Au 28 mars 2018, l'enquête auprès des prêteurs de Bankrate.com a indiqué que les taux hypothécaires étaient de 4, 30% pour un taux fixe de 30 ans, 3, 72% pour un taux fixe de 15 ans et 4, 05% pour les cinq premières années sur un taux 5/1 ajustable. - taux hypothécaire (ARM). Ce sont des moyennes nationales; Les taux hypothécaires varient selon l'emplacement et dépendent fortement de votre pointage de crédit.
Donc, la première étape pour décider si une hypothèque à taux fixe ou un ARM est le meilleur choix sur le marché actuel est de parler à plusieurs prêteurs pour savoir à quel taux vous êtes admissible et quelles conditions de prêt vous conviennent compte tenu de votre pointage de crédit, de votre revenu, les dettes, l'acompte et le paiement mensuel que vous pouvez vous permettre.
Une fois que vous savez quels prêteurs à taux et à terme vous seront offerts, comment choisissez-vous entre une hypothèque à taux fixe et un ARM? Tenez compte de ces facteurs.
Fixe vs ARM: différence de paiement mensuel
Pour chaque tranche de 100 000 $ que vous empruntez, voici ce que vous paieriez par mois pour chacun des principaux types de prêts hypothécaires aux taux d'intérêt moyens nationaux indiqués ci-dessus:
- Hypothèque à taux fixe de 30 ans: 495 $
- Hypothèque à taux fixe de 15 ans: 726 $
- Hypothèque à taux variable 5/1: 480 $ pour les 60 premiers mois
En ne considérant que le paiement mensuel, l'hypothèque à taux variable semble être le meilleur choix. C'est l'option la moins chère de 15 $ par mois. Plus votre prêt hypothécaire est important, plus les économies mensuelles sont importantes. Si vous empruntez un demi-million, vous économiserez 73 $ par mois avec un taux ajustable.
Cette différence est-elle suffisamment importante pour prendre en charge les risques supplémentaires associés à un ARM?
Types d'hypothèques à taux variable
Les BRAS sont de plusieurs types. Le plus populaire est un BRAS hybride, et parmi ceux-ci, l'option la plus populaire est le BRAS 5/1, suivi des BRAS 3/1, 7/1 et 10/1.
Voici comment fonctionnent les ARM hybrides: un ARM 5/1, par exemple, a un taux d'intérêt fixe pour les cinq premières années, appelé période d'introduction. Après cela, le taux d'intérêt s'ajuste une fois par an pour le reste de la durée du prêt (disons, 25 ans de plus). Il existe des ARM qui s'ajustent moins souvent qu'une fois par an, comme les ARM 3/3 et 5/5, mais ceux-ci peuvent être difficiles à trouver. Plus la période initiale est longue, plus l'écart sera faible entre le taux d'intérêt de l'ARM et le taux d'intérêt de l'hypothèque à taux fixe.
Aux États-Unis, le taux d'intérêt de la plupart des ARM est basé sur le taux du Trésor américain, mais environ 20% des ARM sont basés sur le London Interbank Offered Rate (LIBOR). Les taux du Trésor sont actuellement très bas, donc si vous souscrivez un ARM maintenant, il y a de fortes chances que votre taux d'intérêt augmente à la fin de la période de lancement de l'ARM. La Réserve fédérale a relevé ses taux d'intérêt une fois en mars et devrait le faire encore deux fois en 2018, chaque augmentation étant de 0, 25%.
Tolérance au risque et plans futurs
Lorsque vous souscrivez un prêt hypothécaire à taux fixe, vous savez avant de signer vos documents de clôture exactement combien sera votre paiement hypothécaire chaque mois pendant la durée de votre prêt hypothécaire. Beaucoup de gens apprécient cette stabilité.
Les ARM sont soumis au risque de taux d'intérêt ou à la possibilité que le taux d'intérêt change. Après la durée initiale, le taux d'intérêt de ce type d'hypothèque s'ajuste pour refléter les conditions actuelles du marché. Comment savez-vous quel sera le taux d'intérêt d'un ARM lors de sa réinitialisation après la période de lancement?
Les détails d'un ARM particulier - ce qu'on appelle la structure de plafonnement des taux d'intérêt - vous indiquent à quel point votre paiement mensuel pourrait aller. Un BRAS 5/1, par exemple, pourrait avoir une structure de plafond de 2-2-6, ce qui signifie que la sixième année (après l'expiration de la période d'introduction de cinq ans), le taux d'intérêt peut augmenter de 2%, les années suivantes, le le taux d'intérêt peut augmenter de 2% supplémentaires par an, et l'augmentation totale du taux d'intérêt ne peut jamais totaliser plus de 6% pendant la durée du prêt.
Si votre taux de lancement était de 4%, pour les cinq premières années, votre taux d'intérêt serait de 4%. Au cours de la sixième année, il pourrait augmenter jusqu'à 2%, selon le taux du Trésor américain à un an, de sorte que votre taux pourrait atteindre 6%. Au cours de la septième année, votre taux pourrait encore augmenter de 2%, pour atteindre 8%, et au cours de la huitième année, votre taux pourrait encore augmenter de 2%, ce qui ferait votre taux de 10%. À ce stade, vous auriez atteint le plafond de 6%; votre taux ne dépasserait jamais 10%.
Alors que le plafond réduit quelque peu le risque, sur un prêt hypothécaire de 200 000 $ sur 30 ans, la différence entre 4% d'intérêt et 10% d'intérêt est un paiement mensuel d'environ 955 $ contre environ 1 755 $. Vous devez vous demander si vous pouvez vivre avec le pire des cas, un supplément de 800 $ par mois pour les années 8 à 30.
