FPI et fonds communs de placement immobiliers: un aperçu
Les fiducies de placement immobilier (FPI) et les fonds communs de placement immobilier offrent tous deux une diversification et un moyen facile et abordable pour les investisseurs individuels d'investir dans divers segments du marché immobilier. Ils représentent également un véhicule plus liquide pour investir dans ce secteur que de posséder ou d'investir directement dans l'immobilier.
Il existe une grande variété de FPI et de fonds communs de placement du secteur immobilier parmi lesquels choisir. Avant d'envisager l'un ou l'autre type d'instrument, vous devez comprendre les principales différences entre les deux, ainsi que leurs avantages et inconvénients.
Points clés à retenir
- Investir dans des actifs immobiliers peut aider à diversifier un portefeuille et à augmenter les rendements. Les REIT sont des titres assimilables à des actions qui permettent aux investisseurs d'accéder à des portefeuilles immobiliers en actions ou en dette. Les FPI investissent généralement directement dans des propriétés ou des hypothèques. Les fonds communs de placement immobilier sont des fonds gérés qui investissent dans des FPI, des actions et des indices immobiliers, ou les deux.
FPI
Une FPI est une société, une fiducie ou une association qui investit directement dans l'immobilier par le biais de propriétés ou d'hypothèques. Ils se négocient en bourse et sont achetés et vendus comme des actions.
Les trois principaux types sont les FPI d'actions, les FPI hypothécaires et les FPI hybrides. Les FPI d'actions détiennent et investissent dans des propriétés telles que des appartements, des immeubles de bureaux, des centres commerciaux et des hôtels. Les revenus proviennent principalement des loyers des immeubles dont ils sont propriétaires ou ont une part. La majorité des FPI sont des capitaux propres. (Pour en savoir plus, voir: Quels sont les risques des fiducies de placement immobilier? )
Les FPI hypothécaires investissent dans des hypothèques résidentielles et commerciales. Ces FPI prêtent de l'argent pour des hypothèques ou achètent des hypothèques existantes ou des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS). Les revenus sont générés principalement par les intérêts gagnés sur les prêts hypothécaires.
Les FPI hybrides sont une combinaison de FPI d'actions et hypothécaires.
Les FPI paient des dividendes. Ils sont tenus par l'Internal Revenue Service (IRS) de verser la plupart de leurs bénéfices imposables aux actionnaires via des dividendes. Les sociétés de FPI ne paient pas d'impôt sur le revenu des sociétés.
Fonds communs de placement immobilier
Les fonds communs de placement sont des placements communs gérés par des professionnels qui investissent dans divers véhicules, comme les actions et les obligations. Les investisseurs achètent des parts de fonds communs de placement, ou des parts, qui sont achetées ou rachetées à la valeur liquidative (VL) actuelle du fonds. Les VNI sont calculées une fois par jour et sont basées sur les cours de clôture des titres du portefeuille du fonds. (Pour en savoir plus, voir: Les risques des fonds du secteur immobilier .)
Les fonds communs de placement immobiliers investissent généralement dans des actions de FPI, des actions liées à l'immobilier ou une combinaison des deux.
Considérations particulières
Les FPI et les fonds communs de placement immobiliers offrent aux investisseurs individuels un accès limité au capital à des investissements immobiliers diversifiés ou concentrés, car leurs investissements minimums sont relativement bas. Lorsqu'il s'agit de diversification qu'ils offrent, les deux types de fonds contribuent à atténuer les risques.
Selon leur stratégie d'investissement, les OPC immobiliers peuvent être un véhicule d'investissement plus diversifié que les FPI. Cela peut réduire les coûts de transaction pour ceux qui recherchent une plus grande diversification concentrée dans un ou quelques fonds. Ils bénéficient également de la gestion et de la recherche professionnelles de portefeuilles.
Les fonds immobiliers offrent des revenus de dividendes et un potentiel d'appréciation du capital pour les investisseurs à moyen et long terme. N'oubliez pas que les FPI doivent distribuer au moins 90% du revenu imposable aux actionnaires chaque année sous forme de dividendes.
La valeur de l'immobilier a tendance à augmenter en période d'inflation, à mesure que les prix de l'immobilier et les loyers augmentent. Par conséquent, les FPI et les fonds communs de placement immobiliers peuvent servir de couverture potentielle contre l'inflation.
Enfin, les deux types de fonds immobiliers fournissent des liquidités dans ce qui est généralement une classe d'actifs non liquide.
Désavantages
Comme pour tout investissement, il y a des risques à investir dans des FPI et des fonds communs de placement immobilier. Les retours ne sont pas garantis.
De plus, comme pour tous les fonds sectoriels, ceux qui se concentrent sur l'immobilier peuvent être plus volatils que les fonds ayant des horizons d'investissement plus larges, comme un fonds qui suit l'indice S&P 500. Bref, lorsque le marché immobilier vacille, les fonds de ce secteur souffrent. Bien sûr, l'inverse est vrai lorsque le marché immobilier est en plein essor.
La hausse des taux d'intérêt peut également affecter le rendement des fonds immobiliers. Par exemple, les FPI dépendent de dettes ou d'emprunts pour acquérir des propriétés. Lorsque les taux d'intérêt augmentent, le coût d'emprunt augmente également, ce qui peut réduire les bénéfices.
FPI vs exemple de fonds communs de placement immobilier
T. Rowe Price Real Estate (TRREX) est un exemple de fonds commun de placement du secteur (immobilier) avec des avoirs divers. Avec une quarantaine de titres, il investit principalement dans des FPI ainsi que dans des sociétés immobilières cotées en bourse. (Pour en savoir plus, voir: Posséder une FPI d'actions par rapport à une FPI hypothécaire: quelle est la différence?)
The Bottom Line
Les FPI et les fonds communs de placement immobiliers ont leurs différences, mais ils sont similaires en ce qu'ils offrent à la fois des liquidités et un moyen accessible d'obtenir une exposition à des actifs immobiliers diversifiés. Pour les investisseurs de détail sans capital important, ces fonds immobiliers créent une avenue pour investir dans un large éventail de propriétés qui pourraient autrement être hors de portée. Les investisseurs à long terme, en particulier, ont le potentiel de récolter les fruits du dividende et de l'appréciation du capital sur toute la ligne. Avant d'investir dans l'un ou l'autre, assurez-vous de bien comprendre les différences entre les deux, ainsi que les risques et les avantages qui en découlent.
