Qu'est-ce qu'un prêt à ratio élevé?
Un prêt à ratio élevé est un prêt dont la valeur du prêt est élevée par rapport à la valeur de la propriété utilisée comme garantie. Les prêts hypothécaires qui ont des ratios de prêt élevés ont une valeur de prêt qui approche 100% de la valeur de la propriété. Un prêt à ratio élevé pourrait être approuvé pour un emprunteur qui n'est pas en mesure de verser un acompte important.
Pour les prêts hypothécaires, un prêt à ratio élevé signifie généralement que la valeur du prêt dépasse 80% de la valeur de la propriété. Le calcul s'appelle le ratio prêt / valeur (LTV), qui est une évaluation du risque de prêt que les institutions financières utilisent avant d'approuver une hypothèque.
Points clés à retenir
- Un prêt à ratio élevé est un prêt dont la valeur du prêt est élevée par rapport à la valeur de la propriété utilisée comme garantie. Les prêts hypothécaires qui ont des ratios de prêt élevés ont une valeur de prêt qui approche 100% de la valeur de la propriété. Un prêt à ratio élevé signifie généralement que la valeur du prêt dépasse 80% de la valeur de la propriété. Le calcul s'appelle le ratio prêt / valeur (LTV).
La formule d'un prêt à ratio élevé avec LTV
Bien qu'il n'y ait pas de formule spécifique pour calculer un prêt à ratio élevé, les investisseurs doivent d'abord calculer le ratio prêt / valeur dans leur situation pour déterminer si le prêt dépasse le seuil de 80% LTV.
La Ratio prêt / valeur = Valeur estimative de la propriété Montant de l'hypothèque
Comment calculer un prêt à ratio élevé en utilisant LTV
- Le ratio LTV est calculé en divisant le montant emprunté par la valeur estimative de la propriété. Multipliez le résultat par 100 pour l'exprimer en pourcentage. Si la valeur du prêt après votre mise de fonds dépasse 80% du LTV, le prêt est considéré comme un prêt à ratio élevé.
Que vous dit un prêt à ratio élevé?
Les prêteurs et les prestataires financiers utilisent le ratio LTV pour mesurer le niveau de risque associé à l'octroi d'un prêt hypothécaire. Si un emprunteur ne peut pas effectuer une mise de fonds importante et, par conséquent, la valeur du prêt s'approche de la valeur de la valeur estimative de la propriété, il sera considéré comme un prêt à ratio élevé. En d'autres termes, à mesure que la valeur du prêt se rapproche de 100% de la valeur de la propriété, les prêteurs peuvent considérer le prêt trop risqué et refuser la demande.
Le prêteur court un risque de défaillance de l'emprunteur, en particulier si le LTV est trop élevé. La banque pourrait ne pas être en mesure de vendre la propriété pour couvrir le montant du prêt accordé à l'emprunteur défaillant. Un tel scénario peut facilement se produire dans un ralentissement économique lorsque les propriétés des logements diminuent généralement en valeur. Si le prêt accordé à l'emprunteur dépasse la valeur de la propriété, le prêt est dit sous-marin. Si l'emprunteur fait défaut sur l'hypothèque, la banque perdra de l'argent lorsqu'elle vendra le bien à un prix inférieur au solde hypothécaire en cours. Les banques surveillent le LTV pour éviter une telle perte.
En conséquence, la plupart des prêts immobiliers à ratio élevé nécessitent une certaine forme d'assurance pour protéger le prêteur. L'assurance est appelée assurance hypothécaire privée (PMI), que l'emprunteur devrait acheter séparément pour aider à protéger le prêteur.
Historique des prêts à ratio élevé
Jusqu'aux années 1920, les gens achetaient des maisons non pas en allant dans une banque, mais en économisant leur propre argent jusqu'à ce qu'ils en aient assez pour au moins un terrain ou un terrain avec une maison. Puis est arrivée la société de construction et de prêt, qui prêterait aux gens l'argent pour acheter une maison, puis les rembourserait par versements échelonnés sur plusieurs années. Même alors, les prêts représentaient généralement la moitié de la valeur de la maison ou moins.
