Cela fait 10 ans depuis l'effondrement de Lehman Brothers et la crise financière qui a suivi, et l'économie semble prospérer. La bourse vient de battre un record pour la plus longue course de taureaux de l'histoire moderne après avoir passé 3 453 jours - près de neuf ans et demi - sans correction majeure. Plus tôt cette année, le taux de chômage américain est tombé à 3, 8%, un creux de 18 ans.
Le logement a été au cœur de la crise qui a provoqué la Grande Récession. Mais maintenant, pour la plupart, le marché immobilier est également très chaud: les prix sont en hausse, les stocks sont en baisse et les normes de prêt se sont assouplies, permettant à plus de gens d'obtenir des hypothèques. Selon un récent article de blog de FICO Research, «La première tendance claire observée concernant les prêts hypothécaires nouvellement créés est que, à mesure que nous nous éloignons de la Grande Récession, les critères de souscription semblent s'être assouplis et une plus grande partie des consommateurs obtiennent des prêts hypothécaires en conséquence."
Crise du logement 101
Pourtant, cela a été une décennie cahoteuse pour le logement. Rappelez-vous les pratiques de prêt de mauvaise qualité qui ont contribué à déclencher la crise: une surabondance de logements dans la perspective de l'effondrement a incité les prêteurs à accorder des prêts à pratiquement tous ceux qui étaient disposés à signer sur la ligne pointillée - même si l'individu ne pouvait clairement pas rembourser - juste pour remplir l'inventaire excédentaire. Les prêts NINJA, accordés à des emprunteurs sans revenu, sans emploi et sans actifs , étaient endémiques, et le prêt hypothécaire à taux variable (ARM) 2/28 largement émis a mis les emprunteurs en faillite. Ces prêts ont donné aux emprunteurs un taux «teaser» inférieur à celui du marché pendant les deux premières années, après quoi les intérêts ont grimpé à un taux plus élevé, rendant souvent les paiements inabordables.
Du premier trimestre de 2006 à 2012, ces prêts hypothécaires subprime avaient un taux de démarrage de forclusion plus élevé - de loin - que les prêts à taux fixe, prime ARM, subprime fixes et FHA, comme le montre le tableau suivant de la Mortgage Bankers Association. Les ARM subprimes ont également enregistré les taux de délinquance les plus élevés au cours de la même période.
La dette de ces prêts a été reconditionnée en produits investissables, y compris des titres adossés à des créances hypothécaires, qui ont été vendus à des banques, des fonds spéculatifs, des compagnies d'assurance, des fonds de pension et même des particuliers fortunés. Lorsque les emprunteurs ont commencé à ne pas rembourser leurs prêts, cela a été désastreux pour toute institution financière (ou individu) qui a acheté ou vendu des titres adossés à des créances hypothécaires. Les retombées ont contribué à bouleverser l'ensemble du secteur financier. Le marché boursier s'est effondré, les banques ont échoué, les prix des logements ont chuté et des millions de personnes ont perdu leur emploi, de gros morceaux de leur épargne-retraite et de leur logement.
Prix des maisons aujourd'hui
L'indice national des prix des maisons a culminé en avril 2006, a atteint son point le plus bas en mars 2011 - environ deux ans après la fin officielle de la récession - et est revenu à son apogée en octobre 2017, selon un rapport spécial de la société de données immobilières CoreLogic. Le Nevada a connu la plus forte baisse pendant la récession, avec une baisse de 60% des prix des maisons. L'Arizona et la Floride n'étaient pas loin derrière, chutant respectivement de 51% et 50%, comme le montre le graphique suivant de CoreLogic, qui révèle les baisses de pic à creux les plus importantes et les plus petites dans certains États.
"Après avoir finalement atteint leur point bas en 2011, les prix des maisons ont commencé à remonter lentement vers notre position actuelle", a déclaré Frank Nothaft, économiste en chef chez CoreLogic. «La demande accrue et la baisse de l'offre - ainsi que les marchés de l'emploi en plein essor - ont donné à certains des marchés du logement les plus durement touchés une poussée des prix des maisons. Pourtant, beaucoup ne sont toujours pas revenus aux niveaux d'avant le crash. »
Alors que de nombreux États ont retrouvé leurs valeurs d'avant la crise, ce ne sont pas toutes de bonnes nouvelles. Des normes de crédit plus strictes depuis la crise ont rendu difficile l'obtention d'un prêt hypothécaire, ce qui, selon certains dans l'industrie, a contribué à resserrer les stocks et les prix, bien au-delà de leurs sommets d'avant la crise.
