Table des matières
- Définition de l'acheteur d'une première maison
- Avantages pour les débutants
- Avantages fiscaux pour tous les acheteurs de maison
- The Bottom Line
L'accession à la propriété demeure un élément clé du rêve américain. C'est peut-être la raison pour laquelle il existe une multitude de choses - subventions fédérales et d'État, crédits d'impôt et autres options - qui sont conçues pour permettre aux acheteurs d'une première maison d'avoir plus facilement une place. En fait, même si vous avez déjà été propriétaire d'une maison, vous pourriez être admissible à ces programmes si vous respectez certaines directives.
Points clés à retenir
- Une multitude d'options facilitent le chemin pour les acheteurs d'une première maison (qui peuvent en fait inclure les anciens propriétaires de biens).Les subventions émises par le HUD et les programmes d'État existent tous deux pour aider les primo-accédants. Les acheteurs d'une première maison peuvent retirer des fonds de l'IRA pour le logement. Comme tous les acheteurs de maison, les débutants peuvent profiter de déductions fiscales sur les intérêts hypothécaires et les crédits d'énergie.
Définition de l'acheteur d'une première maison
Selon le Département américain du logement et du développement urbain (HUD), un acheteur d'une première maison est une personne qui remplit l'une des conditions suivantes:
- Une personne qui n'a pas été propriétaire d'une résidence principale au cours de la période de trois ans se terminant à la date d'achat de la propriété (et le conjoint d'une telle personne) Un parent seul qui n'a possédé une maison avec un ex-conjoint que lorsqu'il était marié qui n'a possédé qu'avec un conjoint un particulier qui n'a possédé qu'une résidence principale non fixée de façon permanente à une fondation permanente conformément à la réglementation en vigueur un particulier qui n'a possédé qu'une propriété qui n'était pas conforme aux codes du bâtiment étatiques, locaux ou modèles - et qui ne peut être mis en conformité pour moins que le coût de construction d'une structure permanente
Tant que vous vous qualifiez comme premier acheteur comme indiqué ci-dessus, les options suivantes peuvent vous aider à réaliser votre rêve d'acheter une nouvelle maison.
Avantages pour les débutants
Affinez votre HUD
Le premier endroit où chercher une subvention est le HUD. Bien que l'agence gouvernementale elle-même n'accorde pas de subventions directement aux particuliers, elle accorde des fonds réservés aux acheteurs d'une première maison à des organisations bénéficiant du statut d'exonération fiscale de l'IRS. Le site Web du HUD contient des détails.
Regardez votre IRA
Chaque acheteur d'une première maison peut retirer jusqu'à 10 000 $ d'un IRA traditionnel ou d'un Roth IRA sans payer la pénalité de 10% pour un retrait anticipé. Comme HUD, l'IRS «la définition d'un acheteur d'une première maison est quelqu'un qui n'a pas possédé de résidence personnelle depuis trois ans», explique Dean Ferraro, un agent inscrit à Mission Viejo, en Californie, autorisé à représenter les contribuables devant l'Internal Revenue. Service (IRS). Donc, même si vous étiez propriétaire d'une maison dans le passé, si vous répondez aux critères fédéraux, vous êtes éligible à puiser ces fonds pour un acompte, des frais de clôture, etc.
L'exclusion de l'acheteur d'une première maison ne vous dispense que de la pénalité de 10%. Si vous avez un IRA traditionnel, vous devrez toujours payer de l'impôt sur l'argent que vous retirez. Les comptes Roth IRA ne seront pas soumis à des taxes supplémentaires, car ils sont financés avec de l'argent déjà imposé.
Parce que ce retrait sans pénalité de 10 000 $ à vie est par personne, un couple pourrait retirer un maximum de 20 000 $ (de leurs IRA séparés) combinés pour payer leur première maison. Assurez-vous simplement d'utiliser l'argent dans les 120 jours, sinon il sera soumis à la pénalité de 10%, prévient Ferraro.
Dimensionner les programmes d'État
De nombreux États - par exemple, l'Illinois, l'Ohio et Washington - offrent une aide au versement initial pour les acheteurs d'une première maison qui sont admissibles. En règle générale, l'admissibilité à ces programmes est basée sur le revenu et peut également avoir des limites sur le prix d'achat d'une propriété. Ceux qui sont admissibles peuvent recevoir une aide financière avec des acomptes et des frais de clôture ainsi que des frais de réhabilitation ou d'amélioration d'une propriété.
Connaître les options amérindiennes
Les acheteurs d'une première maison amérindiens peuvent demander un prêt en vertu de l'article 184 (en fait, tous les Amérindiens le peuvent). «À côté du prêt VA sans mise de fonds, il s'agit du meilleur prêt subventionné par le gouvernement fédéral», explique Ferraro. Ce prêt nécessite des frais de garantie initiale de 1, 5% et seulement un acompte de 2, 25% sur les prêts de plus de 50 000 $ (pour les prêts inférieurs à ce montant, c'est 1, 24%).
Contrairement au taux d'intérêt d'un prêt traditionnel, qui est souvent basé sur le pointage de crédit de l'emprunteur, le taux de ce prêt est basé sur le taux du marché en vigueur. Les prêts en vertu de l'article 184 ne peuvent être utilisés que pour les maisons unifamiliales (une à quatre unités) et pour les résidences principales.
