Refinancer une hypothèque signifie rembourser un prêt existant et le remplacer par un nouveau. Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles les propriétaires refinancent: pour obtenir un taux d'intérêt plus bas; pour raccourcir la durée de leur hypothèque; passer d'une hypothèque à taux variable (ARM) à une hypothèque à taux fixe, ou vice versa; de puiser dans la valeur nette du logement pour financer un achat important ou pour consolider la dette.
Étant donné que le refinancement peut coûter entre 3% et 6% du capital d'un prêt et, comme avec une hypothèque originale, nécessite une évaluation, une recherche de titre et des frais de demande, il est important pour un propriétaire de déterminer si le refinancement est une sage décision financière.
Refinancement pour garantir un taux d'intérêt plus bas
L'une des meilleures raisons de refinancer est de baisser le taux d'intérêt de votre prêt existant. Historiquement, la règle d'or est que le refinancement est une bonne idée si vous pouvez réduire votre taux d'intérêt d'au moins 2%. Cependant, de nombreux prêteurs affirment qu'une épargne de 1% est une incitation suffisante au refinancement.
Points clés à retenir
- Un taux d'intérêt plus bas sur votre prêt hypothécaire est l'une des meilleures raisons de refinancer.Lorsque les taux d'intérêt baissent, envisagez de refinancer pour raccourcir la durée de votre prêt hypothécaire et payer beaucoup moins en paiements d'intérêts.Passez à un prêt hypothécaire à taux fixe ou à un taux - un taux - peut avoir un sens en fonction des taux et de la durée pendant laquelle vous prévoyez de rester dans votre maison actuelle. Le recours aux capitaux propres ou la consolidation de la dette peuvent être de bonnes raisons de refinancer - ou cela peut parfois aggraver le piège de la dette.
La réduction de votre taux d'intérêt vous permet non seulement d'économiser de l'argent, mais elle augmente également le taux auquel vous augmentez la valeur nette de votre maison, et elle peut réduire la taille de votre paiement mensuel. Par exemple, une hypothèque à taux fixe de 30 ans avec un taux d'intérêt de 9% sur une maison de 100 000 $ a un capital et des intérêts de 804, 62 $. Ce même prêt à 4, 5% réduit votre paiement à 506, 69 $.
Refinancement pour raccourcir la durée du prêt
Lorsque les taux d'intérêt baissent, les propriétaires ont souvent la possibilité de refinancer un prêt existant pour un autre prêt qui, sans beaucoup de changement dans le paiement mensuel, a une durée beaucoup plus courte. Pour un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans sur une maison de 100000 $, un refinancement de 9% à 5, 5% peut réduire la durée de moitié à 15 ans avec seulement une légère variation du paiement mensuel de 804, 62 $ à 817, 08 $.
Refinancement pour convertir en une hypothèque à taux variable ou à taux fixe
Alors que les ARM commencent souvent à offrir des taux inférieurs à ceux des prêts hypothécaires à taux fixe, des ajustements périodiques peuvent entraîner des augmentations de taux qui sont plus élevées que le taux disponible via une hypothèque à taux fixe. Lorsque cela se produit, la conversion en une hypothèque à taux fixe se traduit par un taux d'intérêt plus bas et élimine les inquiétudes concernant les futures hausses de taux d'intérêt.
Inversement, la conversion d'un prêt à taux fixe en ARM peut être une bonne stratégie financière en cas de baisse des taux d'intérêt. Si les taux continuent de baisser, les ajustements périodiques des taux sur un ARM entraînent une baisse des taux et des versements hypothécaires mensuels moins importants, ce qui élimine la nécessité de refinancer chaque fois que les taux baissent. Avec la hausse des taux d'intérêt hypothécaires, en revanche, ce serait une stratégie imprudente.
La conversion à un ARM, qui a souvent un paiement mensuel inférieur à celui d'une hypothèque à terme fixe, peut être une bonne idée pour les propriétaires qui ne prévoient pas de rester dans leur maison pendant plus de quelques années. Si les taux d'intérêt baissent, ces propriétaires peuvent réduire le taux d'intérêt et le paiement mensuel de leur prêt, mais ils n'auront pas à s'inquiéter des taux d'intérêt futurs plus élevés, car ils ne vivront pas assez longtemps dans la maison.
