Qu'est-ce qu'un multiplicateur de revenu brut?
Un multiplicateur de revenu brut (GIM) est une mesure approximative de la valeur d'un immeuble de placement qui est obtenue en divisant le prix de vente de l'immeuble par son revenu locatif annuel brut. GIM est utilisé pour évaluer les biens immobiliers commerciaux, tels que les centres commerciaux et les complexes d'appartements, mais est limité en ce qu'il ne tient pas compte du coût de facteurs tels que les services publics, les taxes, l'entretien et les vacances. Les autres méthodes plus détaillées couramment utilisées pour évaluer les propriétés commerciales comprennent le taux de capitalisation (taux plafond) et la méthode des flux de trésorerie actualisés.
Le multiplicateur du revenu brut expliqué
Le multiplicateur de revenu brut peut être utilisé pour déterminer grossièrement si le prix demandé d'une propriété est une bonne affaire. La multiplication du GIM par le revenu annuel brut de la propriété donne la valeur de la propriété, ou ce pour quoi il devrait être vendu.
Exemple de calcul du multiplicateur de revenu brut
Par exemple, un bien faisant l'objet d'un examen a un revenu brut effectif de 50 000 $. Une vente comparable est disponible avec un revenu effectif de 56 000 $ et une valeur de vente de 392 000 $ (en réalité, nous recherchons un certain nombre de comparables pour améliorer l'analyse).
Notre GIM serait de 392 000 $ / 56 000 $ = 7.
En conclusion, ce comparable (ou «comp» comme on l'appelle souvent dans la pratique) a vendu 7 fois (7x) son brut effectif. En utilisant ce multiplicateur, nous voyons que cette propriété a une valeur en capital de 350 000 $. Ce qui est trouvé par: V = GIM x EGI, 7 x 50 000 $ = 350 000 $.
Inconvénients de la méthode du multiplicateur de revenu brut
Un argument naturel contre la méthode du multiplicateur se pose parce que c'est une technique d'évaluation plutôt grossière. Parce que les changements de taux d'intérêt (qui affectent les taux d'actualisation dans les calculs de la valeur temps de l'argent), les sources ou les revenus (qualité) et les dépenses ne sont pas explicitement pris en compte - le multiplicateur de revenu brut n'est guère un modèle d'évaluation pratique, mais il offre un « au dos de l'enveloppe ».
D'autres inconvénients comprennent:
- La méthode GIM suppose l'uniformité des propriétés dans des classes similaires. Les praticiens savent par expérience que les ratios de dépenses entre des propriétés similaires diffèrent souvent en raison de facteurs tels que l'entretien différé, l'âge de la propriété et la qualité du gestionnaire immobilier.Le GIM estime la valeur en fonction du revenu brut et non du résultat opérationnel net (NOI), tandis qu'un la propriété est achetée principalement en fonction de sa capacité de gain nette. Il est tout à fait possible que deux propriétés puissent avoir le même NOI même si leurs revenus bruts diffèrent considérablement. Ainsi, la méthode GIM peut facilement être utilisée à mauvais escient par ceux qui n'apprécient pas ses limites. Un GIM ne tient pas compte de la durée de vie économique restante de propriétés comparables. En ignorant la durée de vie économique restante, un praticien peut attribuer des valeurs égales à une nouvelle propriété et à une propriété vieille de 50 ans, en supposant qu'elles génèrent des revenus égaux.
