Table des matières
- Investissement attrayant à long terme
- Renforcer l'équité
- Emplacement, emplacement, emplacement
- Exclusion des gains en capital
- Déductions fiscales
- Loi sur les réductions d'impôt et l'emploi
- Coûts initiaux élevés
- Amortissement potentiel
- Fierté et responsabilités
- Illiquidité
- The Bottom Line
L'accession à la propriété a toujours fait partie du rêve américain. Pour cette raison, beaucoup de gens acceptent de posséder une maison comme le droit, voire une chose obligatoire à faire sans tenir compte des avantages et des risques. Si vous envisagez d'acheter une maison, vous devez connaître et examiner les avantages et les inconvénients de l'investissement que vous êtes sur le point de faire - comme vous le feriez pour toute décision d'investissement - avant de signer sur la ligne pointillée.
Points clés à retenir
- Si vous envisagez d'accéder à la propriété, soyez conscient et examinez les avantages ainsi que les risques potentiels auxquels vous pouvez faire face avant de conclure la transaction.Les avantages d'investir dans une maison comprennent l'appréciation, la valeur nette du logement, les déductions fiscales et les dépenses déductibles. investir dans une maison peut inclure des coûts initiaux élevés, la dépréciation et l'illiquidité.
Investissement attrayant à long terme
L'appréciation représente l'augmentation de la valeur des maisons au fil du temps. Les prix de l'immobilier sont cycliques et les propriétaires ne devraient pas s'attendre à ce que la valeur de la propriété augmente considérablement à court terme. Mais si vous restez dans votre maison assez longtemps, il est très probable que vous pourrez vendre votre maison pour un profit en raison d'une appréciation plus tard dans le futur.
En fait, acheter une maison est l'un des meilleurs investissements à long terme que vous puissiez faire.
Malgré quelques baisses dramatiques, comme celle de 2008-2010, l'immobilier résidentiel a tendance à augmenter en valeur. Selon la Federal Reserve Bank of St.Louis, le prix moyen des maisons vendues aux États-Unis est passé de 340 400 $ au troisième trimestre 2014 à 380 300 $ au troisième trimestre 2019, soit une augmentation de 10% en valeur sur cinq ans. Revenons une décennie en arrière, lorsque la maison moyenne a rapporté 274 100 $ (T3 2009), et vous avez une augmentation de 28%. Ce n'est pas un mauvais retour sur un investissement qui vous offre également un endroit où vivre.
L'immobilier s'apprécie principalement en raison du terrain sur lequel se trouve la maison, tandis que la structure réelle se déprécie au fil du temps. Ainsi, l'expression "emplacement, emplacement, emplacement" n'est pas seulement un slogan immobilier, mais une considération très importante lors de l'achat d'une maison. Le quartier avec les commodités qu'il apporte - districts scolaires, parcs, état des routes, etc. - et la ville où se trouve la maison sont tous des facteurs d'appréciation de la propriété.
Considérez une maison délabrée et délabrée au point qu'elle est inhabitable. Le terrain sous la maison peut encore valoir une somme d'argent considérable - plus que la résidence, dans ce cas. Un vendeur peut envisager de le vendre tel quel - avec la structure encore intacte - ou de dépenser un peu plus pour démolir la maison et vendre le terrain à un prix plus élevé.
Renforcer l'équité
L'équité de la maison représente la différence entre le montant que vous devez encore sur votre prêt hypothécaire et le prix ou la valeur marchande de votre maison. La valeur nette du logement et l'appréciation peuvent être considérées ensemble. Comme indiqué ci-dessus, votre maison est susceptible de croître en valeur marchande au fil du temps. Votre avoir augmente également au fur et à mesure que vous remboursez votre prêt hypothécaire, moins de votre paiement allant vers les intérêts et davantage vers la réduction du solde de votre prêt.
L'appréciation est la variation de la valeur de votre maison au fil du temps, tandis que la valeur nette de la maison est la différence entre le solde de votre prêt hypothécaire et la valeur marchande de votre maison.
La constitution de capitaux propres prend un certain temps, car il faut du temps pour réduire le solde du capital dû sur le prêt hypothécaire, sauf, bien sûr, si vous effectuez un acompte important ou des remboursements anticipés réguliers. Une chose à garder à l'esprit, cependant, est que la durée de votre maison est un facteur important dans la valeur nette que vous construisez et l'appréciation que vous pouvez réaliser. Plus vous le gardez longtemps, plus vous obtenez d'équité.
Lorsque vous remboursez votre hypothèque et réduisez le montant que vous devez, sans vous en rendre compte, vous économisez à mesure que la valeur de votre maison augmente, tout comme la valeur du compte d'épargne augmente avec les intérêts. Lorsque vous vendez, vous récupérerez probablement chaque dollar que vous avez payé et plus, en supposant que vous restez dans votre maison assez longtemps. Au fil du temps, le rendement moyen de 6% (taux d'intérêt) de votre épargne devrait
couvrir vos dépenses.
