Les prix de l'immobilier de luxe sont chauds et continuent de monter en flèche. Selon le dernier rapport de Christie's International Real Estate, la meilleure vente immobilière de luxe à New York a été de 91 541 000 millions de dollars.
«De nombreuses personnes fortunées achètent des maisons comme un actif dur», explique Jay Belson, PDG de Jay Belson Luxury Real Estate, une société d'investissement immobilier de luxe à service complet basée à Beverly Hills, en Californie. Et avec la richesse parmi les personnes les plus riches du monde en croissance, le marché potentiel des propriétés de luxe est plus grand que jamais. Si vous voulez vous lancer et que vous pouvez vous permettre le prix élevé, voici plusieurs options pour le faire.
Définition de «propriété de luxe»
Il est important de comprendre quelles caractéristiques caractérisent une propriété de luxe avant d'investir, car un prix élevé à lui seul ne placera pas une propriété dans cette catégorie. «Il doit être unique et exclusif, dans le bon sens et de manière souhaitable. Les gens riches paieront une prime pour quelque chose qui est perçu comme supérieur », explique Randy Char, vice-président directeur des opérations à One Queensridge Place, une tour de luxe située à quelques minutes du Strip de Las Vegas.
Les acheteurs haut de gamme souhaitent avoir accès à des activités de luxe comme le shopping, les restaurants et les arts haut de gamme, ainsi qu'à la proximité d'autres maisons de luxe. Une adresse de trophée, comme Park Avenue à New York, ajoute de la valeur. Avoir une histoire riche ne fait pas de mal non plus. De nombreux acheteurs de luxe recherchent la beauté naturelle d'un emplacement au bord de l'eau, ou au moins des vues sur une rivière, un océan ou un lac. D'autres veulent des vues sur la campagne ou la montagne.
Les acheteurs haut de gamme souhaitent disposer des mêmes fonctionnalités que tous les acheteurs, mais à plus grande échelle. Ils veulent l'intimité et la sécurité, parfois jusqu'à l'isolement. Ils veulent la beauté à l'intérieur et à l'extérieur et peuvent se permettre une architecture personnalisée, un design personnalisé, une attention extrême aux détails et des finitions opulentes. Ils veulent également des équipements en plus des équipements: cuisine d'un chef, piscine de luxe, vaste suite parentale et espace de vie extérieur, sans parler de la domotique, des détecteurs de mouvement, des ascenseurs pour voitures et des caves à vin à température contrôlée. Ils veulent aussi de l'espace. À Malibu, en Californie, par exemple, une maison de luxe moyenne a plus de 4 000 pieds carrés (et un prix de plus de 6 millions de dollars).
Lors du choix d'une maison de luxe, il est extrêmement important de penser aux aspects de la propriété qui ne peuvent pas être modifiés, explique Mark Fitzpatrick, PDG de RUHM Destination Marketing, un service de marketing de destination pour les propriétés de luxe dans le monde entier. «Vous ne pouvez pas changer la trajectoire du soleil, l'emplacement de l'océan ou le fait qu'il existe une trajectoire de vol pour les gros avions au-dessus de votre tête. Le papier peint laid dans la salle de bain est beaucoup moins important que le temps », dit-il.
Combien as tu besoin?
Sur les marchés où les prix sont généralement plus bas, vous pourriez avoir besoin d'aussi peu qu'un demi-million pour posséder un immeuble de luxe. Mais vous aurez besoin d'au moins 1 million de dollars pour acheter une propriété de luxe dans la plupart des grandes villes, et le prix d'entrée monte là où le coût de la vie est élevé. C’est 3 millions de dollars à San Francisco, 5 millions à Los Angeles et New York et 7 millions à Londres, selon Christie’s .
Les acheteurs de luxe paient souvent en espèces, mais une hypothèque jumbo est une autre option. Si vous financez l'achat, vous aurez besoin d'un acompte important, d'un excellent crédit, d'une preuve de revenu et d'actifs et de grandes réserves de liquidités.
