Investir dans l'immobilier locatif ressemble à une excellente idée sur le papier. Vous venez d'acheter une place dans un quartier agréable, de trouver des locataires et de laisser l'argent rentrer - non? Eh bien, en fait, il y a certaines questions que vous devez considérer avant d'acheter une propriété et de mettre une annonce "à louer" sur la pelouse et dans le journal (ou en ligne). Ici, nous fournissons un aperçu des avantages et des inconvénients de la propriété d'un bien locatif et vous donnons quelques conseils sur la façon de réaliser un profit en tant que propriétaire.
Conseils pour le propriétaire potentiel
Avantages de l'immobilier locatif
De nombreuses personnes qui ne se sentent pas à l'aise d'investir dans des instruments financiers n'hésitent pas à investir dans l'immobilier, car il s'agit d'un actif tangible. Il s'agit d'une distinction psychologique, car un mauvais stock et un mauvais bien locatif sont également capables de perdre de l'argent. Cela dit, voici les avantages qui apparaissent sur le papier:
Revenu actuel. Il s'agit du loyer qui reste après le paiement de l'hypothèque et des dépenses connexes. Le revenu actuel est essentiellement de l'argent mensuel pour lequel vous n'aviez pas à travailler - votre propriété le produit pour vous.
Appréciation. Il s'agit de l'augmentation de valeur que les propriétés connaissent généralement au fil du temps. L'appréciation n'est pas garantie. Cependant, si vous possédez une propriété dans une zone stable (villes), la propriété augmentera probablement en valeur au fil des ans. Même les propriétés dans les zones peu peuplées et moins souhaitables peuvent apprécier en raison de l'inflation générale.
Influence. Les propriétés locatives peuvent être achetées avec des fonds empruntés. Cela signifie que vous pouvez contrôler l'ensemble de la propriété et les capitaux propres qu'elle détient en inscrivant seulement une fraction de son coût total - pourcentage de la valeur totale. De plus, la propriété que vous achetez garantit la dette plutôt que vos autres actifs. Si vous ne respectez pas les versements mensuels du prêt, vous risquez de perdre le bien locatif, mais vous ne devriez pas perdre votre propre maison.
Avantages fiscaux. Vos revenus de location peuvent être exonérés d'impôt si vous ne recevez pas de flux de trésorerie nets après déduction des dépenses. Cela signifie que votre hypothèque est remboursée et que vous détenez une plus grande partie de la valeur totale de la propriété (plutôt que de simplement la contrôler), mais vous ne payez pas d'impôt sur l'argent qui le fait pour vous. En outre, vous pouvez également retirer de l'argent en franchise d'impôt en refinançant votre prêt si la propriété s'apprécie et que les taux d'intérêt baissent. Enfin, vous pourrez peut-être éviter de payer des impôts sur la vente d'un bien locatif si vous le vendez et réinvestir rapidement l'argent dans un autre bien (appelé échange ou échange en franchise d'impôt).
Inconvénients de l'immobilier locatif
Responsabilité. Que se passe-t-il si un escalier se brise sous les pieds de votre locataire? Avec l'augmentation des poursuites frivoles et l'impossibilité de quantifier la nature de la «détresse émotionnelle», la responsabilité peut être une chose effrayante. Offrir à quelqu'un un abri en échange d'argent vous met, vous et le locataire, dans une relation où les deux parties sont responsables. Vous devez être certain que la propriété que vous louez respecte tous les codes et règlements du bâtiment.
Dépenses inattendues. Que faites-vous lorsque vous soulevez le tapis du sous-sol et trouvez une fissure qui s'ouvre sur l'abîme? Il est impossible de se préparer à toutes les dépenses liées à la propriété d'un bien locatif. Les chaudières, la plomberie et les accessoires doivent souvent être remplacés et ne sont pas trop chers. Cependant, un câblage défectueux, de mauvaises fondations et une toiture compromise peuvent être très coûteux à réparer. Si vous ne pouvez pas payer les réparations, vous vous retrouverez sans locataire et avec la sombre perspective de vendre la propriété à un rabais important. De plus, comme les codes du bâtiment évoluent avec le temps, la peinture au plomb, l'amiante, les tuiles de toiture en cèdre et d'autres matériaux qui ont passé l'inspection dans le passé peuvent être réévalués à votre désavantage.