Ressentez le fédéral
Si vous êtes à la recherche d'un fixateur, le programme HomePath ReadyBuyer de la Federal National Mortgage Association (FNMA) s'adresse aux nouveaux acheteurs. Après avoir suivi un cours de formation obligatoire sur l'achat d'une maison en ligne, les participants peuvent recevoir jusqu'à 3% d'aide à la clôture pour l'achat d'une propriété saisie par Fannie Mae, comme la FNMA est affectueusement connue.
D'autres entreprises parrainées par le gouvernement fédéral ou le gouvernement offrent des programmes et de l'aide qui, bien que non exclusivement pour les débutants, favorisent celles qui ont moins d'argent ou moins d'antécédents de crédit. Les plus connus d'entre eux sont les prêts de la Federal Housing Administration (FHA) et les prêts du ministère des Anciens Combattants (VA).
Avantages fiscaux pour tous les acheteurs de maison
L'achat d'une première maison vous permet également de bénéficier des avantages fiscaux accordés à chaque acheteur, qu'il soit dans sa première ou sa cinquième résidence.
Déduction des intérêts hypothécaires
L'intérêt hypothécaire était l'une des plus importantes déductions pour ceux qui détaillent. Toutefois, la Loi sur les réductions d'impôt et les emplois (TCJA) a limité cette déduction aux intérêts payés sur 750 000 $ ou moins (375 000 $ ou moins pour les personnes mariées déposant séparément). Dans le même temps, il a presque doublé la déduction forfaitaire pour un couple marié déposant conjointement de 12 700 $ à 24 400 $ en 2019 et 24 800 $ en 2020 (6 350 $ à 12 200 $ en 2019 - 12 400 $ en 2020 - pour les célibataires), ce qui la rend moins probable que les gens auront suffisamment de déductions pour les détailler. Néanmoins, les intérêts hypothécaires sont déductibles, et vous devriez être avisé des intérêts payés à votre prêteur sur un formulaire 1098 envoyé chaque année en janvier et / ou début février.
Déduction de points ou de frais de prêt
Les frais que vous payez pour obtenir une hypothèque résidentielle peuvent être déduits, selon Greene-Lewis. «Les points seront également déclarés sur le formulaire 1098 de votre prêteur ou de votre relevé de règlement à la fin de l'année», dit-elle, ajoutant que les règles de déduction des points sont différentes pour un premier achat ou un refinancement.
Déduction d'impôt foncier
Des déductions d'impôt foncier sont disponibles pour les impôts fonciers locaux et d'État en fonction de la valeur de votre maison. Le montant déduit est le montant payé par le propriétaire, y compris tout paiement effectué via un compte séquestre au règlement ou à la clôture, mais la TCJA a plafonné la déduction à 10 000 $.
«Vous pouvez trouver des impôts fonciers payés sur votre formulaire 1098 auprès de votre société de prêts hypothécaires si vos impôts fonciers sont payés par le biais de votre société de prêts hypothécaires», explique Greene-Lewis. «Sinon, vous devez déclarer le montant des taxes foncières que vous avez payé pour l'année indiquée sur votre facture de taxes foncières.»
Crédit énergie résidentiel
Les propriétaires qui installent des panneaux solaires, des systèmes de chauffage géothermique et des éoliennes - ou des fenêtres éconergétiques ou des systèmes de chauffage et de climatisation - peuvent recevoir un crédit d'impôt pouvant atteindre 30% du coût. Vérifiez la liste des incitatifs énergétiques de l'IRS pour voir si vous êtes admissible.
Gardez à l'esprit la différence entre une déduction fiscale et un crédit d'impôt, explique Lisa Greene-Lewis, un expert-comptable agréé à San Diego, en Californie. "Une déduction fiscale réduit votre revenu imposable, mais votre réduction d'impôt réelle est basée sur votre tranche d'imposition. Un crédit d'impôt est une réduction d'un dollar pour un dollar des impôts que vous devez. »
Cela signifie qu'un crédit vous fait économiser beaucoup plus. «Un crédit d'impôt de 100 $ réduirait votre obligation fiscale de 100 $, tandis qu'une déduction fiscale de 100 $ réduirait vos impôts de 25 $ si vous êtes dans la tranche d'imposition de 25%», explique Greene-Lewis.
The Bottom Line
Les coûts d'accession à la propriété s'étendent au-delà des acomptes et des versements hypothécaires mensuels. Assurez-vous de considérer combien de maison vous pouvez réellement vous permettre avant de commencer à chasser - pas seulement pour la maison, mais pour un prêteur hypothécaire.
"Assurez-vous de prendre en compte les frais de clôture, les frais de déménagement, l'inspection de la maison, les frais d'entiercement, l'assurance habitation, les taxes foncières, les frais de réparation et d'entretien, les éventuels frais d'association de propriétaires, et bien plus", explique JD Crowe, président de Southeast Mortgage, un Prêteur de Géorgie et président de la Mortgage Bankers Association of Georgia.
Le fait de savoir que vous pouvez vous permettre le logement que vous choisissez vous donne les meilleures chances de pouvoir y vivre pendant des années.
