Samuel Zell est une figure emblématique du monde de l'immobilier américain. À 26 ans, il crée une société, Equity Group Investments, pour investir dans des propriétés. Depuis sa création, Equity Group Investments, désormais connu sous le nom d'Equity International, s'est étendu au-delà de l'immobilier. La société privée contrôle un portefeuille d'investissement d'un milliard de dollars avec des intérêts répartis sur plusieurs continents et plusieurs industries, y compris la finance, les transports, l'énergie et les médias.
Zell est considéré comme le créateur de la fiducie de placement immobilier contemporaine (FPI), et lui et son équipe ont joué un rôle déterminant dans la création de certaines des plus grandes FPI cotées en bourse au monde. Ils comprennent Equity Residential (EQR), un FPI d'appartements avec une capitalisation boursière de près de 24 milliards de dollars, ainsi qu'Equity Commonwealth (EQC), un FPI de bureaux avec 86 propriétés aux États-Unis et une capitalisation boursière de près de 4 milliards de dollars (en date du Septembre 2018).
Selon Forbes, la valeur nette de Zell est de 5, 6 milliards de dollars. Voici un aperçu de la façon dont il a fait fortune.
Jeunesse et scolarisation
Née en 1941, Zell a grandi dans une maison juive de Chicago. Ses parents avaient émigré aux États-Unis en 1939 peu de temps avant que l'Allemagne envahisse la Pologne et son père était grossiste en bijoux.
Dès son plus jeune âge, Zell s'est intéressé au monde des affaires. En 1953, alors qu'il avait 12 ans, il achèterait des exemplaires de Playboy en grandes quantités pour les deux quarts chacun et les revendrait plus tard entre 1, 50 $ et 3 $. "Pour le reste de l'année, je suis devenu un importateur - de magazines Playboy en banlieue", a rappelé Zell lors d'une réunion de 2013 de l'Urban Land Institute, qualifiant l'expérience de "première leçon d'offre et de demande".
Le parcours entrepreneurial de Zell s'est poursuivi tout au long de ses années universitaires. Pendant ses études à l'Université du Michigan, lui et un ami, Robert Lurie, ont géré des appartements pour étudiants pour différents propriétaires; leur premier concert a impliqué 15 maisons. Mais ils ont en fait passé beaucoup de temps à acheter et à améliorer des propriétés en difficulté dans le but de les retourner ou de les louer à des étudiants. Après avoir obtenu son diplôme en 1966, Zell avait géré un total de 4 000 appartements et en possédait personnellement entre 100 et 200. Il a vendu sa part de l'entreprise de gestion immobilière à Lurie avant de retourner à Chicago.
Début de carrière dans l'immobilier
Peu de temps après avoir obtenu son diplôme de droit et passé le barreau, Zell a rejoint un cabinet d'avocats qu'il a quitté après sa première semaine. Il a finalement décidé de faire une carrière à temps plein en investissant dans l'immobilier.
En 1968, Zell a fondé ce qui allait devenir Equity Group Investments et, l'année suivante, a convaincu Lurie, son partenaire en droit, de travailler avec lui.
Beaucoup de constructions excessives se sont produites aux États-Unis à la fin des années 1960 et au début des années 1970, ce qui a contribué à précipiter un krach boursier en 1973. L'immobilier résidentiel multifamilial a d'abord été affecté par le ralentissement du marché, avec d'autres types de propriétés peu après. De nombreux prêts immobiliers commerciaux sont entrés en défaut et de nombreux promoteurs ont fini par abandonner leurs projets. La situation a offert à Zell et Lurie l'opportunité parfaite d'acquérir des propriétés de haute qualité à des prix abordables. À la fin de la crise, les deux ont réussi à repartir avec un précieux portefeuille d'appartements, de bureaux et de commerces.
Ils ont détenu le portefeuille pendant de nombreuses années et, par conséquent, ont vu la valeur des immeubles regagner, puis ont finalement dépassé leurs niveaux d'évaluation antérieurs. Entre-temps, Zell et Lurie ont pu rembourser leurs dettes avec les revenus locatifs mensuels produits par les propriétés. Cette approche de l'investissement immobilier était relativement nouvelle à l'époque; la plupart des investisseurs immobiliers ont fait leur argent en retournant des immeubles plutôt qu'en accumulant des revenus de location.
Au-delà de l'immobilier
Après avoir réussi à transformer des propriétés en difficulté en propriétés de valeur, Zell a décidé de diversifier ses investissements. Dans les années 80, il a commencé à acheter des entreprises; cependant, sa stratégie d'investissement est restée la même. Comme il l'a décrit une fois dans une interview accordée en 2011 au magazine LEADERS , "J'ai fait fortune en tournant à droite quand tout le monde partait. À la fin des années 80 et au début des années 90, j'achetais des immeubles de bureaux à 50 cents le dollar. J'ai continué à regarder par-dessus mon épaule pour voir qui était ma compétition, mais il n'y avait personne. Je n'ai pas pu m'empêcher de me demander si j'avais tort. La peur et le courage sont étroitement liés."
Zell s'est concentré sur la reprise d'entreprises défaillantes dans le but de les redresser. Depuis l'élargissement du portefeuille d'investissement d'Equity Group, Zell a investi dans des sociétés qui opèrent dans divers secteurs, notamment le rail, la location de conteneurs, la croisière pour passagers, les emballages en plastique, les produits chimiques agricoles et la fabrication industrielle. À une époque, elle détenait une participation majoritaire dans la société Tribune, propriétaire de le Chicago Tribune et le Los Angeles Times - un achat largement critiqué, car en rendant l'entreprise privée, Zell l'a chargée de tant de dettes qu'elle a fait faillite.
En 2007, Zell a fait la une des journaux en 2007 après avoir vendu son portefeuille de 573 immeubles de bureaux, Equity Office REIT, au Blackstone Group (BX), le plus grand gestionnaire d'investissement alternatif au monde, pour 39 milliards de dollars. À l'époque, la transaction était la plus importante opération de rachat avec effet de levier de l'histoire. Il a également été considéré comme une décision astucieuse rétrospectivement, car il s'est produit juste avant la crise des prêts hypothécaires à risque et la crise immobilière qui a suivi.
The Bottom Line
Dans un article pour la New York University Review , Sam Zell a décrit sa stratégie immobilière comme «danser sur le squelette des erreurs des autres». La ligne lui a valu le surnom de "Grave Dancer". Bien que ses opérations aient fait de lui un personnage controversé, il est incontestablement l'un des entrepreneurs les plus riches du monde.
