La forme d'habitation la plus traditionnelle consiste à posséder à la fois une maison et le terrain sur lequel elle est construite. Ceux qui n'ont pas les moyens d'acheter une maison ou qui ne veulent pas se soucier de l'entretien et de l'entretien extérieurs peuvent acheter des condos ou des maisons en rangée. Cependant, il existe une autre option d'accession à la propriété: acheter uniquement la maison et louer le terrain qu'elle occupe.
L'achat d'une maison dans une communauté de terres louées vous permet d'être propriétaire d'une maison que vous n'auriez pas pu vous permettre autrement. Cependant, ce type d'achat n'a pas certains des avantages de la propriété traditionnelle et présente d'autres inconvénients importants. Cette configuration de propriété inhabituelle fonctionnerait-elle pour vous? Continuez à lire pour le découvrir.
Les bases
Avec un œil exercé, vous pouvez généralement repérer une propriété de terrain loué, même si cela n'est pas explicitement indiqué. Les mots clés à rechercher incluent «maison préfabriquée» et «intérêt à bail». Les caractéristiques extérieures de la maison peuvent être décrites en termes, tels que «piscine d'association» ou «courts de tennis d'association». De plus, le prix des biens loués a tendance à être bien inférieur à la valeur marchande. Par exemple, si le tarif courant pour un appartement traditionnel de trois chambres à coucher et deux salles de bains de 1 600 pieds carrés est d'environ 500 000 $, une maison comparable sur un terrain loué peut coûter seulement 150 000 $. Une propriété louée peut également présenter des caractéristiques inhabituellement haut de gamme pour son prix.
Les frais élevés de l'association des propriétaires (HOA) indiquent également qu'une inscription peut concerner un terrain loué. Des frais HOA normaux pourraient être d'environ 250 $ par mois, tandis que des frais HOA sur une propriété de terrain loué pourraient être de 900 $ par mois. Un autre cadeau est que si vous regardez une carte satellite du quartier où se trouve la maison, vous remarquerez peut-être que les maisons sont plus rapprochées que d'habitude et sont extrêmement similaires les unes aux autres. Enfin, dans un quartier typique, certaines maisons ont leurs propres piscines, alors que dans une communauté de terres louées, aucune d'entre elles n'en aura.
Les annonces immobilières ne répertorient pas toujours les biens fonciers loués. Parfois, des informations clés sont omises d'une liste immobilière en raison de la négligence d'un agent ou parce que l'agent ou le vendeur essaie de cacher quelque chose. Enquêter sur les faits cachés et ne jamais acheter une propriété de terrain loué sans bien comprendre les caractéristiques inhabituelles de ce type de propriété.
Types de terrains loués
Il existe plusieurs types de propriétés résidentielles louées, et le type le plus courant varie selon la région. À Hawaï et au Delaware, il existe des condos à bail. Dans les régions où les réservations sont amérindiennes, comme Palm Springs, vous pourrez peut-être acheter une propriété sur un terrain loué. À Los Angeles, où même les maisons dans les banlieues dépassent de loin les prix que la personne moyenne peut se permettre, il existe des propriétés de terres louées dans les zones suburbaines, telles que Simi Valley et Canyon Country. La Floride et l'Arizona ont également un certain nombre de communautés de retraite de terres louées.
Les propriétés de terres louées existent dans d'autres régions, mais comme la location de terres est un moyen non conventionnel d'acheter une propriété, cette option n'est pas disponible dans tous les États. Les parcs à roulottes, peut-être la forme la plus courante de communauté de terres louées, peuvent être trouvés presque partout.
Lorsque vous achetez une maison ou un condo sur un terrain loué, vous contractez une hypothèque sur la propriété comme d'habitude. Le paiement hypothécaire mensuel sera moindre car le prix d'achat de la maison est moins élevé, mais vous devrez également payer des frais de location foncière mensuels importants. Étant donné que les propriétés à bail foncier sont souvent situées dans des communautés entières de propriétés similaires, une propriété de terrain loué peut également entraîner des frais HOA pour couvrir l'entretien de l'aménagement paysager, des piscines communautaires, des bâtiments communautaires, etc.
considérations générales
- Combien de temps reste-t-il sur le bail? Si la durée du bail restant est plus courte que vous prévoyez de rester dans la maison, il est impératif de savoir ce qui arrive à votre intérêt dans la propriété à la fin de la durée du bail. La durée du bail affectera également votre capacité à financer la maison. Il peut être difficile, voire impossible, d'obtenir une hypothèque si la durée restante du bail sur le terrain est de 20 ans et que vous souhaitez une hypothèque de 30 ans. Idéalement, un bail qui dépasse votre durée de vie restante potentielle protégera vos intérêts financiers et votre tranquillité d'esprit. Bien sûr, même si vous ne vivez pas dans cette maison pour le reste de votre vie, c'est bien d'avoir cette option. Et si vous vendez la maison, une durée de bail restante aura une incidence positive sur votre prix de vente.
Quels sont les termes de la clause de rachat? Vérifiez les termes de la clause de rachat si le bail expirera pendant que vous êtes toujours propriétaire de la maison. Si le bail expire et n'est pas renouvelé, vous devrez renoncer à l'utilisation du terrain sur lequel votre maison est construite. Certaines clauses de cession stipulent que vous devez également renoncer à toute amélioration du terrain (c.-à-d. Votre condo, maison de ville ou maison). Évitez les mauvaises surprises en obtenant les informations avant d'acheter.
