L'une des plus grandes décisions financières que les gens prennent au cours de leur vie est d'acheter une maison. Pourquoi tant de gens prennent-ils un engagement financier si important lorsque la location est moins chère et est une obligation beaucoup plus courte et plus flexible?
L'une des raisons est que l'accession à la propriété permet aux particuliers de constituer des capitaux propres et de déduire les intérêts hypothécaires de leurs impôts, ce qui en fait le plus gros allégement fiscal disponible. Il y a aussi l'avantage d'investir dans une maison dont la valeur augmentera, espérons-le, avec le temps. Il existe également des avantages intangibles, comme un meilleur contrôle des rénovations.
Lorsqu'une personne achète une maison, ses versements mensuels augmentent, mais posséder sa maison peut être gratifiant si les bonnes décisions sont prises dès le départ.
Première étape: apurer la dette existante
Une bonne préparation représente la moitié de la bataille pour être admissible à une hypothèque. La première chose qu'un emprunteur potentiel doit faire est d'obtenir une copie de son rapport de crédit pour déterminer son score FICO et sa solvabilité. En 2018, la Federal Housing Administration, ou FHA, exigeait un pointage de crédit d'au moins 500 pour un prêt FHA; cependant, de nombreux prêteurs exigent un score de 620 à 640. Si votre score est faible, vous devriez essayer de l'améliorer en gardant les soldes bas sur les cartes de crédit, en payant les factures à temps et en remboursant votre dette à intérêt élevé. Ne fermez pas les cartes de crédit inutilisées, car cela peut affecter négativement votre score FICO et votre taux d'utilisation du crédit (pour en savoir plus sur ce taux, lisez « Taux d'utilisation du crédit» ). Gardez simplement l'équilibre bas. Vérifiez également toute erreur ou divergence avec les rapports de vos créanciers et faites-les corriger.
Dans le même temps, vous devez économiser autant d'argent que possible pour votre mise de fonds. Cependant, le remboursement de la dette à taux d'intérêt élevé est plus important. Tout taux de carte de crédit dont le taux d'intérêt est supérieur à deux fois le taux préférentiel est trop élevé. Par exemple, si le taux préférentiel actuel est de 6%, vous devriez essayer de rembourser toutes vos cartes de crédit avec un taux d'intérêt de 12% ou plus, ou chercher un autre prêteur avec un meilleur taux auquel transférer votre dette.
Deuxième étape: magasiner pour les prêteurs
Une fois que votre pointage de crédit est là où vous le souhaitez, vous devez acheter un prêteur. En supposant que vous êtes une bonne perspective, laissez trois ou quatre prêteurs rivaliser pour votre entreprise. Ne donnez pas à chaque prêteur l'approbation d'accéder à votre rapport de crédit. Obtenez une copie préliminaire du «devis de bonne foi» (formulaire HUD-1) et analysez chaque accusation. Ce n'est que lorsque vous avez sélectionné un prêteur que vous leur permettez de vérifier votre crédit.
Les frais des prêteurs à l'emprunteur sont très créatifs et variables. Des frais tels que le montage du prêt, les frais de traitement. et les frais de souscription peuvent souvent être négociés à la baisse d'au moins 50% ou même supprimés par le prêteur s'il veut votre entreprise. Évitez les points si vous le pouvez. Lorsque vous payez des points, vous payez des intérêts (1 point = 1%) en un seul versement pour obtenir un taux inférieur sur votre prêt hypothécaire à taux fixe, ce qui augmente fondamentalement le montant de votre mise de fonds. Les points sont des frais supplémentaires inutiles pour le prêteur. Refusez de payer ces frais ou emmenez votre entreprise ailleurs.
Dans certains cas, il peut être intéressant d'engager un avocat immobilier qui peut identifier les coûts inutiles. Un agent immobilier compétent peut également vous indiquer les coûts habituels et ceux qui pourraient être éliminés. Par exemple, les frais de propriété dans l'État de Floride sont à la charge de l'acheteur (à moins que le vendeur n'accepte de les récupérer), vous devez donc savoir que ces frais doivent apparaître sur votre estimation de bonne foi. Si votre prêteur est un prêteur hors État, il peut avoir des frais différents (qui dépassent généralement 1000 $) et peuvent apparaître comme un coût surprise sur votre relevé de règlement HUD-1 avant la clôture.