Confrontés à des prix élevés, à des normes de prêt strictes et à la concurrence des acheteurs au comptant, de nombreux acheteurs de maison n'ont désormais plus d'autre choix que de louer. Dans certaines zones métropolitaines, dont San Francisco, seulement 25% des résidents peuvent se permettre d'acheter une maison, selon l'Urban Institute. En fait, le pourcentage de locataires dans 50 des plus grandes villes des États-Unis a augmenté entre 2006 et 2016, selon le site immobilier Zillow. Aujourd'hui, le pourcentage de la population qui loue est à son plus haut niveau depuis 1965.
«Nous sommes vraiment dans une phase de gueule de bois», a déclaré Jonathan Miller, PDG de la firme d'évaluation et de consultation immobilière Miller Samuel. «Ce n'est pas parce que les prix augmentent que nous nous sommes rétablis. est toujours faussé, et c'est à cause des conditions de crédit."
L'abordabilité dépend du marché
Lorsque le marché du logement a culminé en avril 2006, près des deux tiers des zones métropolitaines les plus peuplées des États-Unis étaient répertoriées comme surévaluées, et seules cinq zones métropolitaines, représentant seulement 1%, étaient considérées comme sous-évaluées. En mars 2011, le marché a atteint un creux et seuls 27 marchés - soit 7% des zones métropolitaines les plus peuplées - ont été jugés surévalués. Aujourd'hui (en décembre 2017, les données les plus récentes disponibles), les zones métropolitaines les plus peuplées des États-Unis se répartissent presque équitablement entre des marchés qui sont sous-évalués, surévalués et en valeur - ce qui signifie, à leur «long terme, durable soutenus par les fondamentaux du marché local tels que le revenu disponible », selon CoreLogic.
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SURévalué |
À VALEUR |
SOUS-ÉVALUÉ |
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JAN '00: DÉBUT |
6% |
87% |
sept% |
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NOV '06: PEAK |
67% |
32% |
1% |
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MAR '11: TROUGH |
sept% |
42% |
52% |
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DÉC '17: ACTUEL |
33% |
35% |
32% |
Comme toujours, l'abordabilité dépend du marché. Les valeurs médianes par pied carré à Manhattan, par exemple, sont environ 20 fois plus élevées que dans des endroits comme Cleveland et Detroit. Selon un rapport de JPMorgan, les prix élevés sont moins corrélés à la dette hypothécaire et plus concentrés dans les zones à offre limitée telles que New York, la baie de San Francisco, Boston, Seattle, Denver et Portland, Ore. (Voir aussi Is a a Logement Crise Brewing? )
Disponibilité des hypothèques
Les normes de prêt se sont assouplies au cours des deux dernières années. Une analyse publiée par CoreLogic des prêts conformes conventionnels a révélé que les prêts sont approuvés pour les emprunteurs légèrement plus risqués - bien que, à la différence des années d'avant la crise, les emprunteurs doivent fournir une documentation complète de leurs revenus et de leur capacité de remboursement. Fannie Mae, par exemple, a augmenté son ratio d'endettement maximal (DTI) de 45% à 50%, et Fannie Mae et Freddie Mac ont commencé à accepter des hypothèques avec des acomptes aussi bas que 3% ces dernières années. Aujourd'hui, les consommateurs américains ne sont pas exposés à des taux de fluctuation presque autant qu'ils étaient avant la crise, et seulement 15% environ du marché hypothécaire en cours est à un taux ajustable. Malgré ces points positifs, les financements hypothécaires n'ont pas encore atteint leurs niveaux d'avant la crise. (Voir notre tutoriel sur les bases du prêt hypothécaire .)
The Bottom Line
Les prix élevés et le manque de stocks, combinés à un crédit hypothécaire serré et à un écrasement de la dette de prêt étudiant, ont conduit à un virage fondamental vers la location. En effet, l'accession à la propriété aux États-Unis a culminé à 69% en 2004 et, malgré une récente hausse, le taux reste à 64%. D'autres facteurs ont également contribué à l'augmentation des loyers, notamment la préférence des consommateurs et le désir d'un mode de vie plus flexible.
Dix ans après la Grande Récession, l'économie est en plein essor avec un marché haussier record, encourageant le nombre de chômeurs et un nombre croissant de marchés immobiliers qui ont retrouvé leur niveau d'avant la crise. Pourtant, malgré le paysage immobilier chaud d'aujourd'hui, il y a beaucoup de spéculations qu'un autre krach du marché immobilier se profile - pas nécessairement au niveau national, mais dans les zones métropolitaines qui montrent un manque d'accessibilité financière et une augmentation rapide des prix des maisons.
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