Quel est le paiement mensuel du bail foncier, à quelle fréquence s'ajuste-t-il et de combien? S'il y a des frais HOA, posez les mêmes questions à ce sujet. Vous voulez vous assurer que vous économiserez vraiment de l'argent en achetant un terrain loué et que vous ne serez pas un jour obligé de déménager en augmentant les coûts.
Suis-je mieux de louer? Demandez-vous si la possession d'une maison sur un terrain loué est vraiment supérieure à la location. Les deux sont similaires à bien des égards, y compris le paiement de frais mensuels qui sont déterminés par une autre partie. Posséder une maison traditionnelle peut vous donner un plus grand degré de liberté; si cela est important pour vous, cela peut valoir la peine d'attendre pour épargner pour un acompte ou pour augmenter suffisamment vos revenus pour avoir droit à une bonne hypothèque sur une maison traditionnelle.
Les avantages
L'achat d'une maison sur un terrain loué offre les avantages suivants.
- Vous achetez la maison pour beaucoup moins qu'une maison traditionnelle parce que vous n'avez pas à acheter le terrain.
Les terrains loués sont souvent meilleurs que les appartements pour enfants et animaux domestiques, et vous pouvez investir l'argent que la location vous permet d'économiser. Les acheteurs peuvent vivre dans un endroit à prix élevé qu'ils n'auraient pas pu se permettre autrement. Par exemple, à Huntington Beach, en Californie, il existe plusieurs communautés de maisons mobiles près de l'océan Pacifique. Pour acheter même une maison d'entrée de gamme à Huntington Beach, vous pourriez avoir besoin d'environ 400 000 $. L'achat d'une maison d'entrée de gamme dans un parc à roulottes, par comparaison, pourrait coûter aussi peu que 40 000 $.
Les communautés de terres louées comprennent souvent des équipements que l'on ne trouve pas toujours dans les quartiers traditionnels, tels que les pavillons, les piscines, les courts de tennis, les terrains de jeux et les terrains de golf. En raison de l'aspect association communautaire, tous les frais HOA peuvent inclure la tonte régulière de votre pelouse.
Parce que vous ne possédez pas le terrain, vous aurez probablement des impôts fonciers faibles ou inexistants, ce qui peut aider à réduire une partie de l'aiguillon du paiement des terres louées et des frais HOA. Dans certaines régions, les lois locales limitent le montant auquel les redevances foncières louées peuvent augmenter chaque année.
Désavantages
Voici les inconvénients de cette forme d'accession à la propriété.
- L'inconvénient le plus important de posséder une maison sur un terrain loué est lié à la valeur nette du bâtiment. Pour de nombreuses personnes, l'accession à la propriété est une source majeure de richesse. Avec un terrain loué, vous risquez de perdre la totalité de vos capitaux propres à l'expiration du bail, selon les termes de la clause de rachat. La revente de la maison est susceptible d'être plus difficile que la revente d'une maison traditionnelle, d'autant plus qu'avec chaque année qui passe, la durée restante du bail se raccourcit. Pour cette raison, si vous voulez laisser quelque chose à vos héritiers, une maison sur un terrain loué ne leur sera pas aussi précieuse qu'une maison traditionnelle. Les propriétés de terres louées font souvent partie d'un HOA, ce qui signifie des frais mensuels supplémentaires qui sont quelque peu imprévisibles. Alors que les frais HOA sont généralement un montant fixe chaque mois, ils peuvent augmenter chaque année. La HOA peut également percevoir une évaluation spéciale pour les réparations ou mises à niveau de propriétés communautaires majeures, créant ainsi une facture importante et inattendue. Les frais HOA peuvent être particulièrement gênants pour ceux qui n'utilisent pas les équipements communs comme les piscines, ou qui préfèrent faire leur propre aménagement paysager pour économiser de l'argent.
Bien que la propriété d'habitation traditionnelle puisse être une bonne couverture contre l'inflation, la possession d'une propriété de terrain loué ne l'est pas. Lorsque vous achetez une maison avec une hypothèque à taux fixe, votre paiement reste le même chaque année à mesure que l'inflation augmente . Finalement, le paiement mensuel pour devenir propriétaire de votre maison pourrait être inférieur à celui de la location dans votre quartier. Et tandis que la valeur des maisons fluctue, les hausses de prix à long terme correspondent généralement ou dépassent le taux d'inflation. Dans une communauté de terres louées, vos paiements de location mensuels et les frais HOA augmenteront probablement au moins autant que le taux d'inflation. Pendant ce temps, votre maison perdra de sa valeur à l'approche de la fin du bail.
Si vous avez une maison préfabriquée sur un terrain loué et que le bail expire (et que la clause de cession ne vous oblige pas à renoncer à la propriété), vous pouvez théoriquement les ramener chez vous dans une autre communauté de terres louées ou sur une parcelle de terrain que vous avez acheté. Cependant, ce n'est pas très réaliste, sauf si vous achetez une maison roulotte. Sinon, vous devrez démonter la maison et la transporter sur un nouveau terrain. Cela peut être très peu pratique et coûtera probablement trop cher.
The Bottom Line
L'achat d'une maison sur un terrain loué peut être tentant quand vous voyez le bas prix de vente, mais l'achat implique de nombreuses complexités que l'achat d'une maison traditionnelle ne fait pas. La propriété d'une maison traditionnelle crée probablement la plus grande sécurité financière pour la plupart des gens, mais acheter une maison sur un terrain loué peut être une alternative viable pour ceux dont la priorité principale est d'acheter dans une communauté particulière à un prix inférieur à une maison traditionnelle ou un condominium, plutôt que de construire équité.