Comment faire: vos options pour investir dans l'immobilier de luxe
Retournez un manoir
Rénover les propriétés de luxe existantes et les revendre à profit est un excellent investissement, explique Belson de Jay Belson Luxury Real Estate. «C'est plus rapide que de construire de fond en comble, mais il est limité aux propriétés qui ont juste la bonne combinaison d'architecture, d'état et de disposition», dit-il, ajoutant que les fixateurs sont meilleurs. L'inconvénient est que «parce que la plupart de ces maisons peuvent être habitées à l'achat, vous serez en concurrence avec des acheteurs-utilisateurs locaux qui peuvent vous surenchérir», dit-il. Cependant, la concurrence entre les investisseurs et les palmes est beaucoup plus faible sur le marché du luxe car il y a moins de personnes qui peuvent se permettre de financer des projets haut de gamme et qui savent comment les exécuter à un niveau élevé, dit Belson.
Investissez à l'international
Investir dans l'immobilier de luxe à l'étranger peut présenter des avantages que vous ne trouverez pas au pays. Dans les îles Turks et Caicos, un petit territoire britannique d'outre-mer situé à l'est de Cuba et au nord d'Haïti et de la République dominicaine, il n'y a pas d'impôt foncier annuel ni d'impôt sur les gains en capital sur les biens transférés. La propriété est protégée par un registre foncier et le dollar américain est la monnaie officielle, donc les taux de change ne sont pas un facteur pour conclure l'achat ou pour la valeur future de votre propriété.
Ces îles sont un bon endroit pour investir car les prix des terrains ont augmenté régulièrement au cours des dix dernières années et devraient continuer à le faire grâce à une croissance rapide du tourisme et du développement, a déclaré Blair MacPherson, copropriétaire et courtier de RE / MAX Real. Groupes immobiliers Turks et Caicos. Et vous pouvez gagner un revenu supplémentaire de votre investissement en le louant pendant votre absence et en laissant une société de gestion gérer les détails, dit-il.
Investir à l'étranger peut également avoir des tracas uniques. «Nous devons nous rappeler que le reste du monde ne fonctionne pas comme nous le faisons aux États-Unis», explique Fitzpatrick de RUHM. «Vous ne voulez pas acheter une propriété dans un autre pays uniquement pour découvrir que le gouvernement peut vous la reprendre sur la route.» Utilisez un avocat en immobilier international et d'autres professionnels pour vous aider avec votre diligence raisonnable, dit-il.
Acheter un condo de luxe
Que vous achetiez un condo de luxe pour vous-même ou pour le louer, «dépenser de l'argent pour une maison située dans un grand immeuble de luxe avec des commodités et des options de transport à proximité est le chemin à parcourir», explique Lydia Sussek de Corcoran, un service complet société immobilière à Manhattan. «Acheter dans un immeuble de luxe avec de mauvaises options de transport est un mauvais investissement», dit-elle.
Les services et fonctionnalités offerts par l'immeuble peuvent également faire ou défaire votre investissement. «Vous n'avez pas de portier à plein temps? Très bien, mais qu'offre votre maison d'autre? Vues, hauts plafonds, terrasses, toutes ces caractéristiques aident à distinguer votre maison des autres appartements coupe-biscuits et peuvent conduire à un taux de vente plus élevé quand il est temps de déménager », explique Sussek.
Gardez à l'esprit que lorsque vous achetez un bien immobilier de luxe, vous achetez un style de vie. Les terrasses privées sur le toit, les piscines, les espaces communs avec des centres de remise en forme et le service de ménage ou les services de style hôtel distinguent l'immobilier de luxe, dit-elle. «Même s'il y a d'autres condos neufs construits autour de la maison que vous achetez, ces types de propriétés ont une valeur», explique Sussek.
