Table des matières
- Qu'est-ce que le PMI?
- Le coût du PMI
- Payer pour PMI
- Annulation de la couverture PMI
- Résiliation PMI automatique
- Résiliation définitive du PMI
- Valeur à la maison et PMI
- Prêts conventionnels sans PMI
- Conditions d'acompte
- Prêts hypothécaires superposés et PMI
- FHA Mortgage Insurance Premium
- Annulation de FHA MIP
- The Bottom Line
C'est un mythe que vous devez verser 20% du prix d'achat d'une maison pour obtenir une hypothèque. Les prêteurs offrent de nombreux programmes de prêts avec des exigences de mise de fonds inférieures pour s'adapter à une variété de budgets et aux besoins des acheteurs. Si vous optez pour cette voie, attendez-vous à payer une assurance hypothécaire privée (PMI). Ces dépenses supplémentaires peuvent augmenter le coût de vos versements hypothécaires mensuels et, dans l'ensemble, rendre votre prêt plus cher. Cependant, il est presque inévitable si vous n'avez pas économisé un acompte de 20% ou plus.
Assurance hypothécaire privée (PMI)
Qu'est-ce que le PMI?
Le PMI est un type d'assurance hypothécaire que les acheteurs sont généralement tenus de payer pour un prêt conventionnel lorsqu'ils effectuent un acompte inférieur à 20% du prix d'achat de la maison. De nombreux prêteurs offrent des programmes de mise de fonds bas, vous permettant de déposer aussi peu que 3%. Le coût de cette flexibilité est le PMI, qui protège l'investissement du prêteur en cas de non-remboursement de votre prêt hypothécaire, appelé défaut. En d'autres termes, PMI assure le prêteur, pas vous.
PMI aide les prêteurs à récupérer plus de leur argent en cas de défaut. La raison pour laquelle les prêteurs exigent une couverture pour les acomptes inférieurs à 20% du prix d'achat est parce que vous possédez une participation plus petite dans votre maison. Les prêteurs hypothécaires vous prêtent plus d'argent à l'avance et, par conséquent, risquent de perdre plus si vous êtes en défaut de paiement au cours des premières années de propriété. Les prêts assurés par la Federal Housing Administration, ou les prêts FHA, nécessitent également une assurance hypothécaire, mais les directives sont différentes de celles des prêts conventionnels (nous le couvrirons plus tard).
Le coût du PMI
En général, vous paierez entre 40 $ et 80 $ par mois pour chaque tranche de 100 000 $ empruntés, selon Freddie Mac, une entreprise parrainée par le gouvernement qui achète et vend des hypothèques sur le marché hypothécaire secondaire. Gardez à l'esprit que ce montant peut varier en fonction de votre pointage de crédit et de votre ratio prêt / valeur - le montant que vous avez emprunté sur votre prêt hypothécaire par rapport à la valeur de la maison.
Au cours des années passées, vous pouviez déduire le coût du PMI de vos impôts fédéraux. Pour 2017 et à l'avenir, le Congrès a décidé de ne pas renouveler cette disposition, vous ne pouvez donc plus déduire les paiements PMI sur vos impôts annuels. (En fait, ils ont ensuite rétabli la déduction uniquement pour 2017. À partir de 2018, c'est parti.)
Payer pour PMI
Vous avez deux options pour payer le PMI: une prime unique et initiale payée à la fermeture ou des primes mensuelles. Dans de nombreux cas, les prêteurs transfèrent le PMI dans votre paiement hypothécaire mensuel en tant que prime mensuelle. Lorsque vous recevez votre estimation de prêt et les documents de divulgation de clôture, votre montant PMI sera détaillé dans la section Paiements projetés sur la première page de chaque document.
Une autre option consiste à payer le PMI comme l'un de vos frais de clôture. Sur les estimations de prêt et les formulaires de divulgation de clôture, vous trouverez cette prime à la page 2, section B. L'inconvénient de cette option, cependant, est que vous ne serez probablement pas remboursé de ce montant si vous déménagez ou refinancez votre hypothèque. Dans certains cas, vous pouvez payer des primes initiales et mensuelles.
Annulation de la couverture PMI
La bonne nouvelle est que vous ne paierez pas PMI pendant toute la durée d'un prêt conventionnel.