Le fait que votre taux ajuste ce niveau dépend du taux d'indexation de l'ARM. Si votre ARM est indexé sur le taux du Trésor à un an et que ce taux est le même la sixième année qu'il l'était la première année, votre taux d'intérêt n'augmentera pas la sixième année. Cependant, si le taux du Trésor a augmenté de 3%, votre taux d'intérêt n'augmentera pas de plus de 2% au cours de la sixième année à cause du plafond.
Les personnes qui reçoivent des ARM pensent souvent que l'un des événements suivants se produira:
- Ils vendront la maison avant la réinitialisation du prêt.
- Leurs revenus augmenteront avant la réinitialisation du prêt.
- Ils pourront se refinancer avant la réinitialisation du prêt.
- Les taux d'intérêt resteront stables ou baisseront, ce qui leur donnera un taux similaire au taux de lancement lors de la réinitialisation du prêt.
BRAS FHA
La Federal Housing Administration (FHA) garantit des prêts hypothécaires à taux variable, permettant aux prêteurs de les offrir aux emprunteurs qui ont besoin d'exigences plus clémentes pour se qualifier. La FHA propose des ARM d'un an et des ARM hybrides de 3, 5, 7 et 10 ans. Le taux d'intérêt sur les versions 1 an et 3 ans ne peut pas augmenter de plus de 1% par an après la période de lancement ou de plus de 5% pendant la durée du prêt. Le taux d'intérêt sur les ARM à 5, 7 et 10 ans ne peut pas augmenter de plus de 2% par an après la période de lancement et le plafond à vie est de 6%.
Comme toutes les hypothèques de la FHA, bien qu'un BRAS de la FHA puisse avoir des qualifications plus clémentes, il oblige les emprunteurs à payer une prime d'assurance hypothécaire initiale de 1, 75% du montant du prêt (qui est généralement intégrée au prêt, et vous paierez des intérêts un résultat). Cela nécessite également un paiement mensuel de la prime d'assurance hypothécaire, dont le coût dépend de la durée de votre prêt et de votre mise de fonds. Si, par exemple, vous effectuez le versement initial minimum requis de 3, 5% de la FHA et que vous contractez un prêt de 30 ans, vous paierez chaque année 0, 85% du solde du prêt en assurance hypothécaire jusqu'à ce que vous payiez le prêt en totalité. Cette somme est divisée par 12 et ajoutée à votre paiement mensuel. Sur un prêt de 200 000 $, la prime initiale vous coûterait 3 500 $, et les primes mensuelles d'assurance hypothécaire vous coûteraient environ 142 $ par mois pour la première année et diminueraient progressivement par la suite. Ces coûts augmentent les dépenses de possession d'une maison à court et à long terme et peuvent la rendre moins abordable.
Choisir entre un prêt à taux fixe et un ARM
Maintenant que vous savez comment les ARM se comparent aux prêts à taux fixe, comment décidez-vous lequel convient le mieux à votre situation?
Sean O. McGeehan, un agent de crédit à Homer Glen, Illinois, juste à l'extérieur de Chicago, pèse de cette façon. «La plupart de nos clients font partie du groupe à taux fixe. Ce sont traditionnellement des acheteurs d'une première maison qui achètent un condo ou une maison unifamiliale et ne connaissent pas leurs projets futurs », dit-il. «S'ils finissent par avoir des enfants et doivent y rester à long terme, un taux fixe leur donnera la certitude et la stabilité de leurs versements hypothécaires.»
Étant donné que les taux d'intérêt n'ont presque nulle part où aller mais qu'ils augmentent dans le marché actuel, la plupart des acheteurs de maisons ne sont pas intéressés à prendre le risque d'un ARM.
«En raison de l'environnement actuel de taux d'intérêt bas, j'ai utilisé l'option de prêt fixe de 30 ans dans 90% des cas au cours des six dernières années pour les acheteurs d'une première maison», explique Lauren Abrams, conseillère hypothécaire chez Absolute Mortgage. Banque à San Ramon, en Californie.
«Cependant, il est important d'avoir une conversation sur les plans à long terme de l'acheteur pour la propriété. Dans la plupart des cas, les acheteurs ne savent pas ou ne peuvent pas prédire quels seront ces plans », dit-elle. «Les clients insistent parfois sur le fait qu'il ne s'agit que d'une maison d'accueil et qu'ils n'y resteront pas plus de trois à cinq ans.» D'après son expérience, ce délai peut en fait être aussi court qu'un an en cas de divorce ou de transfert d'emploi., le mariage ou les enfants, mais ce délai peut également s'étendre facilement à plus de 10 ans.
Les emprunteurs qui pensent être chez eux pour une période plus courte et qui souhaitent utiliser un ARM pourraient atténuer leur risque en réduisant l'épargne mensuelle dans un compte portant intérêt pour couvrir un paiement futur potentiellement plus élevé, s'ils sont encore dans le à la maison lorsque le taux s'ajuste. Mais «en réalité, les acheteurs de maison n'économisent généralement pas cet argent», explique Abrams.
Les clients fortunés et les investisseurs qui ont un plan pour combien de temps ils porteront l'hypothèque et peuvent se permettre des paiements potentiellement plus élevés plus tard sont plus susceptibles de voir l'attrait d'un ARM et plus susceptibles de bénéficier de son taux de lancement.
The Bottom Line
Moins de 10% des emprunteurs ont choisi les ARM en août 2017, selon les données de CoreLogic et Freddie Mac.
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