Hypothèques Jumbo pour l'immobilier de luxe
Alors que la plupart des acheteurs de biens immobiliers de luxe choisissent d'acheter des biens en espèces, certains utilisent des prêts jumbo pour accrocher des biens immobiliers de luxe. Les prêts jumbo (également appelés hypothèques jumbo) sont des prêts d'un montant supérieur à la limite fixée par la Federal Housing Finance Agency (FHFA). Généralement, ce montant est supérieur à 424 100 $; cependant, dans certains comtés, souvent ceux qui possèdent des biens immobiliers plus chers, ce montant est plus élevé. Actuellement, le taux d'intérêt pour un taux fixe fixe à 30 ans est de 4, 25% avec un TAP de 4, 27% selon usbank.com. Cela est similaire au taux moyen d'une hypothèque fixe standard de 30 ans. En janvier 2017, le taux d'intérêt d'un prêt hypothécaire fixe moyen à 30 ans était de 4, 25% avec un TAP de 4, 32%.
Choisissez une propriété de location de vacances haut de gamme
«Une location de vacances de luxe peut fournir une multitude d'avantages, notamment une appréciation des actifs, des déductions fiscales, des opportunités de réseautage d'entreprise et, surtout, un plaisir personnel», explique Fitzpatrick de RUHM. Le choix d'un emplacement avec un marché généralement fort est essentiel, comme une station de ski, Hawaï ou une île tropicale. «Ils sont parfaits pour les revenus saisonniers et fonctionnent bien sur de bons marchés financiers. Cependant, ils peuvent souffrir davantage pendant une récession que les maisons situées à proximité des grandes villes », dit-il.
En effet, le marché du logement de luxe a connu le plus fort rebond de l'accident du logement dans les grandes villes, mais les zones de villégiature commencent à emboîter le pas, indique un récent rapport de Christie's International Real Estate.
En plus de choisir la bonne ville, les investisseurs devraient envisager d'acheter une propriété qui sera attrayante pour les familles en vacances, dit Fitzpatrick. «Cela augmentera votre taux d'occupation et votre retour sur investissement», dit-il.
Bruce Tobias, un agent immobilier ayant produit 20 fois avec RE / MAX Sedona en Arizona, ajoute que les destinations touristiques de premier plan sont un choix judicieux et que les investisseurs devraient rechercher des propriétés susceptibles de générer des gains à long terme.
Terminer une construction personnalisée
Construire une nouvelle maison à partir de zéro offre les marges de profit les plus élevées mais a un laps de temps plus long, dit Belson, mais une maison où tout est nouveau et a les styles et les équipements les plus souhaités d'aujourd'hui est cruciale pour obtenir le meilleur prix. Il dit que son entreprise construit actuellement une maison de 25 000 pieds carrés à Bel Air, en Californie. «Nous avons acheté la propriété pour 8, 7 millions de dollars. Le budget de construction est de 18 millions de dollars. Le prix de vente prévu est de 50 millions de dollars. Il est difficile de dépasser cela en tant qu'investissement », dit-il.
«Lorsque quelque chose n'est pas banalisé, et qu'il est souhaitable, et qu'il y a une demande, c'est à ce moment-là que les prix augmentent vraiment», explique le Char de One Queensridge Place. «Si vous regardez une bouteille de 82 Lafitte Rothschild, l'appréciation des prix croît de façon exponentielle par rapport à un millésime moins supérieur en raison de l'offre et de la demande. C'est la même chose avec l'immobilier de luxe. Plus il est exclusif et difficile à trouver, plus la maison est digne d'investissement. »
The Bottom Line
Investir dans l'immobilier de luxe peut être plus excitant qu'investir dans des titres grâce à son aspect tangible, et il existe de nombreuses façons de le faire, de la construction d'une maison sur mesure à la rénovation d'un manoir à l'achat d'une propriété de vacances. Vous pouvez profiter de votre maison de luxe en tant que résident, voyageur ou propriétaire ou construire des maisons de luxe pour le plaisir des autres. Avant d'acheter, assurez-vous de comprendre les caractéristiques qui créent une valeur durable dans cette classe d'actifs pour obtenir le meilleur retour sur investissement.