La Loi fédérale sur la protection des propriétaires occupants élimine le PMI de trois façons:
- annulation du PMI à l'initiative de l'emprunteur résiliation automatique du PMI résiliation définitive du PMI
Vous pouvez demander l'annulation du PMI une fois que votre ratio prêt / valeur - le montant du solde de votre prêt divisé par la valeur marchande de la maison - tombe en dessous de 80% de la valeur estimative d'origine de la maison (ou plus tôt, si la valeur de votre maison s'apprécie avant cette date). Les prêteurs indiquent cette date prévue sur le formulaire de divulgation PMI, que vous avez probablement reçu dans le cadre de vos documents de clôture.
Pour annuler PMI, vous devrez:
- Faites votre demande par écrit Soyez à jour sur vos versements hypothécaires mensuels Ayez un historique de paiement positif (pas plus d'un paiement avec 30 jours de retard dans une période de 12 mois ou pas plus d'un paiement avec 60 jours de retard dans un 24 -mois, selon Fannie Mae et Freddie Mac).Vérifiez que vous n'avez pas de privilège junior (comme une deuxième hypothèque).
Résiliation PMI automatique
Une autre façon de mettre fin au PMI est connue sous le nom de résiliation automatique du PMI, qui démarre à la date prévue à laquelle votre solde hypothécaire restant atteint 78% LTV. Selon la loi, les prêteurs sont tenus d'annuler PMI automatiquement d'ici cette date. Les mêmes conditions d'annulation du PMI initié par l'emprunteur (historique des paiements à temps et sans privilège) s'appliquent également ici. Si vous avez eu des retards de paiement, votre prêteur n'annulera pas le PMI tant que vos paiements ne seront pas à jour.
Résiliation définitive du PMI
Enfin, il y a quelque chose appelé la terminaison PMI finale. C'est à ce moment-là qu'un prêteur doit mettre fin automatiquement au PMI le mois après que la durée de votre prêt atteigne son point médian sur un calendrier de remboursement - même si vous n'avez pas atteint 78% LTV.
Par exemple, si vous avez un prêt fixe de 30 ans, le point médian serait après la marque de 15 ans. Encore une fois, vous devez être à jour sur vos paiements pour être admissible. Ce type d'annulation PMI s'applique généralement aux prêts avec des caractéristiques spéciales, telles que les paiements en ballon, une période d'intérêt uniquement ou une abstention de capital.
Valeur à la maison et PMI
Votre admissibilité à annuler le PMI est également influencée par le fait que la valeur de votre maison s'est appréciée ou s'est dépréciée au fil du temps. S'il augmente, vous pouvez annuler PMI plus tôt que prévu; s'il diminue, vous attendrez plus longtemps que prévu pour annuler PMI.
Avant d'annuler le PMI, un prêteur déterminera la valeur marchande actuelle de votre maison par une opinion sur le prix du courtier (effectuée par un agent immobilier qui évalue votre maison en fonction de la valeur de maisons comparables dans votre quartier), une certification de la valeur ou un autre type de évaluation de la propriété
Si la valeur de votre maison a chuté en raison d'un ralentissement du marché, votre prêteur refusera probablement votre demande d'annulation PMI, sauf si la valeur de votre maison est basée sur une nouvelle évaluation et que vous payez le solde du prêt restant à 80% LTV de la nouvelle valeur estimée.
D'un autre côté, la valeur de votre maison peut augmenter plus rapidement que prévu, soit en raison des conditions du marché, soit parce que vous l'avez remodelée, ce qui signifie que vous pourriez atteindre le seuil de 80% LTV plus tôt. Dans ce cas, vous pouvez demander l'annulation du PMI à l'avance et votre prêteur demandera une évaluation pour confirmer la valeur actuelle de la maison. (Remarque: vous êtes responsable du paiement de l'évaluation de la propriété, qui peut coûter de 300 $ à 400 $. Ce montant peut varier en fonction de la taille et de l'emplacement de la maison.)
Prêts conventionnels sans PMI
Certains prêteurs offrent leurs propres produits de prêt conventionnels sans PMI requis; cependant, ils ont tendance à facturer des taux d'intérêt plus élevés pour se protéger si vous manquez à votre prêt. À long terme, cela peut être plus ou moins cher que le PMI payant, selon la durée de votre séjour ou la durée de la même hypothèque.
