Comment fonctionne l'amortissement d'un bien locatif

Investir dans un immeuble locatif peut s'avérer une décision financière judicieuse. Pour commencer, un immeuble locatif peut fournir une source régulière de revenus pendant que vous construisez des capitaux propres et que la propriété s'apprécie (idéalement). Il existe également des avantages fiscaux: vous pouvez déduire vos frais de location de tout revenu de location que vous gagnez, ce qui réduit votre obligation fiscale. La plupart des dépenses liées aux biens locatifs, notamment les services professionnels et les frais de déplacement liés à la gestion sont déduits l'année où vous dépensez l'argent.

Cependant, une autre déduction fiscale clé - celle pour l'amortissement - fonctionne différemment. L'amortissement est le processus utilisé pour déduire les coûts d'achat et d'amélioration d'un immeuble locatif. Plutôt que de prendre une déduction importante dans l'année où vous achetez (ou améliorez) la propriété, l'amortissement répartit la déduction sur la durée de vie utile de la propriété. L'Internal Revenue Service (IRS) a des règles très spécifiques concernant l'amortissement, et si vous êtes propriétaire d'un bien locatif, il est important de comprendre comment fonctionne le processus.

Quelle propriété est amortissable?

Selon l'IRS, vous pouvez amortir un bien locatif s'il répond à toutes ces exigences:

• Vous êtes propriétaire de la propriété. (Vous êtes considéré comme le propriétaire même si la propriété est soumise à une dette.) Vous utilisez la propriété dans votre entreprise ou comme activité génératrice de revenus.La propriété a une durée de vie déterminable, ce qui signifie que c'est quelque chose qui s'use, se décompose, s'épuise, devient obsolète ou perd sa valeur de causes naturelles. La propriété devrait durer plus d'un an.

Même si la propriété répond à toutes les exigences ci-dessus, elle ne peut pas être amortie si vous l'avez mise en service et si vous en avez disposé (ou si vous ne l'utilisez plus à des fins commerciales) au cours de la même année. Le terrain n'est pas considéré comme amortissable et, en général, vous ne pouvez pas amortir les coûts de défrichage, de plantation et d'aménagement paysager, car ces activités sont considérées comme faisant partie du coût du terrain.

Quand l'amortissement commence-t-il?

Vous pouvez commencer à prendre des déductions pour amortissement dès que le bien est mis en service ou prêt à être utilisé comme location. Voici un exemple: vous achetez un bien locatif le 15 mai. Après avoir travaillé sur la maison pendant plusieurs mois, vous ayez-le prêt à louer le 15 juillet, alors vous commencez à faire de la publicité en ligne et dans les journaux locaux. Vous trouvez un locataire et le bail commence le 1er septembre. Comme la propriété a été mise en service - c'est-à-dire prête à être louée et occupée - le 15 juillet, vous commenceriez à amortir la maison en juillet et non en septembre lorsque vous commencez à percevoir le loyer.

Vous continuez à amortir le bien jusqu'à ce que l'une des conditions suivantes soit remplie.

• Vous avez déduit la totalité de votre coût ou toute autre base dans la propriété. Vous retirez la propriété du service, même si vous n'avez pas entièrement récupéré son coût ou toute autre base. Un bien est retiré du service lorsqu'il n'est plus utilisé comme bien générateur de revenus - ou si vous le vendez ou l'échangez, le convertissez à un usage personnel, l'abandonnez ou s'il est détruit.

Vous pouvez continuer de demander une déduction pour amortissement pour un bien temporairement «inactif» ou non utilisé. Si vous effectuez des réparations après le déménagement d'un locataire, par exemple, vous pouvez toujours déprécier la propriété pendant que vous la préparez pour la suivante.

Méthode d'amortissement

Trois facteurs déterminent le montant de l'amortissement que vous pouvez déduire chaque année: votre base dans la propriété, la période de récupération et la méthode d'amortissement utilisée. Tout immeuble locatif résidentiel mis en service après 1986 est amorti en utilisant le système de recouvrement accéléré modifié (MACRS), une technique comptable qui répartit les coûts (et les déductions d'amortissement) sur 27, 5 ans, la durée que l'IRS considère comme la «durée de vie utile». »D'un bien locatif.

