Qu'est-ce que le bénéfice net d'exploitation - NOI?
Le résultat opérationnel net (PNI) est un calcul utilisé pour analyser la rentabilité des investissements immobiliers générateurs de revenus. NOI est égal à tous les revenus de la propriété, moins toutes les dépenses d'exploitation raisonnablement nécessaires. Le NOI est un chiffre avant impôt, apparaissant sur l'état des revenus et des flux de trésorerie d'une propriété, qui exclut les paiements de capital et d'intérêts sur les prêts, les dépenses en capital, l'amortissement et l'amortissement. Lorsque cette mesure est utilisée dans d'autres secteurs, elle est appelée «BAII», qui signifie «bénéfice avant intérêts et impôts».
Points clés à retenir
- Le bénéfice d'exploitation net mesure la rentabilité d'un immeuble productif de revenus avant d'ajouter des coûts de financement ou des taxes.Les dépenses d'exploitation utilisées dans la mesure NOI peuvent être manipulées si un propriétaire foncier reporte ou accélère certains produits ou charges.La mesure NOI n'inclut pas dépenses en capital.
La formule pour NOI est:
La Résultat net d'exploitation = RR − O Part: RR = revenus immobiliers OE = charges d'exploitation
Résultat net d'exploitation
Que vous dit NOI?
Le bénéfice net d'exploitation est une méthode d'évaluation utilisée par les professionnels de l'immobilier pour déterminer la valeur précise de leurs propriétés productrices de revenus. Pour calculer le RIN, les frais d'exploitation de l'immeuble doivent être soustraits du revenu qu'un immeuble produit.
En plus des revenus de location, une propriété peut également générer des revenus grâce à des équipements tels que des structures de stationnement, des distributeurs automatiques et des installations de blanchisserie. Les dépenses d'exploitation comprennent les coûts de fonctionnement et d'entretien de l'immeuble, y compris les primes d'assurance, les frais juridiques, les services publics, les taxes foncières, les frais de réparation et les frais de conciergerie. Les dépenses en immobilisations, comme les coûts d'un nouveau système de climatisation pour l'ensemble du bâtiment, ne sont pas incluses dans le calcul.
NOI aide les investisseurs immobiliers à déterminer le taux de capitalisation, ce qui les aide à calculer la valeur d'une propriété, leur permettant ainsi de comparer les différentes propriétés qu'ils envisagent d'acheter ou de vendre.
Pour les propriétés financées, le NOI est également utilisé dans le ratio de couverture de la dette (DCR), qui indique aux prêteurs et aux investisseurs si le revenu d'une propriété couvre ses dépenses d'exploitation et ses paiements de dette. NOI est également utilisé pour calculer le multiplicateur de revenu net, le retour sur investissement en espèces et le retour sur investissement total.
Exemple d'utilisation du bénéfice net d'exploitation
Supposons que vous soyez propriétaire d'une propriété qui génère annuellement 120 000 $ de revenus et engage des dépenses de fonctionnement de 80 000 $. Dans ce cas, il en résultera un NOI de 40 000 $ (120 000 $ - 80 000 $). Si le total est négatif, où les dépenses d'exploitation sont supérieures aux revenus, le résultat est appelé une perte d'exploitation nette (NOL).
Les créanciers et les prêteurs commerciaux s'appuient fortement sur NOI pour déterminer le potentiel de génération de revenus de la propriété à hypothéquer, encore plus qu'ils ne tiennent compte des antécédents de crédit d'un investisseur dans leurs décisions. En termes simples: cette métrique aide les prêteurs à évaluer fondamentalement la valeur initiale de la propriété, en prévoyant ses flux de trésorerie. Si une propriété est jugée rentable, les prêteurs utilisent également ce chiffre pour déterminer la taille du prêt qu'ils sont prêts à consentir. En revanche, si la propriété présente une perte d'exploitation nette, les prêteurs sont susceptibles de rejeter la demande de prêt hypothécaire de l'emprunteur, tout de suite.
Les propriétaires peuvent manipuler leurs dépenses d'exploitation en différant certaines dépenses tout en accélérant d'autres. NOI peut également être augmenté en augmentant les loyers et autres frais, tout en diminuant simultanément les dépenses d'exploitation raisonnablement nécessaires. À titre d'exemple de ce dernier, considérons un scénario où un propriétaire d'appartement renonce au loyer annuel de 12 000 $ d'un locataire, en échange de ce locataire agissant en tant que gestionnaire immobilier. Si le propriétaire de l'appartement versait normalement à un gestionnaire d'immeuble un salaire de 30 000 $, il pourrait par conséquent soustraire le coût «raisonnablement nécessaire» de 30 000 $ du revenu, plutôt que le coût réel de 12 000 $. (Pour une lecture connexe, voir «NOI vs EBIT: comparer les différences»)
