Vous avez peut-être entendu parler de l'assurance hypothécaire privée (PMI), une assurance que vous devez payer lorsque vous souscrivez un prêt immobilier avec un acompte de moins de 20% auprès d'un prêteur conventionnel. Malheureusement, bien que la Federal Housing Authority (FHA) soit plus généreuse que les prêteurs conventionnels à bien des égards, elle exige également une assurance hypothécaire pour les prêts à faible versement initial., vous apprendrez ce qu'est l'assurance hypothécaire FHA, en quoi elle diffère du PMI, qui est tenu de la souscrire et pour combien de temps, combien elle coûte, et vos options pour l'éviter ou s'en débarrasser. Commençons.
TUTORIAL: Notions de base hypothécaires
Qu'est-ce que l'assurance hypothécaire FHA?
Comme PMI, le but de l'assurance hypothécaire FHA est de protéger le prêteur. Lorsque les emprunteurs ont une valeur nette minimale dans leurs maisons, le risque (pour le prêteur) que l'emprunteur fasse défaut est plus élevé, car l'emprunteur n'a pas autant à perdre en s'éloignant et en laissant la banque saisir la maison (il suffit de regarder toutes les personnes qui ont renoncé à leur hypothèque à 0% d'acompte, bulle immobilière). (Pour en savoir plus sur la FHA, assurez-vous de lire Comprendre les prêts immobiliers FHA .)
Les prêts FHA ont des exigences de mise de fonds plus faibles et des exigences de revenu et de crédit moins strictes que les prêts conventionnels. Cependant, si vous prêtiez une grande somme d'argent à quelqu'un, avec des caractéristiques d'emprunt moins que parfaites, vous voudriez une garantie que vous seriez remboursé d'une manière ou d'une autre. Avec l'assurance hypothécaire, si vous cessez de faire vos versements hypothécaires et quittez votre maison, l'assureur aidera votre prêteur à récupérer ses pertes. Ainsi, alors que l'assurance hypothécaire peut sembler une nuisance car elle ne protège pas l'acheteur, si elle n'existait pas, de nombreuses personnes ne pourraient probablement pas obtenir de prêts tant qu'elles n'auraient pas d'acomptes plus élevés, car les banques les prêts comme trop risqués. Beaucoup de gens trouvent le paiement des primes d'assurance hypothécaire une meilleure option que d'attendre plusieurs années jusqu'à ce qu'ils aient un acompte suffisamment élevé pour l'éviter. (L'utilisation d'un deuxième prêt hypothécaire est-elle la meilleure option pour éviter le PMI? Consultez l' assurance hypothécaire privée Outsmart pour en savoir plus.)
La FHA exige également le paiement de quelque chose appelé assurance hypothécaire initiale (UFMI). L'UFMI exige que ceux qui demandent un prêt paient 1% de la valeur du prêt dès la clôture du prêt, selon la lettre d'hypothèque 2010-28 publiée par le département américain du Logement et du Développement urbain (HUD). Vous avez la possibilité de payer ce montant en espèces lorsque vous clôturez votre prêt, mais la plupart des gens choisissent de l'intégrer au montant total de leur hypothèque.
Comment l'assurance hypothécaire FHA diffère-t-elle de l'assurance hypothécaire privée?
Le coût annuel d'une assurance hypothécaire FHA change en fonction de l'acompte fourni. En avril 2011, HUD a changé l'assurance hypothécaire FHA à 1, 10%, avec un acompte supérieur ou égal à 5%. Pour ceux qui ont moins de 5% d'acompte, sont tenus de payer une prime d'assurance de 1, 15%. Ainsi, sur une maison de 250000 $ avec un acompte minimum de 8750 $ (3, 5%), votre prime d'assurance hypothécaire mensuelle serait basée sur un montant de prêt de 241250 $ et coûterait 231, 20 $ par mois. Ce montant doit être payé avec votre versement hypothécaire mensuel.
Le PMI, en revanche, pourrait coûter jusqu'à 1, 15% du solde du prêt, par an, ou 231, 20 $ par mois dans cet exemple, en fonction de notre pointage de crédit. La différence réside dans les exigences. PMI vous oblige à posséder une excellente cote de crédit de plus de 720 pour recevoir un taux d'environ 1, 15% n selon la prime mensuelle et les taux mensuels PMINU fournis par PMI en mai 2011. Si votre pointage de crédit est inférieur, vous devrez présenter un acompte plus important avant de vous proposer tout type d'assurance. L'assurance hypothécaire FHA ne nécessite qu'une cote de crédit minimale de 580 pour être éligible à un acompte de 3, 5%, mais la plupart des prêteurs exigent une cote de crédit de 620-640, ce qui vous permet toujours d'acheter une maison plus tôt. Ainsi, si vous devez avoir une assurance hypothécaire, l'assurance hypothécaire FHA peut être le moindre de deux maux. En vertu de la législation fédérale de 2011, les primes d'assurance hypothécaire sont déductibles d'impôt, donc que vous ayez une assurance hypothécaire PMI ou FHA régulière, la déduction fiscale peut adoucir le coup, mais vérifiez auprès de votre comptable pour voir si vous remplissez les conditions requises pour bénéficier de cette déduction fiscale. (Lisez 6 raisons pour éviter l'assurance hypothécaire privée pour en savoir plus sur les raisons pour lesquelles l'assurance FHA est le moindre de ces maux.)
Un avantage que PMI a parfois sur l'assurance hypothécaire FHA est que tous les prêteurs n'ont pas besoin d'un paiement d'assurance hypothécaire à l'avance comme l'UFMI de la FHA.