Bien qu'il soit toujours recommandé de travailler avec un comptable fiscaliste qualifié lors du calcul de l'amortissement, voici les étapes de base:

1. Déterminer la base de la propriété: La base de la propriété est son coût, ou le montant que vous avez payé (en espèces, avec une hypothèque ou d'une autre manière) pour acquérir la propriété. Certains frais de règlement et frais de clôture, y compris les frais juridiques, les frais d'enregistrement, les sondages, les taxes de transfert, l'assurance de titres et tout montant que le vendeur doit que vous acceptez de payer (comme les arriérés de taxes), sont inclus dans la base. Certains frais de règlement et de clôture ne peuvent pas être inclus dans votre base, notamment les primes d'assurance incendie, les loyers liés à l'occupation du bien avant la clôture et les frais liés à l'obtention ou au refinancement d'un prêt: points, primes d'assurance hypothécaire, frais de dossier de crédit, et les frais d'évaluation. Séparez le coût du terrain et des bâtiments: comme vous ne pouvez que déprécier le coût du bâtiment et non du terrain, vous devez déterminer la valeur de chacun pour déprécier le montant correct. Pour déterminer la valeur, vous pouvez utiliser la juste valeur marchande de chacun au moment où vous avez acheté la propriété, ou vous pouvez baser le nombre sur les valeurs fiscales foncières évaluées. Supposons que vous ayez acheté une maison pour 110 000 $. La dernière évaluation de la taxe foncière évalue la propriété à 90 000 $, dont 81 000 $ pour la maison et 9 000 $ pour le terrain. Par conséquent, vous pouvez affecter 90% (81 000 $ ÷ 90 000 $) du prix d'achat à la maison et 10% (9 000 $ ÷ 90 000 $) du prix d'achat au terrain. Déterminez votre base dans la maison: Maintenant que vous connaissez la base de la propriété (maison plus terrain) et la valeur de la maison, vous pouvez déterminer votre base dans la maison. En utilisant l'exemple ci-dessus, votre base dans la maison - le montant qui peut être amorti - serait de 99 000 $ (90% de 110 000 $). Votre base dans le pays serait de 11 000 $ (10% de 110 000 $). Déterminez la base ajustée, si nécessaire: vous devrez peut-être augmenter ou diminuer votre base pour certains événements qui se produisent entre le moment où vous achetez la propriété et le moment où vous l'avez prêt pour la location. Des exemples d'augmentation de la base comprennent le coût de tout ajout ou amélioration dont la durée de vie utile est d'au moins un an avant de mettre le bien en service, l'argent que vous avez dépensé pour restaurer le bien endommagé, le coût de la fourniture de services publics sur le bien et certains frais juridiques.

Des exemples de diminutions de la base comprennent les paiements d'assurance que vous recevez à la suite de dommages ou de vols, les pertes non couvertes par l'assurance pour laquelle vous avez déduit et l'argent que vous recevez pour l'octroi d'une servitude.

Quel système utiliser

Les étapes suivantes consistent à déterminer lequel des deux MACRS s'applique: le système d'amortissement général (GDS) ou le système d'amortissement alternatif (ADS). GDS s'applique à la plupart des propriétés mises en service, et en général, vous devez l'utiliser sauf si vous faites un choix irrévocable pour ADS ou si la loi vous oblige à utiliser ADS. ADS est obligatoire lorsque la propriété:

• A une entreprise qualifiée utilise 50% du temps ou moins A une utilisation exonérée d'impôt Financé par des obligations exonérées d'impôt Utilisé principalement dans l'agriculture

En général, vous utiliserez GDS sauf si vous avez une raison d'utiliser ADS. Encore une fois, il est recommandé de consulter un comptable fiscaliste qualifié, qui peut vous aider à déterminer la façon la plus favorable d'amortir votre bien locatif.

Une fois que vous savez quel système MACRS s'applique, vous pouvez déterminer la période de récupération de la propriété. La période de récupération à l'aide du GDS est de 27, 5 ans pour les immeubles locatifs résidentiels. Si vous utilisez l'ADS, la période de récupération pour le même type de propriété est de 30 ans pour les biens mis en service après le 31 décembre 2017, ou de 40 ans s'ils sont placés. en service avant cela.

Ensuite, déterminez le montant que vous pouvez amortir chaque année. Comme la plupart des immeubles locatifs résidentiels utilisent GDS, nous nous concentrerons sur ce calcul.

Pour chaque année complète de mise en service d'un bien, vous déprécierez un montant égal: 3, 636% chaque année tant que vous continuerez à déprécier le bien. Si la propriété était en service depuis moins d'un an (par exemple, vous avez acheté une maison en mai et avez commencé à la louer en juillet), vous déprécieriez un pourcentage plus faible cette année-là, selon le moment de sa mise en service. Selon le tableau GDS de l'IRS Residential Rental Property:

janvier	3, 485%
février	3, 182%
Mars	2, 879%
avril	2, 576%
Mai	2, 273%
juin	1, 970%
juillet	1, 667%
août	1, 364%
septembre	1, 061%
octobre	0, 758%
novembre	0, 455%
décembre	0, 152%