Que signifie Half-Life?
La demi-vie est un terme utilisé pour décrire une date future où la moitié du capital total d'un titre adossé à une hypothèque (MBS), ou d'une autre forme de dette ou d'obligation, seront remboursés. Si une estimation de la demi-vie peut être faite, elle n'est pas définie comme les variables du titre ou l'hypothèque peut changer.
Points clés à retenir
- La demi-vie représente une date future où la moitié du capital total d'un titre adossé à une hypothèque (MBS), ou d'une autre forme de dette ou d'obligation, sera remboursé. Dans l'immobilier, plus l'intérêt est élevé, plus il faudra du temps au propriétaire pour atteindre la moitié du remboursement hypothécaire. en dehors du domaine hypothécaire, une demi-vie dépend d'un remboursement par amortissement ou d'une provision pour fonds d'amortissement.
Comprendre la demi-vie
Dans l'immobilier, la demi-vie signifie la moitié d'un remboursement hypothécaire. Pour un MBS, les crédits immobiliers sont vendus par les banques à une entreprise parrainée par le gouvernement (GSE) ou à une société financière, puis regroupées pour former un seul titre investissable; cela signifie que la demi-vie survient lorsque la moitié du capital total des hypothèques sous-jacentes est payée.
Le temps nécessaire pour atteindre la demi-vie dépend des taux d'intérêt. À mesure que le coût de l'emprunt diminue, le capital sera remboursé plus rapidement, car les propriétaires sont incités à refinancer leurs hypothèques à des taux moins élevés. À l'inverse, à mesure que les taux d'intérêt augmenteront, la demi-vie augmentera, car les propriétaires prendront plus de temps pour rembourser l'hypothèque en cours sur leur propriété.
La demi-vie peut également être utilisée pour représenter le point de remboursement à mi-chemin pour d'autres formes d'obligations ou de dettes. Les obligations qui ne relèvent pas du domaine hypothécaire auront une demi-vie qui dépendra du remboursement par amortissement ou d'une provision pour fonds d'amortissement.
Par exemple, les obligations à 25 ans comportent parfois une disposition selon laquelle 5% du capital de l'obligation doit être remboursé après cinq ans d'émission. Dans ce cas, l'obligation a une demi-vie de cinq ans, ajoutée au nombre d'années nécessaires pour retirer la moitié de l'émission. Le lien atteindra donc sa demi-vie après 15 ans.
Exemple de demi-vie
La demi-vie d'une hypothèque est la moitié du remboursement du capital et n'inclut pas le paiement des intérêts. Cependant, plus l'intérêt est élevé, plus il faudra de temps pour atteindre la moitié du capital.
Disons, par exemple, qu'une personne contracte une hypothèque de 30 ans pour 100 000 $ pour acheter une maison, avec un intérêt de 5%. Cela fait son paiement mensuel autour de 500 $, ce qui commence avec un montant élevé d'intérêt et diminue au fil du temps à mesure que le principal est payé.
Dans ce scénario, il faudra plus de 19 ans pour rembourser la moitié du capital de l'hypothèque, en raison des effets des intérêts.
La demi-vie d'un MBS
Comme le montre l'exemple ci-dessus, la demi-vie d'une hypothèque doit généralement se produire après le point chronologique à mi-parcours du prêt. Dans certaines circonstances, cependant, ce moment peut se produire beaucoup plus rapidement.
Aux États-Unis, la durée moyenne d'une hypothèque est de 30 ans, mais la demi-vie moyenne d'un MBS est d'environ 12 ans. Pourquoi? Parce que certains des prêts hypothécaires inclus dans ces investissements sont remboursés plus tôt que prévu. Chaque fois qu'un propriétaire effectue un remboursement anticipé, cela accélère le temps nécessaire à ces investissements pour récupérer la moitié du capital sur les hypothèques sous-jacentes.
Normalement, être payé plus rapidement que prévu est une bonne chose. Ce n'est pas le cas pour les titulaires de MBS. Lorsque les propriétaires refinancent, les investisseurs sont payés le capital qui leur est dû, mais manquent également le reste des intérêts qui étaient encore dus sur l'hypothèque d'origine.
Cela rend le travail de prédire où les taux d'intérêt se dirigent fondamental pour l'investisseur MBS. Des taux stables devraient prolonger la durée d'un MBS et par la suite la durée de la demi-vie, garantissant que plus d'argent est récupéré de l'investissement. La hausse des taux n'est pas si favorable, cependant, car elle laisse souvent les investisseurs coincés avec des rendements inférieurs qu'ils ne pouvaient aller ailleurs.
