les investisseurs devraient se tourner vers des plates-formes qui offrent un excellent service client - non seulement pendant le processus de collecte de fonds, mais également après le financement et la clôture de la transaction. Malgré le fait qu'il existe plus de 50 plates-formes dans certains modes de fonctionnement, il n'y en a qu'une demi-douzaine qui émergent en tant que leaders dans l'espace. Les investisseurs doivent rechercher plusieurs plates-formes et sélectionner leurs trois premiers en fonction de leurs objectifs d'investissement et de leur expérience utilisateur préférée. »
La transparence est essentielle
Powderly conseille de rechercher des plateformes de financement participatif et des sponsors qui reconnaissent les risques tout en offrant une approche pédagogique de la gestion des risques. «La plupart des plateformes de crowdfunding immobilier ne permettent aujourd'hui aux investisseurs accrédités, tels que définis par la SEC, d'investir», dit-il. «Il est conseillé aux investisseurs accrédités d'investir des montants qui leur conviennent, compte tenu de leur portefeuille d'investissement global.»
Un autre conseil: n'investissez que dans les offres de sponsors en qui vous avez confiance et qui, en vous étant confiants, veilleront à vos meilleurs intérêts, dans les bons comme dans les mauvais moments.
«Si un investisseur ne comprend pas comment son argent est utilisé, les facteurs de risque de l'investissement et quels facteurs influencent son retour sur investissement, il doit alors demander l'avis de son conseiller en investissement de confiance ou transmettre l'investissement», ajoute-t-il. Poudreuse. «Il y aura de nombreuses autres opportunités d'investissement parmi lesquelles choisir, alors ne vous précipitez pas pour prendre une décision d'investissement non informée.»
Une plateforme de crowdfunding immobilier professionnel devrait fournir aux investisseurs de nombreuses opportunités de communiquer sur l'offre, y compris en faisant des présentations directement au sponsor de la liste de propriétés en question.
Est-ce faisable et comment?
Le catalyseur du lancement du financement participatif pour les investissements immobiliers, ainsi que d'autres types d'entreprises, a été l'adoption de la loi sur les emplois en 2012. Jusqu'à récemment, la capacité de faire de la publicité et de solliciter des investisseurs pour des investissements immobiliers avait été restreinte. La loi sur les emplois (titre II) a radicalement changé la façon dont le capital d'investissement peut être mobilisé en modifiant les règles existantes de la réglementation D, en particulier celles relatives à la manière dont les entreprises peuvent offrir et vendre leurs titres sans avoir à les enregistrer auprès de la Securities and Exchange Commission des États-Unis (SECONDE).
Dans le passé, le règlement D, règle 506, imposait des restrictions aux efforts de collecte de fonds, limitant spécifiquement la collecte de fonds aux seules relations préexistantes et empêchant un sponsor ou une autre partie de solliciter ou de publier ouvertement ces opportunités d'investissement privé. La nouvelle règle 506 (c) permet aux émetteurs, sponsors, syndicateurs et autres personnes levant des capitaux auprès d'investisseurs privés d'annoncer ces opportunités d'investissement privé aux investisseurs accrédités sous certaines conditions. Cette règle est entrée en vigueur le 23 septembre 2013. La nouvelle loi fédérale représente un énorme changement pour les sponsors qui collectent des fonds pour une acquisition ou un développement immobilier. Essentiellement, le titre II donne aux entreprises de financement participatif le feu vert pour commercialiser directement un large bassin d'investisseurs potentiels via les médias sociaux et Internet. Il a également créé un nouveau moyen pour les investisseurs d'accéder plus facilement aux opportunités d'investissement immobilier direct.
Comme le note Powderly, pour la première fois, les investisseurs ont un accès direct à une sélection d'offres immobilières privées qu'ils peuvent parcourir, rechercher et prendre des décisions d'investissement en toute connaissance de cause en ligne.
The Bottom Line
Le crowdfunding sur le marché immobilier s'annonce comme une révolution. Il est en train de décoller, mais suscite déjà un intérêt impressionnant de la part d'investisseurs sérieux.
