La ruée des investisseurs vers des positions défensives dans un marché incertain a poussé les valeurs immobilières à la hausse, certaines augmentant de plus de 50% cette année, soit environ le triple du S&P 500. Maintenant, ces valeurs devraient encore augmenter à mesure que les conflits commerciaux et d'autres vents contraires secouent le marché. Ceux qui devraient bénéficier le plus sont American Tower Corp. (AMT), Equity Residential (EQR), Equinix Inc. (EQIX), Essex Property Trust Inc. (ESS), Crown Castle International Corp. (CCI), Public Storage (PSA)) et Prologis Inc. (PLD), comme indiqué dans un récent rapport de Barron.
Des paris plus sûrs surpassent
La demande accrue d'actions de sociétés dans des industries plus sûres, avec une moindre exposition aux marchés étrangers, a fait grimper les prix des fiducies de placement immobilier ou des actions de sociétés qui possèdent des tours de bureaux, des hôtels, des centres commerciaux et d'autres propriétés commerciales.
Steve Shigekawa, gestionnaire du fonds immobilier Neuberger Berman, se concentre sur les actions de sociétés de haute qualité avec «une dette faible, des portefeuilles immobiliers diversifiés et des équipes de gestion expérimentées qui ont dirigé leurs entreprises à travers plusieurs cycles économiques», selon Barron. Cette stratégie d'investissement a conduit le fonds immobilier Neuberger Berman à afficher un rendement annualisé de 12, 0% au cours des trois dernières années, surpassant 90% de ses pairs dans la catégorie immobilière de Morningstar. Au cours de la dernière décennie, sa classe d'actions institutionnelle plus ancienne a battu 79% de ses pairs.
Au lieu d'investir dans des sociétés immobilières traditionnelles, telles que l'hébergement, les centres commerciaux et les centres commerciaux régionaux, dans lesquels le fonds de Shigekawa a une exposition de moins de 7%, il a doublé pour les sociétés de centres de données, dans lesquelles le fonds détient 12%. exposition.
«Nous sommes moins exposés aux secteurs immobiliers plus cycliques comme l'hébergement et la vente au détail, compte tenu de l'impact du commerce électronique sur les ventes au détail», a déclaré le gestionnaire du fonds. Le fonds de Shigekawa utilise une approche descendante de sélection de titres, en examinant des indicateurs macroéconomiques pour aider à orienter les investissements dans environ 40 entreprises. Par exemple, une période de baisse des taux d'intérêt a contribué à augmenter les parts des actions immobilières, qui souffrent souvent pendant les périodes de hausse des taux d'intérêt en raison du montant de la dette qu'elles contractent.
Entreprises de centres de données
L'une des forces motrices de la croissance de ces entreprises est la demande croissante de centres de données pour prendre en charge le cloud computing. "Lorsque vous pensez à la demande de cloud computing, cela va nécessiter plus de centres de données", a déclaré le gestionnaire de fonds. Cette tendance stimulera particulièrement les sociétés immobilières de centres de données comme Redwood City, en Californie, Equinix, dont les actions ont grimpé en flèche de plus de 62% depuis le début de l'année (YTD).
La firme leader dans le domaine des centres de données répertorie les propriétés de 24 pays à travers le monde et affirme qu'elle n'a pas été affectée par une nouvelle escalade des tensions commerciales en provenance de Washington.
«Alors que le commerce mondial de biens physiques s'effondre, l'inverse est vrai en ce qui concerne notre économie numérique mondiale», a déclaré Charles Meyers, PDG d'Equinix.
Pendant ce temps, les centres de données et les FPI de tour devraient bénéficier du passage à la prochaine génération de réseaux cellulaires, appelée 5G, qui devrait être 10 fois plus rapide que les téléphones 4G actuels. Les FPI de téléphonie cellulaire, également appelées «FPI d'infrastructure», représentaient 17% du fonds immobilier Neuberger Berman.
Les FPI comme «atténuateurs de risques» stables
Scott Craig, gestionnaire de portefeuille du fonds immobilier Eaton Vance, considère les FPI comme un moyen efficace de se protéger contre la volatilité des marchés, selon un autre rapport de Barron. Alors que les vents contraires persistent, les FPI pourraient continuer de se redresser alors qu'elles gagnent en popularité en tant qu '«atténuateur de risques» avec un revenu stable et des flux de trésorerie bloqués.
Bien que les FPI ayant des activités à l'étranger et des revenus dans plusieurs devises puissent être plus exposés à la volatilité des devises, ils sont généralement de plus grande envergure et maintiennent des profils de croissance et des bilans solides, selon le Wall Street Journal.
Et après?
À l'avenir, les investisseurs privilégieront probablement les entreprises qui s'adressent à l'économie numérique mondiale, plutôt que les noms cycliques qui sont plus vulnérables aux ralentissements économiques, aux tarifs et aux perturbations spécifiques à l'industrie, comme les détaillants et les hôtels.
D'autres segments du marché qui pourraient connaître des turbulences comprennent ceux qui peuvent faire face à des coûts plus élevés comme la construction, ainsi qu'un sentiment de consommation plus faible et des pénuries de main-d'œuvre, par Sandler O'Neill + Partners LP, cité par le Journal.