Qui doit souscrire une assurance hypothécaire FHA et pour combien de temps?
En février 2011, lorsque vous obtenez un prêt FHA, vous pouvez déposer aussi peu que 3, 5%. Mais, tout comme avec les prêts conventionnels, en échange du privilège de déposer si peu d'argent, vous devrez payer une assurance hypothécaire jusqu'à ce que votre ratio prêt / valeur soit suffisamment élevé - en d'autres termes, jusqu'à ce que vous ayez payé un certain montant du prêt. Vous devez également payer une prime d'assurance plus élevée. Lorsque votre avoir est suffisamment élevé (22% dans le cas d'un prêt FHA), le prêteur s'inquiète beaucoup moins que vous vous éloigniez de la maison, si vous commencez à avoir des difficultés à effectuer vos paiements mensuels. Sur la même maison de 250000 $, de notre exemple précédent, lorsque vous l'avez achetée pour la première fois et que vous deviez souscrire une assurance hypothécaire, votre seule perte, si vous vous étiez éloigné de la maison, aurait été votre acompte de 8750 $ (3, 5%). Bien que ce ne soit pas un petit morceau de changement, c'est beaucoup moins important que de s'éloigner de 55 000 $ (ou 22% du coût total).
Selon le HUD, ceux qui ont des prêts de plus de 15 ans doivent effectuer des paiements mensuels d'assurance hypothécaire pendant cinq ans et avoir un ratio prêt / valeur de 78% (ce qui signifie que vous avez payé 22% du capital du prêt, y compris votre acompte original), avant que l'assurance ne soit plus nécessaire. Si vous possédez un prêt de moins de 15 ans, la seule exigence est le ratio prêt / valeur de 78%. (Pour en savoir plus, lisez Conquérir le calcul LTV .)
Comment pouvez-vous éviter ou se débarrasser de l'assurance hypothécaire FHA?
Parce que l'assurance hypothécaire FHA ajoute une dépense importante au coût de la propriété, vous vous demandez probablement si vous pouvez faire quelque chose pour la réduire ou l'éviter, et à quel moment êtes-vous autorisé à vous en débarrasser.
Le moyen le plus simple d'éviter l'assurance hypothécaire, bien sûr, est de déposer 20%. Vous pouvez le faire en attendant d'acheter jusqu'à ce que vous ayez plus d'économies, ou dans certains cas, en achetant une propriété moins chère, où vous pouvez vous permettre de déposer 20%. Bien sûr, de façon réaliste, si vous envisagez un prêt FHA avec une baisse de 3, 5%, vous faites probablement la différence entre être en mesure de s'offrir une hypothèque et devoir continuer à louer.
Si le prix des maisons s'apprécie considérablement après l'achat, vous pourrez peut-être refinancer votre sortie du PMI. Pour que cela fonctionne, la valeur de votre maison devra avoir suffisamment apprécié pour vous donner 22% d'équité dans la maison.
Certains prêteurs peuvent offrir des programmes de prêts spéciaux qui ne nécessitent pas le paiement de primes mensuelles d'assurance hypothécaire, malgré un faible versement initial. Quicken Loans, par exemple, a un programme appelé "PMI Buster" pour les emprunteurs qui peuvent déposer au moins 5%. Cependant, les emprunteurs doivent s'attendre à ce que les prêteurs offrant des programmes similaires à celui-ci ne nécessitent pas nécessairement un PMI traditionnel, mais compenseront le risque accru de vous prêter d'une autre manière, par exemple en vous offrant un taux d'intérêt plus élevé. En effet, c'est le cas avec le produit de prêt PMI Buster, qui annonce "un paiement inférieur en éliminant le PMI traditionnel avec l'assurance hypothécaire payée par le prêteur (LPMI). LPMI peut être intégré à votre taux hypothécaire."
Si tout le reste échoue, vous atteindrez un jour le ratio prêt / valeur de 78% simplement en effectuant vos versements hypothécaires mensuels. Sur l'achat d'une maison de 250 000 $ dont nous avons discuté tout au long de cet article, vous atteindriez 22% d'équité après 11 ans et neuf mois. Cela signifie que vous paierez un total de 32 599, 20 $ (141 x 231, 20 $ = 32 599, 20 $) en primes d'assurance hypothécaire mensuelles jusqu'à ce que vous puissiez annuler l'assurance.
Remarque: Votre prêteur est censé automatiquement retirer votre assurance hypothécaire lorsque vous atteignez ce point avec un prêt FHA.
Est-ce que ça vaut le coup?
Lorsque vous envisagez un prêt à faible versement, demandez-vous si le coût supplémentaire de l'assurance hypothécaire initiale et des primes d'assurance hypothécaire mensuelles en vaut la peine pour obtenir une maison plus tôt. Il est difficile de calculer si vous gagnerez ou perdrez financièrement, à long terme avec cet arrangement, car vous ne pouvez pas prédire quel sera le taux d'appréciation du logement entre le moment où vous avez 3, 5% à déposer et le moment où vous avez 20% à déposer. Vous ne pouvez pas non plus prédire avec précision combien d'années il vous faudrait pour économiser les 16, 5% supplémentaires, car les revenus et les dépenses peuvent changer, pour le meilleur ou pour le pire, d'une manière que personne ne peut prévoir. Pour ces raisons, il peut être préférable de décider sur une base psychologique si vous êtes à l'aise de payer le supplément d'argent requis pour l'assurance hypothécaire afin d'avoir un endroit pour appeler le vôtre.
Pour en savoir plus sur l'achat de cette première maison, lisez les principes de base du financement pour les acheteurs d'une première maison.
