La valeur liquidative (VNI) est une excellente mesure à utiliser pour évaluer la valeur d'une fiducie de placement immobilier (FPI).
Une FPI est un titre négocié comme des actions ordinaires qui investit uniquement dans des biens immobiliers, des propriétés ou des hypothèques. La fonction principale d'un FPI est de gérer des grappes de propriétés qui génèrent des revenus. La plupart des bénéfices d'un FPI sont distribués sous forme de dividendes. L'IRS reconnaît une société immobilière comme une FPI tant qu'elle distribue 90% des bénéfices imposables sous forme de dividendes. Le respect de cette réglementation permet à l'entreprise d'éviter toute responsabilité en matière d'impôt sur le revenu des sociétés.
FPI d'actions
Il existe différents types de FPI, mais la plupart sont des FPI d'actions, qui se concentrent sur les actifs matériels. Ces FPI possèdent généralement des types d'immeubles particuliers, comme des immeubles de bureaux, des appartements ou des centres commerciaux.
La VNI
La valeur liquidative est une mesure précieuse à utiliser lors de l'évaluation des FPI. La valeur comptable et les ratios similaires tels que le prix au livre se sont révélés très peu fiables lorsqu'ils sont appliqués aux FPI. L'utilisation de la valeur liquidative est une tentative de contourner la valeur comptable au profit d'une estimation plus précise de la valeur marchande réelle des titres de FPI. Pour calculer la valeur liquidative, un analyste génère une évaluation subjective des actifs du FPI. Une façon de procéder consiste à capitaliser le résultat d'exploitation en le basant sur les taux du marché. Un taux plafond pour le marché actuel est déterminé et utilisé pour diviser le bénéfice d'exploitation d'un immeuble, le montant résultant étant la valeur marchande estimée. La valeur de marché moins tout passif hypothécaire donne la valeur liquidative. La valeur liquidative totale peut être divisée par les actions en circulation pour fournir une valeur liquidative par action.
The Bottom Line
Bien que la valeur liquidative soit une bonne mesure à utiliser lors de l'analyse des FPI, elle ne vaut que lorsque l'analyste effectue l'évaluation de chaque participation individuelle du FPI. Le calcul de la valeur marchande des actifs doit être soigneusement effectué pour arriver à une valeur liquidative exacte pour l'ensemble du FPI.
