Avez-vous de la difficulté à obtenir l'approbation d'une hypothèque? Depuis l'éclatement de la bulle immobilière, les prêteurs soumettent les demandeurs d'hypothèques et de refinancement à des critères de plus en plus stricts. Voici cinq raisons pour lesquelles les gens ont de plus en plus de mal à obtenir l'approbation de nos jours.
Paranoia prêteur
Les prêteurs hypothécaires veulent naturellement éviter leurs erreurs passées, il n'est donc pas surprenant qu'ils examinent de plus près la situation financière des demandeurs. Mais les changements sur le marché hypothécaire secondaire les ont rendus extrêmement prudents. Greg Cook, un courtier immobilier agréé en Californie et banquier hypothécaire, dit qu'il était facile pour les prêteurs d'obtenir leurs prêts assurés par la FHA ou garantis par Fannie Mae. Ce n'est qu'en cas de fraude que ces organisations obligeraient les prêteurs à racheter une hypothèque.
"Maintenant, si la FHA estime que le prêteur n'a pas suivi les directives, elle peut refuser de s'assurer, et le prêteur doit débourser de l'argent pour remplacer les fonds sur sa ligne d'entrepôt", explique Cook. "Plusieurs rachats peuvent mettre en faillite un petit prêteur."
Les prêteurs étant confrontés à une plus grande responsabilité pour les prêts qu'ils ont consentis, ils n'ont d'autre choix que d'être extrêmement prudents dans l'approbation des emprunteurs.
Restrictions sur le revenu admissible
Gagnez-vous un revenu d'un deuxième emploi? Bien que cet argent puisse être important pour vous, offrant une réelle marge de manœuvre dans votre budget mensuel et une stabilité de vos finances, les prêteurs pourraient ne pas s'en soucier. Le comté d'Orange, en Californie, l'agent immobilier Wendy Hooper dit: "Le revenu d'un deuxième emploi n'est généralement pas autorisé à moins qu'il n'ait été dérivé de la même source pendant 12 mois ou dans le même domaine exact pendant 24 mois sans plus de 30 jours. Et ce n'est généralement pas autorisé du tout s'il n'est pas documenté sur un W-2."
Malheureusement, de nombreuses personnes reçoivent le revenu de leur deuxième emploi en espèces. Même si vous déposez l'argent dans votre compte bancaire et déclarez le revenu supplémentaire sur votre W-2, les prêteurs peuvent ne pas être disposés à considérer ce revenu.
Selon Cook, "Les prêteurs exigent maintenant que tous les dépôts bancaires qui ne sont pas des salaires directs soient vérifiés. Dans notre vie antérieure, si les dépôts de l'emprunteur bénéficiant du revenu… des explications n'étaient pas nécessaires. Parce qu'il est pratiquement impossible de vérifier les dépôts en espèces, les prêts sont refusés."
Des normes de vérification des revenus plus strictes
De nos jours, les prêteurs examineront rigoureusement tout revenu que les emprunteurs souhaitent voir pris en compte dans leur capacité à rembourser un prêt. Il n'y a plus de prêts à revenu déclaré ou à faible documentation, ce qui est une mauvaise nouvelle pour les emprunteurs indépendants. Mais ce ne sont pas les seuls à avoir des problèmes. Les craintes des prêteurs concernant les dépôts en espèces signifient que les personnes qui travaillent dans un secteur où le paiement en espèces est courant, comme la restauration, pourraient avoir du mal à être approuvées. Les parents qui attendent devraient également faire preuve de prudence, comme l'a souligné un article du New York Times .
Amy Tierce, spécialiste certifiée en planification hypothécaire chez Wintrust Mortgage, déclare que les prêteurs sont prudents parce que «souvent, les bébés naissent et les parents changent d'avis de travailler à plein temps ou de travailler du tout».
Elle dit que les emprunteurs en congé de maternité devront valider qu'ils sont en congé payé; les emprunteurs qui ne sont pas en congé payé peuvent acheter avant la livraison pendant que leurs revenus peuvent être vérifiés, acheter lorsqu'ils sont de retour au travail ou essayer de se qualifier sur le revenu d'un partenaire.
Tierce, qui travaille dans le domaine hypothécaire depuis 20 ans, explique: "Des directives telles que celle citée dans l' article du Times sont dans les livres depuis toujours." Mais dans le passé, les acheteurs avaient plus d'options pour contourner cette directive.
Examen plus approfondi des rapports de crédit
Les emprunteurs qui veulent que leur approbation hypothécaire reste valide ne devraient pas ouvrir de nouveaux comptes ni rater aucun paiement. Ils ne devraient pas non plus effectuer de gros achats ni fermer de compte de carte de crédit. Les prêteurs doivent réexécuter les rapports de crédit des emprunteurs immédiatement avant la clôture, et tout changement depuis le moment de la demande peut créer des problèmes.
Selon Cook, si vous devez utiliser une carte de crédit, même pour un réservoir d'essence, vous devez payer ce montant immédiatement.
"Parce que les notes de crédit ne sont pas statiques et que de nombreux programmes de prêt ont des notes de crédit minimales, une légère baisse des notes, peut-être en raison de l'activité, pourrait entraîner une approbation se transformant en déni", dit-il.
Prêteurs non informés et / ou inexpérimentés
Il est révolu le temps où toute personne qui pourrait embuer un miroir pourrait être approuvée. Donc, si vous voulez un prêt hypothécaire, ne choisissez pas n'importe quel ancien agent de crédit - trouvez-en un avec l'expertise. Tierce dit: "Le plus gros problème pour un consommateur est de travailler avec un bon agent de crédit qui comprend vraiment les réalités du marché actuel, et qui saura et préparera l'emprunteur à quoi s'attendre… un bon initiateur s'assurera qu'il y a pas de surprise qui tuera une transaction."
Un moyen simple de se faire une idée de l'expertise d'un agent de crédit est de lui poser quelques questions. Peuvent-ils articuler clairement leurs réponses, ou semblent-ils parler en rond? Leurs réponses répondent-elles réellement à vos questions ou parlent-elles simplement? Leurs explications sont-elles détaillées ou vagues?
Demander à un membre de la famille, à un ami, à un collègue ou à un agent immobilier de confiance de se référer à un agent de crédit demeure également un bon moyen de trouver quelqu'un qui sait ce qu'il fait.
The Bottom Line
Les normes de prêt sont tellement plus strictes ces jours-ci que même les emprunteurs apparemment qualifiés ont du mal à obtenir l'approbation alors que les banques tentent d'éviter de répéter leurs erreurs passées. Si cela vous arrive, ne soyez pas surpris et ne le prenez pas personnellement. En travaillant avec un prêteur expérimenté, en étant patient et en modifiant peut-être votre situation financière, vous pouvez vous mettre en position d'obtenir une approbation.
