Si vous êtes confronté à la retraite et que vous manquez des fonds dont vous avez besoin, pensez à investir dans — l'immobilier.
Certes, ce n'est pas l'atout qui vient en premier à l'esprit. Mais l'immeuble à revenu "peut être un pont important vers la retraite pour ceux qui n'ont pas assez de retraite au sens traditionnel", explique J. Camarda, un investisseur immobilier et CIO de Jacksonville, en Floride, Camarda Wealth Advisors.
Parce que l'immobilier est un marché tellement inefficace, il est possible de trouver de bonnes affaires avec des retours sur investissement très élevés, dit Camarda. Et si vous pouvez gérer la propriété vous-même, vous pouvez collecter plus de revenus. Si vous achetez la bonne propriété au bon prix et aux bonnes conditions, dit-il, une propriété locative peut produire beaucoup plus de revenus que les investissements passifs traditionnels.
Points clés à retenir
- L'immobilier locatif peut être une bonne source de revenu de retraite.L'inefficacité relative du marché immobilier peut produire des aubaines qui offrent de bons rendements.Si vous devez emprunter pour acheter un immeuble locatif, faites-le avant de prendre votre retraite.Choisir un bon emplacement est plus important que de trouver la propriété la moins chère. Vous devriez chercher à gagner environ 8% par an sur votre investissement, après coûts.
Combien d'argent as-tu besoin?
Les lignes directrices sur les prêts hypothécaires exigent généralement que les candidats soient employés et aient au moins deux ans d'antécédents professionnels stables dans la même profession. Les prêteurs exigent également un acompte substantiel, généralement de 30% ou plus, si l'acheteur n'occupe pas la propriété, explique John Walters de LeWalt Consulting Group à Saint-Pétersbourg, en Floride.
N'oubliez pas les dépenses récurrentes
Après avoir compris comment vous allez acheter la propriété, vous devez réfléchir à la façon dont vous allez couvrir les dépenses récurrentes. Posséder une propriété à revenu résidentiel, c'est comme posséder une résidence principale en ce sens qu'il y a des dépenses variables en dehors de l'hypothèque, explique Rob Albertson, un agent immobilier résidentiel avec Austin Fine Properties / PLR à Austin, Texas. Il y a des coûts d'entretien pour les articles mineurs (comme les robinets qui fuient) et les articles majeurs (comme un nouveau toit).
N'oubliez pas les coûts associés à la commercialisation et la perte de revenus pendant les périodes d'inoccupation et de changement de locataire. Albertson dit de ne pas prendre en compte un taux d'occupation supérieur à 92% dans vos calculs, même dans un marché de location chaud. Soyez prudent dans vos estimations de dépenses et de revenus.
Avantages et passifs fiscaux
Il y a aussi des avantages et des passifs fiscaux à considérer. "L'un des principaux avantages associés aux biens locatifs est la possibilité de demander une déduction pour amortissement sur votre déclaration de revenus fédérale", a déclaré Walters.
L'amortissement réduit la valeur de votre propriété chaque année pour se rapprocher de l'usure; cela réduit également votre facture fiscale chaque année que vous la réclamez. Cependant, cela réduit également votre base de coûts, ce qui signifie que vous pourriez payer plus d'impôts si vous vendez la propriété avec profit.
Avant tout, discutez de la faisabilité financière de vos plans avec un CPA, un avocat en immobilier et un agent d'assurance pour voir combien tout coûtera, dit Leis.
Choisissez un emplacement
Acheter à bas prix ne vous aidera pas à obtenir un retour sur investissement si vous ne trouvez pas de locataires qui souhaitent louer la propriété, note Jenny Usaj, courtier gérant et propriétaire d'Usaj Realty à Denver, Colorado.
"Alors que le prix sera plus élevé dans les meilleures zones, le temps de commercialisation de la propriété diminuera ainsi que le temps qu'il restera vacant", dit-elle. Si vous ne savez pas où trouver des locations, commencez près du centre-ville ou près d'un campus universitaire. Les résidences locatives suivent souvent des opportunités d'emploi."
Il est également important de regarder autour du quartier et d'acheter une propriété qui reflète la démographie actuelle de la région, dit Usaj. "La zone est-elle peuplée d'adultes célibataires ou de familles? Une résidence à une ou trois chambres sera-t-elle plus attrayante pour les locataires à proximité? Encore une fois, faites attention de ne pas sauter sur la meilleure affaire du marché. Assurez-vous que la propriété plaira au mode de vie de la région."
Que gagnerez-vous?
"Vous voulez gagner au moins 8% du capital investi dans la location, net de tous frais", explique John Graves, directeur général d'un RIA indépendant, rédacteur en chef du "Retirement Journal" et auteur de "The 7% Solution: VOUS POUVEZ vous permettre une retraite confortable. " Les dépenses comprennent l'hypothèque, les taxes, l'assurance, l'entretien, des frais de gestion immobilière de 10% et une allocation de taux d'inoccupation de 10%.
Problèmes potentiels
Les propriétaires d'immeubles de placement pourraient rencontrer un certain nombre de problèmes, notamment des locataires qui ne paient pas, des coûts d'entretien excessifs et des difficultés à trouver des locataires, explique Cameron Novak, un courtier immobilier et propriétaire du Homefinding Center de Corona, en Californie.
Travailler avec un agent immobilier de bonne réputation avec des références pour trouver votre immeuble de placement est également important, dit-il. De nombreuses municipalités imposent des réglementations et des frais d'inspection rigoureux aux propriétaires qui souhaitent transformer des propriétés occupées par leur propriétaire en locations, explique John Braun, avocat immobilier au Thomas Law Group à Minneapolis et investisseur immobilier chevronné.
Les investisseurs potentiels devraient se pencher sur ces questions avant de s'engager dans un achat. Ils doivent également être conscients que les exemptions de propriété ne s'appliquent pas aux immeubles de placement, ce qui peut entraîner des factures d'impôt foncier plus élevées.
L'immobilier locatif n'est pas entièrement un investissement passif. «Posséder un immeuble à revenu résidentiel n'est pas une affaire mains libres», dit Albertson. "Si vous ne voulez pas gérer la propriété, ou ne pouvez pas, comme vous habitez en dehors de la ville, vous allez voir 8% à 10% de vos loyers bruts allant à une société de gestion pour couvrir la collecte et la réparation des loyers. demandes."
En outre, les propriétaires potentiels devraient évaluer leur propre tempérament avant de se lancer dans la propriété, car le travail implique de traiter avec une variété de personnalités.
Enfin, la sélection du bon locataire est la clé. Un dépistage approfondi est crucial, dit Albertson. "Il s'agit de la personne à qui vous confiez votre avoir de retraite, alors vous feriez mieux de vous assurer que vous ne vous préparez pas à un désastre ou à de nombreux maux de tête."
