Que signifient les fonds disponibles pour la distribution?
Les fonds disponibles pour distribution (DCP) sont une mesure interne du capital qu'une fiducie de placement immobilier (FPI) possède à verser aux actionnaires ordinaires et aux porteurs de parts. Une FPI détient un portefeuille d'immeubles productifs de revenus et / ou d'hypothèques et est tenue de distribuer la quasi-totalité de son revenu net imposable chaque année pour maintenir son statut de FPI. Il n'y a pas de méthode normalisée pour calculer les fonds disponibles pour la distribution; cependant, beaucoup calculent les DCP de manière similaire en ajustant la valeur des fonds provenant des opérations pour les loyers linéaires, les éléments non monétaires et les dépenses immobilières récurrentes.
Comprendre les fonds disponibles pour la distribution (FAD)
Une FPI est un ensemble de propriétés et d'hypothèques regroupées et offertes en garantie sous la forme d'une fiducie de placement unitaire. Chaque part d'un FPI représente une fraction proportionnelle de la propriété de chacun des actifs sous-jacents. Pour être considérée comme une FPI selon les règles de la Securities and Exchange Commission (SEC), une société immobilière doit distribuer au moins 90% de son revenu imposable à ses investisseurs. Les fonds disponibles aux fins de distribution, une mesure non conforme aux PCGR, sont un indicateur indirect des flux de trésorerie d'un FPI pour les investisseurs. Un autre critère est les fonds provenant des opérations (FFO), mais les DCP sont considérés comme plus représentatifs des flux de trésorerie en raison de certains ajustements qui donnent une image économique plus vraie des opérations d'une FPI.
Exemple de fonds disponibles pour le calcul de la distribution
Boston Properties, Inc., une FPI de propriété commerciale qui possède des immeubles à Boston, New York, San Francisco et Los Angeles, calcule le DCP en ajoutant aux FFO les coûts de transaction de location qui sont considérés comme des incitatifs au loyer, des amortissements non immobiliers, des pertes hors trésorerie (ou en soustrayant les gains) de l'extinction anticipée de la dette et des charges de rémunération à base d'actions; éliminer les effets du loyer linéaire et de l'ajustement des frais de loyer foncier linéaire; et en soustrayant les dépenses en immobilisations d'entretien, les améliorations à l'hôtel et les améliorations et remplacements d'équipement. Cette liste d'éléments d'ajustement n'est pas exhaustive, mais elle montre comment les éléments en espèces et non monétaires sont traités pour présenter un chiffre plus précis des fonds réels disponibles pour distribution aux investisseurs. La société calcule en outre le ratio de distribution des DCP, qu'elle définit comme les distributions divisées par les DCP. En 2014, le ratio de distribution des DCP du FPI était de 64, 8% et il était passé à 74, 8% en 2017.
