Vendre votre maison pour un profit énorme est presque le rêve de tous les propriétaires de maison devenu réalité. Qui ne voudrait pas faire un joli sou de sa maison? Néanmoins, pour profiter de la vente de votre maison, vous voudrez peut-être différer de prendre votre profit sous forme de somme forfaitaire. Lisez la suite pour découvrir pourquoi et pour en savoir plus sur une autre option: une vente à tempérament.
Gros paiement = grosse facture fiscale
Jetons un œil à une situation courante:
Exemple: lorsqu'un gain sur une propriété augmente la responsabilité fiscale Hal Bookman a regardé l'offre de l'acheteur pour sa maison de location et n'a pas pu croire le nombre qu'il a vu. Sa propriété avait doublé de valeur en seulement cinq ans, et il ne l'avait pas considérée bon marché même lorsqu'il l'avait achetée. Cependant, lorsque Hal a joyeusement informé son conseiller fiscal de la vente, le conseiller était moins excité; considérer le revenu comme une somme forfaitaire ne serait pas dans le meilleur intérêt de Hal du point de vue fiscal. Si Hal déclare la totalité du produit de la vente au cours de la même année où il vend le bien, il sera inadmissible à la quasi-totalité des crédits d'impôt auxquels il aurait normalement droit. Ses déductions détaillées seraient également réduites en raison des revenus supplémentaires provenant de la vente. Hal demande à son conseiller fiscal s'il peut faire quelque chose pour réduire son revenu imposable pour l'année. Le conseiller ne connaît que l'outil à utiliser: un contrat de vente à tempérament.
Le but des ventes à tempérament
Comme détaillé dans la publication 537 , l'IRS permet aux contribuables de différer les gains sur les principales ventes de biens ou d'autres investissements avec un accord de vente à tempérament. Cette entente permet aux vendeurs de déclarer une portion au prorata de leurs gains en capital sur plusieurs années, tant que la paperasse appropriée est remplie au cours de l'année de la vente.
Fonctionnement de la méthode de vente à tempérament
Déclarer des gains dans le cadre d'une vente à tempérament est théoriquement simple. L'imposition des ventes à tempérament reflète celle des rentes, où une portion proportionnelle de chaque paiement est considérée comme un remboursement de capital. Les seules stipulations sont que le bien vendu ne peut être un titre coté en bourse d'aucune sorte, et le contribuable ne peut en aucun cas être un marchand du bien vendu.
Jetons un coup d'œil à un exemple de cette méthode et voyons comment Hal pourrait structurer sa vente à tempérament s'il voulait reporter ses impôts sur le revenu à une année future.
Exemple: Report de taxes avec une vente à tempérament Hal reçoit 400 000 $ pour sa maison de location. Il a acheté la propriété pour 188 000 $ et a payé 12 000 $ en frais de vente, qui s'ajoutent à la base de la maison, ce qui en fait 200 000 $. Par conséquent, Hal a 200 000 $ (400 000 $ - 200 000 $) de gain à déclarer à déclarer. Le conseiller de Hal lui recommande de décomposer son produit de vente en huit versements annuels de 50 000 $ chacun, au lieu de déclarer 400 000 $ en un an. Tant que les versements seront reçus de façon constructive chaque année, cette méthode permettra à Hal de demeurer admissible à des crédits d'impôt et à des déductions que le paiement forfaitaire l'aurait empêché de recevoir.
Déclaration du revenu de vente à tempérament
Le revenu tiré de la vente à tempérament peut être divisé en trois catégories distinctes: gain, capital et intérêts. Chacune de ces catégories est traitée différemment sur le formulaire 1040.
Gain en capital
Dans l'exemple ci-dessus, Hal doit déclarer le gain chaque année comme étant à long ou à court terme, selon que le gain a été à long ou à court terme dans l'année de la vente. Les gains à long terme sont imposés à un taux inférieur, tandis que les gains à court terme sont imposés comme un revenu ordinaire. Parce que Hal détenait la maison pendant cinq ans, le gain, dans ce cas, aurait été à long terme. Si le gain avait été à court terme, Hal aurait tout de même été imposé sur le revenu des acomptes à un taux inférieur à celui qu'il aurait dû s'il avait déclaré le gain forfaitaire. En effet, les gains à court terme sont imposés comme un revenu ordinaire, au taux d'imposition marginal le plus élevé du contribuable. Le gain d'une vente à tempérament est déclaré sur le formulaire IRS 6252, puis reporté à l'annexe D sur le formulaire 1040.
L'intérêt
Les contribuables ayant un revenu de vente à tempérament doivent également facturer à l'acheteur des intérêts à un taux qui est le plus bas du taux fédéral applicable ou de 9% composé semestriellement. L'acheteur paiera des intérêts sur les versements impayés jusqu'à ce que le solde soit renvoyé. Par conséquent, si Hal facture à l'acheteur le taux de 9% sur sa vente, il recevra et déclarera également environ 4 500 $ de revenus d'intérêts supplémentaires pour chaque tranche de 50 000 $ à payer. L'intérêt est déclaré séparément à l'annexe B, en tant que revenu d'intérêt ordinaire. ( Remarque : Si les intérêts ne sont pas déclarés séparément, l'IRS considérera qu'une partie du produit de la vente est des intérêts.)
Principal
L'IRS considère qu'une partie de chaque vente à tempérament est un remboursement du principal en franchise d'impôt. Ce montant peut être déterminé en calculant le taux d'exclusion. Divisez le montant du gain réel par le prix de vente, qui dans ce cas est de 200 000 $ / 400 000 $, ce qui donne un taux d'exclusion de 50%. Multipliez simplement ce ratio par le montant de l'acompte. Il s'agit du montant à exclure de l'impôt car il est désigné comme principal. Ainsi, 25 000 $ (50 000 $ x 50%) du capital sont remboursés chaque année.
Hypothèques et prix du contrat
Si l'acheteur de la propriété prend une hypothèque ou un autre billet à ordre à l'achat, le prix de revient de la propriété doit être réduit du montant de l'hypothèque / de la note. Par exemple, si le bien locatif que Hal a vendu pour 400 000 $ a une hypothèque de 100 000 $, le prix du contrat est réduit à 300 000 $ (400 000 $ - 100 000 $). Cela signifie que Hal n'aura que 100 000 $ de gain total à déclarer en plusieurs versements.
Si le montant de l'hypothèque dépasse la base totale ajustée de la propriété, la différence doit être déclarée comme paiement au cours de la première année et le prix du contrat est augmenté de ce montant. Par exemple, si la propriété de Hal a une hypothèque de 250 000 $, la base de la maison sera de 200 000 $ (188 000 $ + 12 000 $). Dans ce cas, en plus du versement échelonné, Hal devra déclarer un paiement excédentaire de 50 000 $ au cours de la première année. Le prix du contrat sera également alors de 250 000 $, laissant 150 000 $ à titre de gain imposable.
The Bottom Line
Il existe de nombreuses règles et réglementations relatives aux ventes à tempérament, et elles doivent être suivies attentivement. Cependant, ceux qui comprennent les règles peuvent conserver leur admissibilité à de nombreuses déductions et crédits qui devraient autrement être perdus. Pour plus d'informations sur les sous-thèmes tels que les changements de prix de vente, les différentes formes que peuvent prendre les paiements reçus, et quand il serait préférable de renoncer à un accord de versement et de prendre un paiement forfaitaire à la place, visitez le site Web de l'IRS ou consultez votre conseiller fiscal.
