Les intérêts différés sont le montant des intérêts ajoutés au solde principal d'un prêt lorsque les conditions contractuelles du prêt permettent d'effectuer un paiement prévu inférieur aux intérêts dus. Lorsque le solde du capital d'un prêt augmente en raison d'intérêts différés, il est appelé amortissement négatif. Par exemple, les hypothèques à taux variable, connues sous le nom d'ARM d'options de paiement, et les hypothèques à taux fixe avec une caractéristique d'intérêt différé, comportent le risque que les versements mensuels augmentent considérablement à un moment donné pendant la durée de l'hypothèque.
Répartition des intérêts différés
Les intérêts différés sont les intérêts courus sur un prêt mais non payés. L'intérêt s'accumule lorsqu'un paiement de prêt n'est pas suffisamment important pour couvrir tous les intérêts dus.
Historique des intérêts différés
Avant la crise hypothécaire de 2008, des programmes tels que les options de paiement ARM permettent aux emprunteurs de choisir leur paiement mensuel. Les débiteurs hypothécaires pouvaient choisir un paiement de 30 ou 15 ans, un paiement d'intérêt uniquement couvrant les intérêts mais sans réduire le solde du capital, ou un paiement minimum qui ne couvrirait même pas les intérêts dus. La différence entre le paiement minimum et les intérêts dus était l'intérêt différé, ou amortissement négatif, qui était ajouté au solde du prêt.
Par exemple, supposons qu'un débiteur hypothécaire a reçu un ARM d'option de paiement de 100 000 $ à un taux d'intérêt de 6%. L'emprunteur pouvait choisir parmi quatre options de paiement mensuel: un paiement fixe sur 30 ans entièrement amorti de 599, 55 $; un paiement sur 15 ans entièrement amorti de 843, 86 $; un paiement d'intérêt seulement de 500 $; ou un paiement minimum de 321, 64 $. Effectuer le paiement minimum signifie que les intérêts différés de 178, 36 $ sont ajoutés au solde du prêt tous les mois. Après cinq ans, le solde du prêt avec intérêts différés est refondu, ce qui signifie que le paiement requis augmente suffisamment pour rembourser le prêt en 25 ans. Le paiement devient si élevé que le débiteur hypothécaire ne peut pas rembourser le prêt et finit par être saisi. C'est l'une des raisons pour lesquelles les prêts à intérêt différé sont interdits dans certains États et considérés comme prédateurs par le gouvernement fédéral.
Amortissement négatif
Avec une hypothèque à intérêt différé ou un ARM avec option de paiement, le débiteur hypothécaire peut avoir un plafond de paiement et le taux d'intérêt peut augmenter. Parce que la différence est ajoutée au solde, plutôt que de réduire le montant dû sur un prêt, la dette augmente.
Cela peut être une situation difficile, surtout si le débiteur hypothécaire veut vendre la maison. Un intérêt différé peut entraîner un emprunteur à l'envers dans une hypothèque, ce qui signifie qu'il doit plus que ce qu'il peut recevoir de la vente de la maison.