Un autre avantage: la valeur nette du logement offre une flexibilité pour obtenir un prêt qui est lié au montant de la valeur nette de votre maison. De nombreux investisseurs suivent simultanément leur valeur nette et leur valeur nette. Si un investisseur croit que la valeur de sa maison s'apprécie grandement, il peut reporter un prêt sur valeur domiciliaire pour avoir une meilleure occasion de réaliser l'appréciation du vendeur.
Emplacement, emplacement, emplacement
Même si le remboursement de votre prêt hypothécaire fonctionne de la même façon, peu importe où vous vivez, la croissance de la valeur marchande varie selon l'emplacement. Selon l'indice des prix des logements (HPI) de la Federal Housing Finance Agency (FHFA), les prix de l'immobilier ont augmenté en moyenne de 32, 93% sur la période de cinq ans se terminant le 31 août 2019 aux États-Unis dans l'ensemble. Cependant, les prix dans la division de recensement de l'Atlantique Moyen n'ont augmenté que de 22, 26%, tandis que les prix dans la division de recensement du Pacifique ont augmenté en moyenne de 41, 04%.
Pour voir comment cela pourrait affecter les prix où vous prévoyez d'acheter, consultez le tableau FHFA complet ci-dessous:
|
Division |
Division Classement |
Un ans |
Trimestre |
Cinq ans |
Puisque 1991 Q1 |
|---|---|---|---|---|---|
|
Etats-Unis |
4, 94% |
1, 11% |
32, 93% |
174, 44% |
|
|
Montagne |
1 |
6, 91% |
1, 77% |
47, 18% |
276, 71% |
|
Pacifique |
2 |
4, 45% |
1, 08% |
41, 04% |
218, 63% |
|
Atlantique Sud |
3 |
4, 96% |
1, 02% |
36, 39% |
177, 94% |
|
Centre Sud Ouest |
4 |
4, 65% |
1, 02% |
30, 75% |
188, 76% |
|
Centre Sud Est |
5 |
5, 27% |
.99% |
29, 59% |
149, 60% |
|
East North Centra l |
6 |
5, 16% |
1, 15% |
30, 25% |
128, 07% |
|
Nouvelle-Angleterre |
sept |
4, 67% |
1, 35% |
24, 41% |
152, 51% |
|
Centre Nord Ouest |
8 |
4, 78% |
1, 16% |
28, 60% |
171, 64% |
|
Atlantique moyen |
9 |
4, 04% |
0, 76% |
22, 26% |
146, 18% |
Source: FHFA. Divisions de recensement des États-Unis, variation en pourcentage des prix des logements. HPI désaisonnalisé, achat uniquement, période terminée le 31 août 2019.
Exclusion des gains en capital
Finalement, vous vendrez votre maison. Lorsque vous le faites, la loi vous permet de conserver les bénéfices et de ne payer aucun impôt sur les gains en capital. Eh bien, pas nécessairement tous les bénéfices. Il y a un bénéfice non imposable allant jusqu'à 250 000 $ pour les propriétaires célibataires et 500 000 $ pour les couples mariés. Ceci est pour votre résidence principale seulement - pas pour une résidence secondaire ou une propriété de vacances.
Il y a quelques exigences que vous devez remplir pour être admissible à cette exclusion. Vous devez être propriétaire de la maison pendant au moins deux ans - 24 mois - au cours des cinq dernières années jusqu'à la date de clôture. La condition de résidence stipule que vous devez avoir vécu dans la maison pendant au moins 730 jours, ou deux ans, pendant la période de cinq ans précédant la vente. L'exigence finale, l'exigence de rétrospective, indique que vous n'avez pas profité de la vente d'une autre résidence principale au cours de la période de deux ans précédant la vente la plus récente.
Déductions fiscales
Après l'appréciation, l'avantage de l'accession à la propriété qui est le plus souvent cité est les déductions fiscales ou les économies. Lorsque vous achetez une maison, vous pouvez déduire certaines dépenses liées à la possession de cette maison des impôts que vous payez au gouvernement. Cela comprend les intérêts hypothécaires sur votre résidence principale et une résidence secondaire, qui peuvent atteindre des milliers de dollars par an.
L'intérêt sur les prêts sur valeur domiciliaire ou les marges de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) est également déductible si les fonds sont utilisés pour améliorer considérablement votre maison.
Vous pouvez également déduire jusqu'à 10 000 $ en taxes d'État et locales (SEL), y compris les taxes foncières.
L'effet de la loi sur les réductions d'impôt et l'emploi
La loi sur les réductions d'impôts et les emplois, adoptée en décembre 2017, a apporté des modifications substantielles aux parties du code des impôts relatives à l'accession à la propriété. À moins qu'un futur Congrès ne modifie la loi, toutes les dispositions expireront après le 31 décembre 2025. Mais pour l'instant, les modifications apportées à cette loi ont réduit la valeur de posséder une maison.
