La loi de 2017 sur les réductions d'impôt et les emplois a introduit une multitude de nouveaux allégements fiscaux tout en supprimant les autres, dont l'un était censé affecter les intérêts sur les prêts immobiliers. Une grande partie de cette déduction a effectivement été éliminée, au moins jusqu'à la fin de 2025. L'Internal Revenue Service (IRS), cependant, a permis une faille dans la loi fiscale qui permettrait à certains propriétaires de continuer à bénéficier de l'intérêt sur le prêt hypothécaire déduction.
Plusieurs autres modifications fiscales affectent directement les contribuables qui possèdent une maison ou prévoient d'en acheter une, notamment une réduction de la limite de la dette hypothécaire déductible à 750 000 $ pour les prêts contractés après le 14 décembre 2017. La limite précédente était de 1 million de dollars. De plus, à l'avenir, il y a un plafond de 10 000 $ sur les déductions détaillées pour les taxes nationales et locales (SALT), y compris les taxes foncières.
Points clés à retenir
- Malgré les dispositions de la loi sur les réductions d'impôt et les emplois, l'IRS dans un avis de 2018 indique que les intérêts sur les prêts immobiliers sont toujours déductibles, tout comme les intérêts sur les HELOC et les hypothèques de second rang. Pour bénéficier de la déduction, l'argent du prêt doit être destiné à l'IRS utilisation approuvée: à savoir, «acheter, construire ou améliorer substantiellement la maison du contribuable» pour laquelle les fonds ont été empruntés. L'argent doit servir à un usage domestique, ne pas rembourser des dettes personnelles ou d'autres dépenses. La déduction n'est pas illimité; le montant total des intérêts hypothécaires pouvant être déduits à partir de 2018 est de 750 000 $.
Nouvelles règles pour la déduction des intérêts sur les prêts immobiliers
En février 2018, l'IRS a publié un avis à l'intention des contribuables concernant le statut de la déduction des intérêts sur les prêts immobiliers. L'avis a précisé que les intérêts sur les prêts sur valeur domiciliaire, les lignes de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) et les hypothèques de second rang sont toujours déductibles, quelle que soit l'étiquetage du prêt, tant que le prêt est destiné à une utilisation approuvée par l'IRS.
Plus précisément, les prêts sur valeur domiciliaire, les HELOC ou les hypothèques de second rang doivent être utilisés pour «acheter, construire ou améliorer sensiblement la maison du contribuable qui garantit le prêt» pour que les intérêts soient déductibles.
Bien que l'IRS n'incluait pas de liste des dépenses qui seraient couvertes par les dispositions de la loi, l'avis contenait des exemples de dépenses de rénovation autorisées. Par exemple, vous pouvez toujours bénéficier de la déduction si vous utilisez un prêt sur valeur domiciliaire ou HELOC pour effectuer les opérations suivantes:
- Construisez un ajout pour agrandir votre maisonMettez un nouveau toit sur la propriétéRemplacez votre système de CVCRéalisez un vaste projet de rénovation de cuisine ou de salle de bainResurfacez votre allée
Impact des nouvelles règles sur les prêts immobiliers
Le maintien de la déduction pour les contribuables admissibles est une bonne nouvelle pour les propriétaires. Un rapport de TransUnion estime que plus des deux tiers des propriétaires pourraient être éligibles à un HELOC, et les origines HELOC devraient atteindre jusqu'à 11 millions d'ici 2022. Le rapport estime également que le nombre de consommateurs qui ouvrent une ligne de crédit sur valeur domiciliaire entre d'ici 2022, ce taux sera plus du double de celui de ceux qui l'ont fait entre 2012 et 2016.
Le maintien de la déduction pour prêts sur valeur domiciliaire, même sous une forme limitée, peut également avoir des implications positives pour encourager l'accession à la propriété.
D'autres dispositions de la facture fiscale pourraient avoir l'effet contraire. En plus de la réduction drastique de la déduction fiscale de l'État et des impôts locaux, la déduction standard a presque doublé, à 12 000 $ pour les déclarants célibataires et à 24 000 $ pour les couples mariés qui produisent une déclaration conjointe.
Selon un rapport de la National Association of Realtors, la déduction standard plus élevée peut réduire le nombre de contribuables qui trouveraient avantageux de réclamer des intérêts hypothécaires et des déductions d'impôt foncier en détaillant. Cela signifierait qu'il n'y aurait pas de différence fiscale entre la location et la propriété pour plus de 90% des contribuables. Le maintien de la déduction pour prêt sur valeur domiciliaire peut être considéré comme une incitation supplémentaire à acheter au lieu de louer.
Meilleures pratiques pour demander la déduction des intérêts sur valeur domiciliaire
Il en va de même si vous contractez un prêt et que vous laissez l'argent à la banque en tant que fonds au cas par cas pour les urgences.
De plus, les rénovations doivent être effectuées sur la propriété sur laquelle vous contractez le prêt sur valeur domiciliaire. Vous ne pouvez pas, par exemple, contracter un emprunt sur votre résidence principale et utiliser l'argent pour rénover votre chalet au bord du lac.
Ensuite, gardez des registres appropriés de vos dépenses. Les chances d'être audité par l'IRS sont généralement faibles, mais vous ne voulez prendre aucun risque. Si vous prévoyez d'utiliser un prêt sur valeur domiciliaire ou HELOC pour payer des réparations ou des mises à niveau à domicile, assurez-vous de conserver des reçus pour tout ce que vous dépensez et des relevés bancaires indiquant où l'argent est allé.
Enfin, n'oubliez pas que la déduction n'est pas illimitée. Le montant total des intérêts sur la dette hypothécaire pouvant être déduits à compter de 2018 est de 750 000 $. Si vous avez une grande quantité de capitaux propres et un prêt hypothécaire de premier rang important, il se peut que vous ne puissiez pas déduire tous les intérêts combinés payés. Étant donné que les intérêts sur les prêts hypothécaires plus anciens sont protégés par des prêts d'un million de dollars, vérifiez attentivement avec votre comptable ce que vous pouvez déduire si vous avez à la fois un prêt hypothécaire plus ancien et un prêt sur valeur domiciliaire admissible aux déductions.
The Bottom Line
Un prêt sur valeur domiciliaire ou une marge de crédit peut être une source de financement pratique lorsque vous souhaitez embellir votre maison. Accrocher une déduction fiscale pour les intérêts que vous payez est un avantage supplémentaire. Comme pour tout autre prêt, cependant, prenez le temps de comparer les taux d'intérêt et les conditions de prêt des différents prêteurs pour trouver la meilleure offre possible.