Mauvais locataires. Personne ne veut avoir à recourir à une agence de recouvrement pour percevoir le loyer en souffrance. Malheureusement, presque tous les propriétaires ont une histoire qui implique que des officiers de police ou des shérifs escortent leur locataire hors de la propriété - effaçant tous les espoirs d'obtenir les cinq mois de loyer en souffrance. Les mauvais locataires peuvent également augmenter vos dépenses imprévues et même vous frapper d'un procès.
Poste vacant. Aucun argent entrant ne signifie que vous devez effectuer des paiements mensuels de votre propre poche. Si vous avez un fonds d'urgence, vous pourrez survivre à des postes vacants sans problème. Si vous n'en avez pas, vous pouvez vous retrouver à vous battre pour payer le loyer au propriétaire le plus dur de tous - la banque.
Conseils aux propriétaires
Minimiser les inconvénients de posséder un bien immobilier est en fait simple. Voici quelques directives qui vous aideront.
Gardez vos attentes raisonnables. Ayez l'objectif de flux de trésorerie positifs, mais ne vous attendez pas à acheter un nouveau yacht à la fin de l'année. Si vous gardez vos attentes sous contrôle, vous ne serez pas tenté d'augmenter le loyer et de chasser les bons locataires.
Trouvez un équilibre entre les gains et l'effort. Envisagez-vous d'être un propriétaire "pratique"? ou devez-vous travailler avec une entreprise? Le revenu actuel ne semble pas si élevé si vous effectuez un autre quart de travail à temps plein sur votre propriété locative. Heureusement, il existe des sociétés de gestion immobilière qui géreront votre propriété pour un pourcentage des revenus de location; vous pourriez envisager d'en engager un.
Connaissez les règles. Les lois fédérales et étatiques décrivent vos responsabilités et obligations, vous ne pouvez donc pas prétendre à l'ignorance quand quelque chose se produit. Vous devrez faire de la lecture; néanmoins, il vaut mieux passer 20 heures dans la bibliothèque que dans la salle d'audience.
Faites inspecter la propriété. L'une des meilleures façons d'éviter les dépenses imprévues est de faire inspecter la propriété par un professionnel avant de l' acheter.
Assurez-vous que vos baux sont légaux. Si vous faites une erreur sur le bail, il vous sera plus difficile de plaider si un locataire enfreint les conditions.
Appeler les références et exécuter des vérifications de crédit. Trop de propriétaires se précipitent pour combler une vacance plutôt que de prendre le temps de s'assurer que le locataire potentiel est une meilleure option qu'une propriété vide. Si vous avez le temps, vous voudrez peut-être passer par l'espace de vie actuel d'un locataire potentiel - c'est à quoi ressemblera probablement votre propriété lorsque ce locataire y vivra.
Rejoignez l'Association des propriétaires de votre région. Rejoindre une association vous fournira une riche expérience ainsi que des exemples de baux, des copies des lois et règlements, et des listes d'avocats, d'entrepreneurs et d'inspecteurs décents. Certaines associations peuvent même vous permettre de vous inscrire avant d'acheter un bien locatif.
Faites-vous des amis avec un avocat, un fiscaliste et un banquier. Si vous aimez posséder des biens locatifs, un réseau comprenant ces trois professionnels sera indispensable si vous souhaitez augmenter votre patrimoine.
Assurez-vous d'avoir le bon type d'assurance. Après avoir appris les règles, vous devrez souscrire une assurance pour couvrir votre responsabilité. Vous aurez besoin de l'aide d'un professionnel de l'assurance pour sélectionner le forfait approprié à votre type de bien locatif; une politique de propriétaire de vanille ordinaire peut ne pas être adéquate.
Créez un fonds d'urgence. Il s'agit essentiellement d'argent destiné à des dépenses imprévues non couvertes par une assurance. Il n'y a pas de montant fixe pour un fonds d'urgence, mais 20% de la valeur de la propriété est une bonne ligne directrice. Néanmoins, tout vaut mieux que rien. Si vous recevez un revenu actuel d'une propriété, vous pouvez mettre cet argent en commun dans le fonds d'urgence.