C'est là que la comparaison des achats pour une hypothèque peut aider. Regardez les taux d'intérêt offerts pour les prêts non-PMI par rapport à ceux avec PMI. Calculez la différence entre les deux pour voir combien vous allez payer de plus pour un prêt sans PMI. Ce montant est-il inférieur aux paiements PMI que vous effectuerez jusqu'à ce que vous atteigniez le ratio LTV de 80% pour l'annulation? N'oubliez pas que la valeur des logements peut augmenter ou diminuer, ce qui affecte la durée de paiement du PMI.
Conditions d'acompte
Baisser 20% du prix d'achat d'une maison élimine le PMI, ce qui est le moyen idéal si vous pouvez vous le permettre. En plus d'épargner régulièrement pour un acompte, pensez à acheter une maison moins chère.
Un budget plus prudent pour la recherche de logements réduira le montant nécessaire pour effectuer un acompte de 20%.
Prêts hypothécaires superposés et PMI
Certains prêteurs recommandent d'utiliser une deuxième hypothèque «superposée» pour éviter le PMI. Cela peut aider à réduire les coûts hypothécaires initiaux plutôt que de payer le PMI. Cela fonctionne comme ceci: vous souscrivez une première hypothèque pour la majeure partie du prix d'achat de la maison (moins le montant de votre mise de fonds). Ensuite, vous souscrivez une deuxième hypothèque, beaucoup plus petite, pour le reste du prix d'achat de la maison, moins la première hypothèque et les acomptes. Par conséquent, vous évitez PMI et avez combiné des paiements inférieurs au coût de la première hypothèque avec PMI.
Cependant, une deuxième hypothèque comporte généralement un taux d'intérêt plus élevé qu'une première hypothèque. La seule façon de se débarrasser d'une deuxième hypothèque est de rembourser entièrement le prêt ou de le refinancer (avec la première hypothèque) en une nouvelle hypothèque autonome, probablement lorsque le LTV atteint 80% (pour éviter le PMI). Cependant, ces prêts peuvent être coûteux, en particulier si les taux d'intérêt augmentent à partir du moment où vous souscrivez le prêt initial et lorsque vous refinancez les deux prêts en une seule hypothèque. N'oubliez pas que vous devrez à nouveau payer les frais de clôture pour refinancer les deux prêts en un seul.
(Pour en savoir plus, consultez Comment se débarrasser de l'assurance hypothécaire privée .)
FHA Mortgage Insurance Premium
Les prêteurs ont besoin d'une assurance hypothécaire pour tous les prêts FHA, qui sont payés en deux parties: une prime d'assurance hypothécaire initiale, ou UFMIP, et une prime d'assurance hypothécaire annuelle, ou MIP annuelle. Les deux coûts sont indiqués sur la première page de votre estimation de prêt et de la divulgation finale.
La prime d'assurance initiale
La prime d'assurance hypothécaire initiale (UFMIP) est de 1, 75% du montant du prêt. Vous pouvez le payer d'avance à la clôture ou l'intégrer à votre hypothèque. Si vous choisissez d'inclure l'UFMIP dans votre hypothèque, vos versements mensuels seront plus élevés et le coût total de votre prêt augmentera.
La prime annuelle
En plus de l'UFMIP, vous paierez un MIP annuel, qui est divisé en versements mensuels égaux et intégrés à vos versements hypothécaires. Selon la durée et la taille de votre prêt, vous paierez de 0, 45% à 1, 05% du montant du prêt.
Annulation de FHA MIP
The Bottom Line
Lorsque vous demandez des prêts hypothécaires, examinez attentivement les estimations de prêt pour comparer le montant que vous paierez pour un prêt avec PMI. Un prêt qui pourrait ne pas nécessiter de PMI mais qui s'accompagne d'un taux d'intérêt plus élevé. À quelques exceptions près, PMI est difficile à éviter si vous avez besoin d'un prêt à faible mise de fonds, mais il y a de la lumière au bout du tunnel: vous ne paierez pas PMI pour la durée du prêt. (Pour une lecture connexe, voir «Comment éviter de payer une assurance hypothécaire privée - PMI»)
