Table des matières
- Rendements historiques des FPI
- FPI de détail
- FPI résidentielles
- FPI de soins de santé
- FPI de bureaux
- FPI hypothécaires
- Évaluer toute FPI
- Bottom Line
Les fiducies de placement immobilier (FPI) sont une considération clé lors de la construction de tout portefeuille d'actions ou de titres à revenu fixe. Ils offrent une plus grande diversification, des rendements totaux potentiellement plus élevés et / ou un risque global plus faible. En bref, leur capacité à générer des revenus de dividendes ainsi qu'une appréciation du capital en font un excellent contrepoids aux actions, obligations et liquidités.
Les FPI possèdent et / ou gèrent généralement des immeubles commerciaux productifs de revenus, qu'il s'agisse des propriétés elles-mêmes ou des hypothèques sur ces propriétés. Vous pouvez investir dans les sociétés individuellement, via un fonds négocié en bourse ou avec un fonds commun de placement. Il existe de nombreux types de FPI disponibles.
Nous examinons ici quelques-unes des principales catégories de FPI et leurs rendements historiques. À la fin de cet article, vous devriez avoir une meilleure idée du moment et de quoi acheter.
Points clés à retenir
- L'utilisation de FPI pour investir dans l'immobilier peut diversifier votre portefeuille, mais toutes les FPI ne sont pas créées de la même manière.Certaines FPI investissent directement dans des propriétés, gagnant des revenus de location et des frais de gestion. D'autres investissent dans des dettes immobilières, c'est-à-dire des prêts hypothécaires et des titres adossés à des créances hypothécaires.
Rendements historiques des FPI
Les fiducies de placement immobilier sont historiquement l'une des classes d'actifs les plus performantes disponibles. L'indice FTSE NAREIT Equity REIT est ce que la plupart des investisseurs utilisent pour évaluer la performance du marché immobilier américain. Entre 1990 et 2010, le rendement annuel moyen de l'indice était de 9, 9%, juste derrière les actions de moyenne capitalisation, qui étaient en moyenne de 10, 3% par an sur la même période.
En comparaison, les actifs à revenu fixe ont géré 7% des rendements annuels et les matières premières seulement 4, 5% par an. L'immobilier a été le moins performant de huit catégories d'actifs en seulement deux ans sur 20. Le revenu fixe, en revanche, a été le moins performant six fois au cours de la même période de 20 ans.
Plus récemment, la moyenne sur trois ans des FPI entre mars 2013 et mars 2016 était conforme aux moyennes de la période de 20 ans, s'établissant à 10, 76% sur cette période. Historiquement, les investisseurs en quête de rendement ont mieux investi dans l'immobilier que les titres à revenu fixe, la classe d'actifs traditionnelle à cet effet. Un portefeuille soigneusement construit doit tenir compte des deux.
5 types de FPI et comment y investir
FPI de détail
Environ 24% des investissements du FPI sont dans des centres commerciaux et des commerces de détail indépendants. Cela représente le plus gros investissement par type en Amérique. Quel que soit le centre commercial que vous fréquentez, il appartient probablement à une FPI. Lorsque l'on envisage un investissement dans l'immobilier commercial, il faut d'abord examiner l'industrie du commerce de détail elle-même. Est-il financièrement sain à l'heure actuelle et quelles perspectives pour l'avenir?
Il est important de se rappeler que les FPI de détail tirent de l'argent du loyer qu'ils facturent aux locataires. Si les détaillants éprouvent des problèmes de flux de trésorerie en raison de ventes médiocres, il est possible qu'ils retardent ou même manquent à leurs paiements mensuels, et finissent par être forcés de faire faillite. À ce stade, un nouveau locataire doit être trouvé, ce qui n'est jamais facile. Par conséquent, il est crucial que vous investissiez dans des FPI avec les locataires d'ancrage les plus solides possible. Il s'agit notamment des épiceries et des magasins de rénovation.
Une fois que vous avez fait votre évaluation de l'industrie, vous devez vous concentrer sur les FPI elles-mêmes. Comme tout investissement, il est important qu'ils aient de bons bénéfices, des bilans solides et aussi peu de dettes que possible, en particulier à court terme. Dans une économie pauvre, les FPI de détail avec des liquidités importantes se verront offrir la possibilité d'acheter de bons biens immobiliers à des prix déprimés. Les entreprises les mieux gérées en profiteront.
Cela dit, il y a des préoccupations à plus long terme pour l'espace REIT de détail dans la mesure où les achats se déplacent de plus en plus en ligne par opposition au modèle de centre commercial. Les propriétaires d'espace ont continué d'innover pour remplir leur espace de bureaux et d'autres locataires non orientés commerce, mais le sous-secteur est sous pression.
FPI résidentielles
Ce sont des FPI qui possèdent et exploitent des immeubles locatifs multifamiliaux ainsi que des logements construits. Lorsque vous cherchez à investir dans ce type de FPI, vous devez prendre en compte plusieurs facteurs avant de vous lancer. Par exemple, les meilleurs marchés d'appartements sont généralement ceux où l'accessibilité à la maison est faible par rapport au reste du pays. Dans des endroits comme New York et Los Angeles, le coût élevé des maisons individuelles oblige plus de personnes à louer, ce qui fait grimper le prix que les propriétaires peuvent facturer chaque mois. Par conséquent, les plus grandes FPI résidentielles ont tendance à se concentrer sur les grands centres urbains.
