Table des matières
- Qu'est-ce que la section 1031?
- Règles spéciales pour les biens amortissables
- Modifications de la règle 1031
- "Like-Kind" est une large base
- Vous pouvez faire un échange «différé»
- 1031 Règlement sur les délais
- Conséquences fiscales et hypothèques
- 1031 pour les maisons de vacances
Le code IRS Section 1031 fait lentement son chemin dans la conversation quotidienne. Le terme est évoqué par les agents immobiliers, les sociétés de titres, les investisseurs et les mamans de football. Certaines personnes insistent même pour en faire un verbe, comme dans: "1031 Construisons ce bâtiment pour un autre."
La section IRS 1031 comporte de nombreuses pièces mobiles que l'utilisateur doit comprendre avant de tenter son utilisation. Il existe également des implications fiscales et des délais qui peuvent être problématiques. En outre, la règle stipule les propriétés de type swap 1031 et limite l'utilisation de la règle avec les propriétés de vacances.
Qu'est-ce que la section 1031?
En termes généraux, un échange 1031 (également appelé échange de type similaire ou Starker) est un échange d'un immeuble de placement contre un autre. Bien que la plupart des swaps soient taxables en tant que ventes, si le vôtre répond aux exigences de 1031, vous n'aurez ni taxe ni taxe limitée due au moment de l'échange.
En effet, vous pouvez changer la forme de votre investissement sans (comme le voit l'IRS) retirer ou reconnaître un gain en capital. Cela permet à votre investissement de continuer à croître avec report d'impôt. Il n'y a pas de limite au nombre de fois ou à la fréquence à laquelle vous pouvez faire 1031. Vous pouvez transférer le gain d'un immeuble de placement à un autre à un autre. Bien que vous puissiez réaliser un profit sur chaque swap, vous évitez les impôts jusqu'à ce que vous vendiez au comptant de nombreuses années plus tard. Vous n'aurez alors qu'à espérer payer qu'un seul impôt, et cela à un taux de gain en capital à long terme (actuellement 15% ou 20%, selon le revenu - et 0% pour certains contribuables à faible revenu).
La disposition concerne les investissements et les immeubles commerciaux, bien que les règles puissent s'appliquer à une ancienne résidence principale sous certaines conditions. Il existe des moyens d'utiliser le 1031 pour échanger des maisons de vacances - plus à ce sujet plus tard - mais cette échappatoire est beaucoup plus étroite qu'elle l'habitude d'être.
Règles spéciales pour les biens amortissables
Avertissement: Des règles spéciales s'appliquent lorsqu'un bien amortissable est échangé en 1031. Il peut déclencher un profit appelé récupération d'amortissement qui est imposé comme revenu ordinaire. En général, si vous échangez un bâtiment contre un autre bâtiment, vous pouvez éviter cette récupération. Mais si vous échangez un terrain amélioré avec un bâtiment contre un terrain non amélioré sans bâtiment, l'amortissement que vous avez précédemment réclamé sur le bâtiment sera récupéré en tant que revenu ordinaire.
De telles complications sont la raison pour laquelle vous avez besoin d'une aide professionnelle lorsque vous faites du 1031. Néanmoins, si vous envisagez un 1031 - ou si vous êtes simplement curieux - voici 10 choses que vous devez savoir.
Modifications de la règle 1031
Avant l'adoption de la nouvelle législation fiscale le 22 décembre 2017, certains échanges de biens personnels - tels que des licences de franchise, des avions et du matériel - étaient admissibles à un échange 1031. En vertu de la nouvelle loi, seuls les biens immobiliers sont éligibles, les échanges de titres de sociétés ou de sociétés de personnes ne se sont jamais qualifiés - et ne le sont toujours pas.
En revanche, les intérêts en tant que locataire commun (TIC) dans l'immobilier s'appliquent toujours. Il convient de noter que la déduction pour dépenses totales de la Loi sur les réductions d'impôt et les emplois (TCJA) pour certains biens meubles corporels peut aider à compenser cette modification de la loi fiscale.
La TCJA comprend une règle de transition qui permet un échange 1031 de biens personnels qualifiés en 2018 si la propriété d'origine a été vendue ou la propriété de remplacement acquise d'ici le 31 décembre 2017. La règle de transition est spécifique au contribuable et ne permet pas inverser l'échange 1031 où la nouvelle propriété est achetée avant la vente de l'ancienne propriété.
"Like-Kind" est une large base
La plupart des échanges doivent simplement être de «même nature» - une phrase énigmatique qui ne signifie pas ce que vous pensez que cela signifie. Vous pouvez échanger un immeuble à appartements contre des terres brutes ou un ranch contre un centre commercial. Les règles sont étonnamment libérales. Vous pouvez même échanger une entreprise contre une autre. Mais encore une fois, il existe des pièges pour les imprudents.
Vous pouvez faire un échange «différé»
Classiquement, un échange implique un simple échange d'une propriété contre une autre entre deux personnes. Mais les chances de trouver quelqu'un avec la propriété exacte que vous voulez qui veut la propriété exacte que vous avez est mince. Pour cette raison, la majorité des échanges sont des échanges retardés, tripartites ou «Starker» (nommés pour le premier dossier fiscal qui les a permis).
