Au cours des dernières années, la location d'Airbnb est devenue une alternative populaire aux hôtels pour les voyageurs qui souhaitent l'espace et le confort qu'une maison peut offrir. Cela a ouvert la porte aux investisseurs qui souhaitent profiter du marché en pleine croissance des locations à court terme.
Facteurs clés de profit pour la location d'Airbnb
Comme pour tout ce qui touche à l'immobilier, c'est son emplacement, son emplacement, son emplacement. Certaines villes américaines sont en mesure de générer de gros bénéfices pour ceux qui figurent sur le site. Dans d'autres endroits, la recherche de revenus locatifs s'est révélée un peu plus difficile à atteindre. Un certain nombre de facteurs expliquent ces disparités.
Si la ville a un approvisionnement relativement faible en chambres d'hôtel, par exemple, cela a tendance à faire grimper les prix Airbnb. Mais là où les hôtels sont nombreux et abordables, les investisseurs n'ont d'autre choix que de maintenir leurs tarifs bas. Le coût du logement est une autre grande partie de l'équation. Les endroits où les investisseurs peuvent louer ou acheter pour relativement peu - mais voient une demande constante de touristes - représentent le véritable point idéal.
Classement des villes américaines
À l'aide des chiffres fournis par Airdna, une société d'analyse spécialisée dans les données Airbnb, nous avons rassemblé les meilleures et les pires villes pour les investisseurs. Nous avons commencé par prendre les revenus des propriétés dans le 75e centile de chaque ville. Selon le co-fondateur et PDG d'Airdna, Scott Shatford, c'est une façon de tenir compte du fait qu'il peut y avoir quelques codes postaux qui surpassent considérablement d'autres parties d'une ville. Le 75e centile, dit-il, est une meilleure mesure du revenu que les investisseurs qualifiés peuvent retirer d'une propriété Airbnb.
Toutes les maisons ou condos ne sont pas disponibles à la location toute l'année, donc Airdna ajuste ses données pour examiner le potentiel de revenus sur 12 mois de chaque propriété. Nous avons ensuite déduit le coût annuel d'une hypothèque, en fonction de la valeur moyenne des maisons dans chaque ville. Le résultat est le potentiel de profit annuel pour chaque ville. Le classement ne comprenait que les localités avec au moins 500 locations qui avaient été réservées 60 jours ou plus l'année précédente, car les villes avec une petite présence Airbnb sont sujettes à de plus grandes fluctuations de revenus.
Le meilleur
En tête de liste est Palm Springs, en Californie, qui profite des touristes d'hiver à la recherche d'une destination chaude et ensoleillée. Mais Shatford dit qu'il y a aussi un autre facteur qui aide la ville du désert: les festivals de musique. Coachella et Stagecoach, en particulier, attirent des foules énormes. «La plupart des gens sont en mesure de couvrir leurs frais pour toute l'année au cours de ces deux événements», explique Shatford.
Lahaina, Hawaï, située sur l'île de Maui, est une autre ville caractérisée par un climat tempéré toute l'année. Shatford dit que les touristes ont traditionnellement dû payer pour des stations balnéaires haut de gamme lorsqu'ils y ont séjourné, créant une ouverture pour des listes Airbnb abordables.
Les grandes villes comme New York, Los Angeles et Chicago sont nettement absentes de la liste. Shatford suggère que c'est en grande partie parce que ces endroits ont tendance à être saturés de listes Airbnb. «Les gens sont arrivés assez tôt», dit-il. Tous ces investisseurs ont exercé une pression à la baisse sur les taux Airbnb. Et lorsque vous tenez compte du prix élevé des maisons dans ces villes, il est plus difficile de dégager des bénéfices.
La plus grande ville à percer le Top 5 est Nashville, Tennessee, qui bénéficie d'un afflux de voyages en groupe. "Vous voyez beaucoup de parties de célibataire et de bachelorette", dit Shatford. Mais la plaque tournante de la musique country est également la preuve que les investisseurs doivent approfondir davantage que les seules données à l'échelle de la ville. Par exemple, les quartiers juste au nord du centre-ville ont nettement surpassé les autres parties de Nashville, selon les données d'Airdna. C'est un quartier en résurgence où les investisseurs peuvent toujours ramasser des propriétés à bas prix tout en offrant la proximité du centre-ville. Shatford dit que ces types de quartiers ont également tendance à être lucratifs dans de nombreuses autres villes.
Figure 1. La capture d'écran suivante de l'application Investment Explorer d'Airdna montre la disparité entre les codes postaux les plus performants à Nashville et les moins réussis.
Le pire
Des endroits ensoleillés tels que Miami Beach, en Floride et Venise, en Californie, semblent être des endroits parfaits pour investir. Mais selon les données d'Airdna, ce sont deux des endroits les moins souhaitables pour rechercher des locataires à court terme en ce moment. Un coupable: les prix élevés des maisons. «Les locations Airbnb ne font pas toujours suffisamment de revenus supplémentaires pour couvrir le coût de la maison sous-jacente», explique Shatford. De plus, une grande offre de listes Airbnb a réduit le pouvoir de tarification et fait baisser les taux d'occupation, dit-il. Alors que certains hôtes ont encore réussi à dégager des bénéfices raisonnables, ce coup de poing a été difficile à surmonter pour de nombreux investisseurs.
À quelques heures au nord de Venise, les hôtes de la région de la baie ont eu des problèmes similaires. Les villes californiennes d'Oakland et de Berkeley figurent sur la liste des «5 pires», en grande partie parce que les valeurs immobilières en constante augmentation réduisent leurs profits potentiels. À Oakland, la maison moyenne se vend un peu plus de 644 000 $. Juste à côté de Berkeley, une ville universitaire progressiste, une résidence typique dépasse 981 000 $.
The Bottom Line
Si vous souhaitez investir dans des propriétés Airbnb, ne cherchez pas les suspects habituels. Certaines villes qui semblent être de grands sites touristiques peuvent être ridicules si les prix des maisons sont trop élevés ou s'il y a une offre suffisante d'hôtels abordables. Comme notre liste l'indique clairement, certaines des meilleures offres sont des endroits qui n'ont pas un énorme profil. N'oubliez pas de chiffrer les coûts de gestion de la propriété, surtout si vous n'allez pas y vivre vous-même.