À la fin des années 1920, les banques accordaient des prêts à ratio élevé pouvant atteindre 80% de la valeur de la maison. L'assurance hypothécaire privée a vu le jour pour protéger les banques, mais tout cela a été abandonné dans les années 1930 lorsque les chômeurs ont cessé de faire des paiements et que les banques et les sociétés PMI ont également sombré.
Le Congrès a adopté la Home Owners 'Loan Corp., qui a commencé à garantir des hypothèques et des ratios tombés à 15%. Plus tard, par le biais de la Federal Housing Administration et d'autres agences, les acomptes sont tombés à un seul chiffre et même à 0% pour encourager la propriété.
Ce système a prospéré jusque vers 2007-2008, lorsque la crise hypothécaire de 2008 s'est installée. La forte augmentation des prêts hypothécaires à haut risque qui est devenue en défaut de paiement à partir de 2007 a contribué à la récession la plus grave depuis des décennies. L'essor du logement au milieu des années 2000 - combiné aux faibles taux d'intérêt à l'époque - a incité de nombreux prêteurs à offrir des prêts immobiliers à des particuliers dont le crédit était médiocre. Après l'éclatement de la bulle immobilière, de nombreux emprunteurs n'ont pas été en mesure d'effectuer des paiements sur leurs prêts hypothécaires à risque.
Prêts à ratio élevé offerts
La Federal Housing Administration propose des programmes grâce auxquels les emprunteurs peuvent obtenir des prêts FHA avec un ratio LTV allant jusqu'à 96, 5%. En d'autres termes, le programme nécessite un acompte de 3, 5%. Cependant, le programme exige une cote de crédit minimale pour être approuvé pour un prêt à ratio élevé. Il existe d'autres offres où une cote de crédit inférieure est autorisée avec un acompte de 10%.
En outre, les prêts FHA nécessitent une prime d'assurance hypothécaire (MIP). Cependant, vous pouvez refinancer une fois que le LTV tombe en dessous de 80% et que le prêt n'est plus considéré comme un prêt à ratio élevé, ce qui éliminerait l'assurance.
Exemple d'un prêt à ratio élevé
Disons qu'un emprunteur prévoit d'acheter une maison et que sa valeur estimative est de 100 000 $. L'emprunteur verse un acompte de 10 000 $ et les 90 000 $ restants seront empruntés. Le résultat est un ratio prêt / valeur de 90% ou (90 000/100 000), qui serait considéré comme un prêt à ratio élevé.
La différence entre les prêts à ratio élevé et les prêts sur valeur domiciliaire
Un prêt sur valeur domiciliaire est un prêt à tempérament sur valeur domiciliaire ou une deuxième hypothèque qui permet aux propriétaires d'emprunter contre leur valeur nette dans leur résidence. Le prêt est basé sur la différence entre l'avoir du propriétaire et la valeur marchande actuelle de la maison.
Un prêt sur valeur domiciliaire est destiné aux emprunteurs qui ont déjà une hypothèque et qui ont remboursé une partie du solde de l'hypothèque, et où la valeur de la propriété dépasse le solde du prêt. En d'autres termes, un prêt sur valeur domiciliaire permet aux propriétaires d'emprunter en fonction de la valeur nette de la maison. Un prêt à ratio élevé, en revanche, peut avoir une valeur de prêt qui approche 100% de la valeur de la propriété.
Limites de l'utilisation d'un prêt à ratio élevé
Les prêts à ratio élevé peuvent avoir des taux d'intérêt plus élevés, surtout si les emprunteurs ont une cote de crédit faible. Votre pointage de crédit est une valeur numérique qui représente votre capacité à rembourser votre dette et montre aux prêteurs le risque de défaut de paiement que vous courez. Si votre score est faible, votre taux d'intérêt sera probablement plus élevé.