Dans un échange différé, vous avez besoin d'un intermédiaire qualifié (intermédiaire) qui détient l'argent comptant après avoir "vendu" votre propriété et l'utilise pour "acheter" la propriété de remplacement pour vous. Cet échange à trois est traité comme un swap.
1031 Règlement sur les délais
Il y a deux règles de synchronisation clés que vous devez observer dans un échange différé.
- Le premier concerne la désignation d'une propriété de remplacement. Une fois la vente de votre bien effectuée, l'intermédiaire recevra l'argent. Vous ne pouvez pas recevoir l'argent, sinon cela gâchera le traitement 1031. De plus, dans les 45 jours suivant la vente de votre propriété, vous devez désigner une propriété de remplacement par écrit à l'intermédiaire, en précisant la propriété que vous souhaitez acquérir. L'IRS dit que vous pouvez désigner trois propriétés tant que vous fermez finalement l'un des leur. Vous pouvez même en désigner plus de trois s'ils relèvent de certains tests de valorisation. La deuxième règle de timing dans un échange différé concerne la clôture. Vous devez fermer la nouvelle propriété dans les 180 jours suivant la vente de l'ancienne.Notez que les deux périodes s'exécutent simultanément. Cela signifie que vous commencez à compter à la fin de la vente de votre propriété. Si vous désignez une propriété de remplacement exactement 45 jours plus tard, il ne vous restera que 135 jours pour clôturer la propriété de remplacement.
Conséquences fiscales et hypothèques
Il se peut qu'il vous reste de l'argent après que l'intermédiaire ait acquis le bien de remplacement. Si tel est le cas, l'intermédiaire vous le paiera au terme des 180 jours. Cet argent, appelé «démarrage», sera imposé comme un produit de vente partiel de la vente de votre propriété, généralement comme un gain en capital.
L'une des principales façons dont les gens ont des problèmes avec ces transactions est de ne pas considérer les prêts. Vous devez considérer les prêts hypothécaires ou autres dettes sur la propriété que vous abandonnez et toute dette sur la propriété de remplacement. Si vous ne recevez pas de remise en argent, mais que votre responsabilité diminue, cela sera également traité comme un revenu pour vous, tout comme de l'argent.
Supposons que vous disposiez d'une hypothèque de 1 million de dollars sur l'ancienne propriété, mais que votre hypothèque sur la nouvelle propriété que vous recevez en échange ne soit que de 900 000 $. Vous avez 100 000 $ de gain qui est également classé comme «démarrage», et il sera imposé.
1031 pour les maisons de vacances
Vous pouvez vendre votre résidence principale et, avec votre conjoint, protéger 500 000 $ de gain en capital, tant que vous y habitez depuis deux ans sur les cinq dernières.
2004 Resserrement de l'échappatoire des maisons de vacances
Vous avez peut-être entendu des histoires de contribuables qui ont utilisé la disposition 1031 pour échanger une maison de vacances contre une autre, peut-être même pour une maison où ils veulent prendre leur retraite et l'article 1031 a retardé toute reconnaissance de gain. Plus tard, ils ont emménagé dans la nouvelle propriété, en ont fait leur résidence principale et ont finalement prévu d'utiliser l'exclusion de 500 000 $ pour gains en capital.
En 2004, le Congrès a resserré cette lacune. Oui, les contribuables peuvent toujours transformer les maisons de vacances en propriétés locatives et faire 1031 échanges. Exemple: vous arrêtez d'utiliser votre maison de plage, la louez pour six mois ou un an, puis l'échangez contre une autre propriété. Si vous obtenez un locataire et que vous vous conduisez de manière professionnelle, vous avez probablement converti la maison en immeuble de placement, ce qui devrait rendre votre échange 1031 correct.
Cependant, si vous le louez simplement mais n'avez jamais de locataires, ce n'est probablement pas permis. Les faits seront essentiels, tout comme le calendrier. Le plus de temps qui s'écoule après que vous convertissez l'utilisation de la propriété en location, mieux c'est. Bien qu'il n'y ait pas de norme absolue, rien de moins que six mois de location de bonne foi n'est probablement pas suffisant. Un an serait mieux.
Emménager dans une résidence 1031 Swap
- Vous devez louer le logement à une autre personne pour une location équitable pendant 14 jours ou plus. Votre utilisation personnelle du logement ne peut excéder le plus élevé de 14 jours ou de 10% du nombre de jours au cours de la période de 12 mois qui le logement est loué à un prix équitable.
De plus, après avoir échangé avec succès une propriété de vacances ou de placement contre une autre, vous ne pouvez pas immédiatement convertir la nouvelle propriété en résidence principale et profiter de l'exclusion de 500 000 $.
Avant que la loi ne soit modifiée en 2004, un investisseur pouvait transférer un bien locatif dans un échange 1031 contre un autre bien locatif, louer le nouveau bien locatif pour une période, emménager dans le bien pendant quelques années, puis le vendre, en profitant de exclusion du gain de la vente d'une résidence principale. Maintenant, si vous acquérez un bien dans un échange 1031 et tentez par la suite de le vendre comme résidence principale, l'exclusion ne s'appliquera pas pendant la période de cinq ans commençant à la date à laquelle le bien a été acquis lors de l'échange 1031 du même genre. En d'autres termes, vous devrez attendre beaucoup plus longtemps pour bénéficier de l'allégement fiscal pour gains en capital de la résidence principale.