Au sein de chaque marché spécifique, les investisseurs devraient rechercher la croissance de la population et de l'emploi. Généralement, lorsqu'il y a un afflux net de personnes dans une ville, c'est parce que les emplois sont facilement disponibles et que l'économie est en croissance. Une baisse du taux d'inoccupation couplée à une hausse des loyers est un signe que la demande s'améliore. Tant que l'offre d'appartements sur un marché particulier reste faible et que la demande continue d'augmenter, les FPI résidentielles devraient bien se porter. Comme pour toutes les entreprises, celles qui ont les bilans les plus solides et le capital le plus disponible font normalement le mieux.
FPI de soins de santé
Les FPI de soins de santé seront un sous-secteur intéressant à surveiller à mesure que les Américains vieillissent et que les coûts des soins de santé continuent de grimper. Les FPI de soins de santé investissent dans l'immobilier d'hôpitaux, de centres médicaux, d'établissements de soins infirmiers et de maisons de retraite. Le succès de cet immobilier est directement lié au système de santé. La majorité des exploitants de ces installations dépendent des frais d'occupation, des remboursements Medicare et Medicaid ainsi que des salaires privés. Tant que le financement des soins de santé est un point d'interrogation, il en va de même pour les FPI de soins de santé.
Les choses que vous devriez rechercher dans une FPI de soins de santé comprennent un groupe diversifié de clients ainsi que des investissements dans un certain nombre de types de propriétés. La concentration est bonne dans une certaine mesure, tout comme la répartition des risques. Généralement, une augmentation de la demande de services de santé (qui devrait se produire avec une population vieillissante) est bonne pour l'immobilier de santé. Par conséquent, en plus de la diversification de la clientèle et du type de propriété, recherchez des entreprises dont l'expérience en santé est importante, dont les bilans sont solides et dont l'accès au capital à faible coût est élevé.
FPI de bureaux
Les FPI de bureaux investissent dans des immeubles de bureaux. Ils reçoivent des revenus de location de locataires qui ont généralement signé des baux à long terme. Quatre questions viennent à l'esprit pour quiconque souhaite investir dans un FPI de bureau
- Quel est l'état de l'économie et quel est le taux de chômage? Quels sont les taux d'inoccupation? Comment le secteur dans lequel le FPI investit fait-il économiquement? Combien de capitaux a-t-il pour les acquisitions?
Essayez de trouver des FPI qui investissent dans des bastions économiques. Il vaut mieux posséder un tas d'immeubles moyens à Washington, DC, que de posséder des bureaux de premier ordre à Detroit, par exemple.
FPI hypothécaires
Environ 10% des investissements des FPI sont dans des prêts hypothécaires, par opposition à l'immobilier lui-même. Les investissements les plus connus mais pas nécessairement les plus importants sont Fannie Mae et Freddie Mac, des entreprises publiques qui achètent des hypothèques sur le marché secondaire.
Mais ce n'est pas parce que ce type de FPI investit dans des prêts hypothécaires plutôt que dans des actions qu'il est sans risques. Une augmentation des taux d'intérêt se traduirait par une baisse de la valeur comptable des FPI hypothécaires, entraînant une baisse des cours des actions. De plus, les FPI hypothécaires obtiennent une part considérable de leur capital grâce à des offres de dette garanties et non garanties. Si les taux d'intérêt montaient, le financement futur serait plus cher, réduisant la valeur d'un portefeuille de prêts. Dans un environnement de taux d'intérêt bas avec une perspective de hausse des taux, la plupart des FPI hypothécaires se négocient à escompte par rapport à la valeur liquidative par action. L'astuce consiste à trouver la bonne.
Les clés pour évaluer une FPI
Il y a quelques éléments à garder à l'esprit lors de l'évaluation d'une FPI. Ils comprennent les éléments suivants:
- Les FPI sont de véritables investissements à rendement total. Ils offrent des rendements de dividendes élevés ainsi qu'une appréciation modérée du capital à long terme. Recherchez les entreprises qui ont fait un bon travail dans le passé en fournissant les deux. Contrairement à l'immobilier traditionnel, de nombreuses FPI sont cotées en bourse. Vous bénéficiez de la diversification offerte par l'immobilier sans être immobilisé à long terme. La liquidité est importante: la dépréciation a tendance à surestimer la baisse de la valeur immobilière d'un investissement. Ainsi, au lieu d'utiliser le ratio de distribution (ce que les investisseurs en dividendes utilisent) pour évaluer un FPI, regardez plutôt ses fonds d'exploitation (FFO). Ceci est défini comme le revenu net moins la vente de tout bien immobilier au cours d'une année donnée et l'amortissement. Prenez simplement le dividende par action et divisez par le FFO par action. Plus le rendement est élevé, meilleure est la gestion. Recherchez les entreprises qui existent depuis un certain temps ou qui possèdent au moins une équipe de direction avec beaucoup d'expérience. La qualité compte. N'investissez que dans des FPI avec de grandes propriétés et des locataires. Envisagez d'acheter un fonds commun de placement ou un FNB qui investit dans des FPI, et laissez la recherche et l'achat aux pros.
Bottom Line
Le gouvernement fédéral a permis aux investisseurs d'acquérir des projets immobiliers commerciaux à grande échelle dès 1960. Cependant, ce n'est qu'au cours de la dernière décennie que les investisseurs individuels ont adopté les FPI. Les raisons en sont notamment les taux d'intérêt bas, qui ont forcé les investisseurs à regarder au-delà des obligations pour des investissements générateurs de revenus, l'avènement des fonds négociés en bourse et des fonds communs de placement axés sur l'immobilier et, jusqu'à la débâcle immobilière de 2007-08, un appétit insatiable pour la part des Américains de posséder des biens immobiliers et d'autres actifs corporels. Les FPI, comme tous les autres investissements en 2008, ont beaucoup souffert. Mais malgré cela, ils continuent d'être un excellent ajout à tout portefeuille diversifié.
