Qu'est-ce qu'une bulle immobilière?
Une bulle immobilière, ou bulle immobilière, est une montée des prix du logement alimentée par la demande, la spéculation et les dépenses exubérantes au point de s'effondrer. Les bulles immobilières commencent généralement par une augmentation de la demande, face à une offre limitée, qui prend une période relativement longue pour se reconstituer et augmenter. Les spéculateurs déversent de l'argent sur le marché, ce qui stimule encore la demande. À un moment donné, la demande diminue ou stagne en même temps que l'offre augmente, entraînant une forte baisse des prix - et la bulle éclate.
Comprendre une bulle immobilière
Une bulle immobilière est un événement temporaire, mais elle peut durer des années. Habituellement, elle est motivée par quelque chose qui sort de la norme, comme la demande, la spéculation, des niveaux élevés d'investissement ou un excès de liquidité, qui peuvent tous rendre les prix des logements insoutenables. Cela conduit à une augmentation de la demande par rapport à l'offre. Selon le Fonds monétaire international (FMI), les bulles immobilières peuvent être moins fréquentes que les bulles boursières, mais elles ont tendance à durer deux fois plus longtemps.
Les bulles immobilières ne causent pas seulement un crash immobilier majeur, mais ont également un effet significatif sur les personnes de toutes classes, de tous les quartiers et de l'économie dans son ensemble. Ils peuvent obliger les gens à chercher des moyens de rembourser leurs hypothèques par le biais de différents programmes ou les faire fouiller dans des comptes de retraite pour se permettre de vivre dans leur maison. Les bulles immobilières ont été l'une des principales raisons pour lesquelles les gens finissent par perdre leur épargne.
Points clés à retenir
- Une bulle immobilière une condition soutenue mais temporaire de prix surévalués et une spéculation galopante sur les marchés du logement. La bulle immobilière, comme toute autre bulle, est un événement temporaire et peut se produire à tout moment où les conditions du marché le permettent.
Qu'est-ce qui cause une bulle immobilière?
Traditionnellement, les marchés du logement ne sont pas aussi sujets aux bulles que les autres marchés financiers en raison de l'importante transaction et des frais de port associés à la propriété d'une maison. Cependant, une augmentation rapide de l'offre de crédit entraînant une combinaison de taux d'intérêt très bas et un assouplissement des normes de souscription de crédit peut amener les emprunteurs sur le marché et alimenter la demande. Une hausse des taux d'intérêt et un resserrement des normes de crédit peuvent réduire la demande, provoquant l'éclatement de la bulle immobilière.
Bulle du logement aux États-Unis au milieu des années 2000
La fameuse bulle immobilière américaine du milieu des années 2000 était en partie le résultat d'une autre bulle, celle-ci dans le secteur de la technologie. Elle était directement liée à, et ce que certains considèrent comme la cause de, la crise financière de 2007-2008.
Au cours de la bulle Internet de la fin des années 90, de nombreuses sociétés de nouvelles technologies ont vu leurs actions ordinaires augmenter jusqu'à des prix extrêmement élevés en relativement peu de temps. Même les entreprises qui n'étaient guère plus que des startups et n'avaient pas encore produit de bénéfices réels ont été mises à la disposition de grandes capitalisations boursières par des spéculateurs qui tentaient de réaliser un profit rapide. En 2000, le Nasdaq a atteint son apogée et, à mesure que la bulle technologique éclatait, bon nombre de ces actions autrefois de haute volée se sont effondrées à des niveaux de prix considérablement inférieurs.
Alors que les investisseurs abandonnaient le marché boursier à la suite de l'éclatement de la bulle Internet et du krach boursier qui a suivi, ils ont transféré leur argent dans l'immobilier. Dans le même temps, la Réserve fédérale américaine a baissé et maintenu les taux d'intérêt afin de lutter contre la légère récession qui a suivi la crise technologique, ainsi que pour atténuer l'incertitude à la suite de l'attaque du World Trade Center du 9/11/2001.
Ce flot d'argent et de crédit s'est heurté à diverses politiques gouvernementales visant à encourager l'accession à la propriété et une foule d'innovations sur les marchés financiers qui ont accru la liquidité des actifs immobiliers. Les prix des maisons ont augmenté et de plus en plus de gens se sont lancés dans l'achat et la vente de maisons.
Au cours des six années suivantes, la folie de l'accession à la propriété a atteint des niveaux alarmants alors que les taux d'intérêt chutaient et que les exigences strictes en matière de prêts étaient presque abandonnées. On estime que 56% des achats de maisons au cours de cette période ont été effectués par des personnes qui n'auraient pas pu se les permettre dans le cadre des conditions normales de prêt. Ces personnes ont été surnommées emprunteurs à risque. La grande majorité des prêts étaient des prêts hypothécaires à taux variable avec des taux initiaux bas et une réinitialisation prévue pour trois à cinq ans.
Comme la bulle technologique, la bulle immobilière a été caractérisée par une augmentation initiale des prix du logement en raison des fondamentaux, mais alors que le marché haussier du logement se poursuivait, de nombreux investisseurs ont commencé à acheter des maisons en tant qu'investissements spéculatifs.
L'encouragement du gouvernement à une large propriété a incité les banques à baisser leurs taux et leurs exigences de prêt, ce qui a déclenché une frénésie d'achat de maisons qui a fait grimper les prix de 50 à 100% selon la région du pays. La frénésie de l'achat de maisons a attiré des spéculateurs qui ont commencé à renverser des maisons pour des dizaines de milliers de dollars de bénéfices en aussi peu que deux semaines.
Au cours de cette même période, le marché boursier a commencé à rebondir et, en 2006, les taux d'intérêt ont commencé à remonter. Les prêts hypothécaires à taux variable ont commencé à se réinitialiser à des taux plus élevés, car des signes de ralentissement de l'économie sont apparus en 2007. Avec des prix du logement vacillant à des niveaux élevés, la prime de risque était trop élevée pour les investisseurs, qui ont ensuite cessé d'acheter des maisons. Lorsqu'il est devenu évident pour les acheteurs de maisons que la valeur des maisons pouvait en fait baisser, les prix des logements ont commencé à chuter, déclenchant une vente massive de titres adossés à des créances hypothécaires. Les prix des logements finiraient par baisser de plus de 40% dans certaines régions du pays, et les défauts de paiement massifs des hypothèques entraîneraient des millions de saisies au cours des prochaines années.