Pourquoi les prêteurs aiment PMI
Les prêteurs peuvent s'attaquer aux acheteurs d'une première maison. La plupart des prêteurs facturent une assurance hypothécaire privée (PMI) si vous ne versez pas un acompte initial de 20% ou plus sur votre maison. Cette assurance protège le prêteur, pas vous, en cas de défaut de paiement. Généralement, un prêteur considérera un prêt financé à plus de 80% de la valeur de la maison comme un risque de défaut plus important et exigera le paiement PMI. Combien coûte ce paiement pour PMI? Si vous demandez un prêt de 200 000 $ avec un acompte de 10%, vous pouvez vous attendre à payer au moins 100 $ par mois pour le paiement PMI. Il n'est pas rare de voir des paiements PMI de l'ordre de 150 $ à 200 $ par mois.
Étape trois: Montez l'acompte
Que pouvez-vous faire si vous ne pouvez pas payer l'acompte de 20% sur votre prêt immobilier? Si vous cherchez une maison à 200000 $ et que vous avez 10000 $ pour l'acompte, la plupart des prêteurs exigeront un paiement PMI si vous ne versez pas au moins 40000 $ sur la maison (les frais de prêt / prêt ont été exclus de notre calcul de prêt). Pour la plupart des acheteurs d'une première maison, un acompte de 40 000 $ est hors de question.
Cependant, vous pouvez essayer de "superposer" vos prêts afin que deux prêteurs participent au prêt. Cela pourrait ressembler à un plan de type 80-15-5: vous financez 80% sur une hypothèque principale, 15% sur une deuxième hypothèque ou un prêt hypothécaire, et 5% comme mise de fonds. En utilisant le prêt sur valeur domiciliaire plus votre mise de fonds, vous pouvez utiliser ce montant contre le prix d'achat de votre maison et couvrir l'exigence de 20%, évitant ainsi le PMI. Le prêt hypothécaire ou le deuxième prêt aura très probablement un taux variable ou un taux supérieur à votre hypothèque principale, vous devrez donc garder un œil sur ce prêt et essayer de le rembourser en premier. Les intérêts du prêt sur valeur domiciliaire sont également des intérêts déductibles sur les impôts fédéraux américains (la dette sur valeur domiciliaire est assujettie à un plafond de 100 000 $ pour la déductibilité).
Types de prêts
Les prêts à taux fixe de 30 ans sont les prêts hypothécaires les plus courants, car le taux d'intérêt ne change pas pendant la durée du prêt. La plupart des propriétaires préfèrent ce type de prêt, car leurs paiements mensuels resteront stables au fil des ans. Un prêt fixe de 15 ans devient de plus en plus populaire car il réduit l'horizon temporel du prêt, ce qui diminue le montant des intérêts payés sur la durée du prêt. Ces prêts à court terme ont généralement un taux d'intérêt plus élevé parce que le prêteur renonce à la possibilité de gagner de l'argent, en particulier si le taux d'intérêt augmente.
Les prêts hypothécaires à taux variable (ARM) offrent un taux d'intérêt bas pour une période de temps. Le taux d'intérêt peut être ajusté chaque année ou ils peuvent être répertoriés comme «3-1», «5-1», «7-1» ou quelque chose de similaire. Dans le cadre d'un prêt à taux variable "7-1", le montant du prêt sera fixé pour les sept premières années, puis il sera ajusté la huitième année en fonction des conditions actuelles du marché, qui sont généralement basées sur la durée d'un an. Indice du Trésor. Initialement, les taux d'intérêt sur les ARM peuvent être de un à trois points de pourcentage inférieurs à l'hypothèque fixe conventionnelle et ensuite généralement ajustés chaque année après l'expiration de la durée fixe. La question de savoir si un BRAS vous convient dépend souvent de la durée de votre séjour à la maison. Dans le cas du «7-1», si vous prévoyez de ne rester à la maison que sept ans, cela peut être le prêt parfait pour vous. Cependant, si vous prévoyez de rester à la maison plus longtemps et que les taux d'intérêt commencent à augmenter; vos mensualités peuvent augmenter considérablement.
The Bottom Line
Cela vaut la peine de revoir votre relevé de règlement HUD-1 avant la date de fermeture de votre nouvelle maison; les chiffres qui y figurent doivent correspondre à ceux qui vous ont été fournis sur l'estimation de bonne foi. Si les chiffres sont gonflés ou si vous voyez de nouveaux frais, contactez le prêteur et demandez-leur d'expliquer ou de corriger les erreurs. L'achat d'une maison est un engagement à long terme, alors assurez-vous de bien comprendre toutes les conditions de votre prêt et ne négligez aucun frais caché que vous pourriez regretter par la suite.