La loi limite les déductions d'intérêts hypothécaires à 750 000 $ de la dette hypothécaire totale, y compris pour une première et deuxième maison et tout prêt sur valeur domiciliaire ou HELOC. La limite précédente était de 1 000 000 $ de dette hypothécaire plus 100 000 $ de dette hypothécaire.
Il existe une exception autorisant 1 000 000 $ de dette hypothécaire totale si vous avez acheté votre maison le 14 décembre 2017 ou avant cette date. Cette disposition s'applique même si vous refinancez cette ancienne hypothèque. L'intérêt sur le prêt hypothécaire n'est déductible que si l'argent est utilisé pour des améliorations substantielles de la maison sur laquelle vous avez contracté le prêt. Auparavant, des intérêts allant jusqu'à 100 000 $ étaient déductibles, peu importe la façon dont l'argent de la valeur nette du logement était utilisé.
La loi a également fixé la limite de déduction pour le SEL à 10 000 $. Auparavant, tous les paiements SALT étaient déductibles, sauf si vous étiez soumis à l'impôt minimum de remplacement.
D'autres nouvelles dispositions comprennent des restrictions sur les réclamations pour pertes humaines, sauf pour les catastrophes déclarées par le gouvernement fédéral. La déduction pour frais de déménagement n'existe plus, sauf pour les militaires en service actif qui déménagent pour des raisons de travail.
Tous ces changements ont fait baisser la valeur de posséder une maison, y compris le fait qu'avec le doublement de la déduction forfaitaire (une autre caractéristique de la Loi), moins de personnes auront suffisamment de déductions pour déposer l'annexe A au lieu de bénéficier de la déduction forfaitaire. Le fait que vous ayez droit à une déduction fiscale ne signifie donc pas qu'elle vous sera utile. La limitation sévère de la déduction pour SALT sera particulièrement préjudiciable à la baisse des déductions disponibles pour les personnes qui vivent dans des États fortement taxés.
Coûts initiaux élevés
Le coût d'investissement dans une maison peut être élevé - vos dépenses dépassent le prix de vente de la propriété et le taux d'intérêt de votre hypothèque. Pour commencer, vous pouvez vous attendre à payer entre 2% et 5% du prix d'achat en frais de clôture. Certains des frais de clôture les plus courants comprennent les frais de dossier, les frais d'évaluation, les honoraires d'avocat, les taxes foncières, l'assurance hypothécaire, l'inspection de la maison, la prime d'assurance du propriétaire de première année, la recherche de titre, l'assurance de titre, les points (intérêts prépayés), les frais de montage, l'enregistrement frais et frais d'enquête.
Les experts disent que vous devez prévoir de rester dans votre maison au moins cinq ans pour récupérer ces coûts.
Amortissement potentiel
Toutes les maisons ne gagnent pas en valeur. La crise du logement de 2008 a fait que de nombreux propriétaires sont sous l'eau, ce qui signifie que vous devez plus sur votre prêt hypothécaire que votre maison ne vaut. Il ne faut pas une crise du logement pour que les prix des maisons stagnent ou baissent. Les conditions économiques régionales ou locales peuvent entraîner des valeurs immobilières qui ne suivent pas l'inflation.
N'oubliez pas non plus que la structure dans laquelle vous vivez se dépréciera au fil du temps. Cela peut être dû à l'usure de la propriété ou à un manque d'entretien et de réparations.
Fierté et responsabilités financières
Un avantage souvent cité de l'accession à la propriété est le fait de savoir que vous possédez votre petit coin du monde. Vous pouvez personnaliser votre maison, rénover, peindre et décorer sans avoir besoin d'obtenir la permission d'un propriétaire.
La propriété s'accompagne cependant de responsabilités. Vous devez payer votre hypothèque ou risquer de perdre votre maison et les capitaux propres que vous avez construits. L'entretien et l'entretien sont à votre charge. Vous ne pouvez pas appeler le propriétaire à 2 heures du matin pour faire réparer une conduite d'eau qui fuit. Si le toit est endommagé, vous devez le réparer ou le faire réparer vous-même. Tondeuse à gazon, déneigement, assurance habitation et assurance responsabilité vous incombent tous.
Illiquidité
Contrairement au stock, qui peut être vendu en quelques jours, les maisons prennent généralement beaucoup plus de temps à décharger. Le fait que vous ayez accès à 500 000 $ de gains en capital libres d'impôt ne signifie pas que vous y avez facilement accès. Pendant ce temps, vous devez toujours effectuer des versements hypothécaires et entretenir la maison jusqu'à ce que vous la vendiez.
The Bottom Line
Une maison est un investissement qui comporte de nombreux avantages, mais aussi des risques, ce qui en fait un investissement qui n'est pas pour tout le monde. Il est important de peser les avantages de l'investissement par rapport aux risques. Une comparaison rationnelle des avantages et des inconvénients peut vous aider à décider si vous souhaitez investir dans un investissement immobilier ou potentiellement trouver de meilleurs rendements ailleurs.
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