Refinancement pour exploiter les capitaux propres ou consolider la dette
Bien que les raisons de refinancement mentionnées précédemment soient toutes financièrement solides, le refinancement hypothécaire peut être une pente glissante vers une dette sans fin.
Les propriétaires accèdent souvent à la valeur nette de leur logement pour couvrir les dépenses importantes, telles que les coûts de rénovation de la maison ou les études universitaires d'un enfant. Ces propriétaires peuvent justifier le refinancement par le fait que le remodelage ajoute de la valeur à la maison ou que le taux d'intérêt sur le prêt hypothécaire est inférieur au taux sur l'argent emprunté auprès d'une autre source.
Une autre justification est que les intérêts sur les hypothèques sont déductibles d'impôt. Bien que ces arguments puissent être vrais, l'augmentation du nombre d'années que vous devez sur votre hypothèque est rarement une décision financière intelligente, ni dépenser un dollar en intérêts pour obtenir un 30- déduction fiscale de cent. Notez également que depuis l'entrée en vigueur de la loi sur la réduction des impôts et les emplois, la taille du prêt sur lequel vous pouvez déduire les intérêts est passée de 1 million de dollars à 750 000 $ si vous avez acheté votre maison après le 15 décembre 2017.
De nombreux propriétaires se refinancent pour consolider leur dette. À première vue, remplacer une dette à intérêt élevé par une hypothèque à faible intérêt est une bonne idée. Malheureusement, le refinancement n'apporte pas de prudence financière automatique. Ne faites cette étape que si vous êtes convaincu de pouvoir résister à la tentation de dépenser une fois que le refinancement vous aura libéré de votre dette.
Il faut des années pour récupérer les 3% à 6% du capital que les coûts de refinancement, alors ne le faites pas, sauf si vous prévoyez de rester dans votre maison actuelle pendant plus de quelques années.
Sachez qu'un grand pourcentage de personnes qui ont généré une fois des dettes à intérêt élevé sur des cartes de crédit, des voitures et d'autres achats le feront simplement à nouveau après que le refinancement hypothécaire leur aura accordé le crédit disponible pour le faire. Cela crée une perte quadruple instantanée composée de frais gaspillés sur le refinancement, de la perte de capitaux propres dans la maison, d'années supplémentaires de paiements d'intérêts accrus sur la nouvelle hypothèque et du remboursement de la dette à taux d'intérêt élevé une fois que les cartes de crédit sont de nouveau utilisées au maximum - le possible il en résulte une perpétuation sans fin du cycle de la dette et une éventuelle faillite.
The Bottom Line
Le refinancement peut être une excellente mesure financière s'il réduit le montant de votre prêt hypothécaire, raccourcit la durée de votre prêt ou vous aide à créer des capitaux propres plus rapidement. Utilisé avec soin, il peut également être un outil précieux pour maîtriser la dette. Avant de vous refinancer, examinez attentivement votre situation financière et posez-vous la question: combien de temps ai-je l'intention de continuer à vivre dans la maison? Combien d'argent économiserai-je en refinançant?
La Loi sur la réduction des impôts et des emplois a modifié la taille du prêt dont vous pouvez déduire les intérêts: elle est passée de 1 million de dollars à 750 000 $ si vous avez acheté votre maison après le 15 décembre 2017.
Encore une fois, gardez à l'esprit que le refinancement coûte de 3% à 6% du capital du prêt. Il faut des années pour récupérer ce coût avec les économies générées par un taux d'intérêt plus bas ou une durée plus courte. Donc, si vous ne prévoyez pas de rester à la maison pendant plus de quelques années, le coût du refinancement peut annuler les économies potentielles. Il est également utile de se rappeler qu'un propriétaire averti est toujours à la recherche de moyens de réduire sa dette, de bâtir des capitaux propres, d'économiser de l'argent et d'éliminer son versement hypothécaire. Retirer de l'argent de vos capitaux propres lorsque vous refinancez n'aide à atteindre aucun de ces objectifs.
