Des actifs tels que l'or et l'immobilier sont des investissements de base, et l'achat d'une maison est un investissement courant pour les particuliers du monde entier, car il est largement considéré comme un investissement sûr et rentable. Investir dans l'immobilier, cependant, nécessite une longue période d'engagement et un acompte élevé et est risqué même à long terme. De plus, de nombreux investisseurs ignorent souvent les coûts.
Tenez compte de certains points importants concernant les coûts et les facteurs cachés qui font que l'investissement dans l'immobilier est une entreprise risquée, coûteuse et peut-être pas si rentable. Les investisseurs doivent garder tout cela à l'esprit avant de dépenser leur argent durement gagné.
Une perception commune
Un investisseur moyen peut constater qu'un condominium de deux chambres en banlieue était disponible pour 300 000 $ il y a cinq ans et se vend maintenant pour 450 000 $. C'est un bon retour de 50% en cinq ans, bien meilleur que le retour des actions, des obligations ou de l'or. La valeur absolue des bénéfices semble également être élevée, à 150 000 $, et la disponibilité du financement donne l'illusion d'utiliser l'argent à effet de levier pour réaliser un profit.
Avec tous ces avantages apparents, quels sont les défis et les coûts cachés des investissements immobiliers?
L'anatomie des coûts des prêts immobiliers
Prenons le cas d'une personne qui déménage dans une nouvelle ville pour un nouvel emploi. Il prévoit de rester environ cinq ans, mais peut prolonger cette période en fonction de l'évolution de sa carrière avec son employeur actuel ou avec d'autres employeurs dans la même ville. Dans l'hypothèse d'un bon rendement, il envisage d'acheter une maison ou un condominium au lieu d'en louer une.
N'oubliez pas qu'une personne peut acheter une action ou une part d'un fonds négocié en bourse pour aussi peu que 5 $, mais investir dans l'immobilier nécessite des milliers de dollars. Bien que la majorité des investissements immobiliers soient financés par des prêts, l'achat d'une maison ou d'un condo d'une valeur de 300 000 $ nécessite toujours un acompte de 20% (60 000 $).
Les personnes qui contribuent moins de 20% peuvent obtenir un prêt, mais elles finiront par payer des taux d'intérêt plus élevés et seront obligées de souscrire une assurance hypothécaire privée, ce qui augmentera le coût. Les taux d'intérêt plus élevés entraînent des montants de remboursement plus élevés et l'assurance hypothécaire coûte généralement de 0, 15% à 2, 5% du montant du prêt.
Il y a des coûts ponctuels supplémentaires pour le traitement des prêts, qui représentent environ 4% du montant du prêt (9 600 $). Les taxes de transfert de propriété ou les frais d'enregistrement varient d'un État à l'autre, et une moyenne de 2, 5% de la valeur de la propriété ajoute 6 000 $ au coût.
Si notre investisseur achetait un condo, des frais mensuels de 200 $ à l'association des copropriétaires s'élèveraient à 12 000 $ sur cinq ans. Ensuite, vous devez ajouter les coûts de réparation, d'ameublement et d'entretien. Une estimation prudente de 1 000 $ par an nous porte à un total de 5 000 $ en cinq ans.
Supposons ensuite que le propriétaire trouve un acheteur disposé à acheter son condo pour 450 000 $ après cinq ans.
À ce moment-là, l'investisseur aurait remboursé à la banque 86 400 $ du prêt. En ajoutant l'acompte de 60000 $, les frais de traitement des prêts (9600 $), les droits de mutation immobilière (6000 $), l'impôt foncier (30000 $), les frais d'association de copropriétés (12000 $) et l'entretien général (5000 $), le total s'élève à 209000 $.
Quel est le rendement net?
Le montant principal du prêt sur 20 ans de 240 000 $ sera ramené à environ 180 000 $ en cinq ans, car l'investisseur continue de verser 1 440 $ par mois. L'investisseur remboursera cet exceptionnel 180 000 $ sur le prix de vente de 450 000 $ reçu du nouvel acheteur. L'investisseur paie 209 000 $ en coûts totaux pour cette propriété, 180 000 $ supplémentaires à la banque pour le paiement restant dû, et donc le montant net qu'il reçoit est de 61 000 $.
Essentiellement, l'investisseur a dépensé 209 000 $ en cinq ans et a réalisé un bénéfice net de 61 000 $ pour un rendement de 29, 2%. Même si le prix de vente semble élevé, les coûts cachés ont emporté une grande partie du gain.
Prenons une durée plus longue. Supposons que l'investisseur continue son séjour dans la ville et conserve sa copropriété pour la durée totale du prêt de 20 ans. Tous les cinq ans, la valeur du condo augmente de 1, 5 fois. Dans 20 ans, la valeur atteindra 1, 52 million de dollars, une appréciation plus de cinq fois.
L'investisseur remboursera 345 600 $. En ajoutant les 60 000 $, le coût total passe à 405 600 $.
En utilisant des calculs similaires à ceux ci-dessus, nous obtenons un impôt foncier total de 251 000 $, des frais d'entretien (48 000 $), des réparations générales et de l'entretien (20 000 $), des coûts de traitement des prêts (9 600 $) et des droits de mutation immobilière (6 000 $). Le total est de 739 600 $, et donc le bénéfice net sur 20 ans est de 780 400 $ pour un rendement de 106%, doublant essentiellement l'argent en 20 ans.
À plus long terme, les rendements effectifs ne sont pas si bons. Même si le prix a été multiplié par cinq, les coûts des paiements d'intérêts, des taxes et d'autres dépenses diminuent le profit.
Les investisseurs doivent également noter que la valeur réelle de l'argent diminue avec le temps. Le coût de l'entretien et des réparations régulières augmente en raison de l'inflation. Si l'inflation est également prise en compte, les rendements nets continueront de baisser. Les investisseurs devraient également considérer l'assurance, les frais de courtage et les taxes de transfert de propriété au moment de la vente. Leur inclusion réduira encore les rendements nets.
Il existe d'autres risques associés aux investissements immobiliers. Les développements au cours de la période d'investissement peuvent entraîner des difficultés pour vendre la propriété ultérieurement. Par exemple, une nouvelle autoroute bruyante ou un pic de criminalité peut dévaluer la propriété. Toute calamité surnaturelle comme un ouragan ou un tremblement de terre peut dévaster complètement la propriété, tandis que seul un montant partiel peut être récupéré sur les réclamations d'assurance. Même après une reconstruction en utilisant l'argent de l'assurance, obtenir un prix plus élevé devient difficile après la survenance de tels événements dans la région.
Alternatives aux investissements immobiliers
Au lieu d'acheter des biens immobiliers, les investisseurs devraient considérer les fiducies de placement immobilier, les options immobilières, les FNB immobiliers, les fonds communs de placement et les actions comme des alternatives à faible coût.
Bien que les actions comportent des risques spécifiques aux actions, les fonds, les FNB et les FPI offrent une diversification. Pour les courageux qui souhaitent prendre des risques de contrepartie sur un marché non réglementé, les options immobilières peuvent offrir des rendements plus élevés sans frais ni taxes.
The Bottom Line
Les investissements immobiliers nécessitent de lourds engagements financiers couvrant de longues périodes. L'évaluation de la valeur de ces investissements étalés sur de longues durées est une tâche complexe. Alors que certains investisseurs sont attirés par les augmentations de prix nominales, il est nécessaire de prendre en compte tous les coûts.
