Qu'est-ce qu'une option de location?
Une option de location est un accord qui donne au locataire le choix d'acheter le bien loué pendant ou à la fin de la période de location. Cela empêche également le propriétaire d'offrir la propriété à vendre à quelqu'un d'autre. À l'expiration du terme, le locataire doit soit exercer l'option, soit la renoncer. Une option de location est également connue sous le nom de location avec option d'achat.
Fonctionnement d'une option de location
Une option de location donne à l'acheteur potentiel plus de flexibilité qu'un contrat de location-achat standard, qui oblige le locataire à acheter la maison à la fin du bail. Le prix de la maison est convenu d'avance par l'acheteur (le locataire) et le propriétaire. Le prix est généralement à la valeur marchande actuelle de la maison, ce qui permet au locataire d'acheter la maison à l'avenir au prix d'aujourd'hui. Pour cette option, le propriétaire est généralement facturé des frais initiaux par le propriétaire, qui pourraient être de 1% du prix de vente de la maison. Les frais vont à l'acompte si le locataire décide d'acheter le logement à la fin du bail.
L'option de location est particulièrement utile à ceux qui pourraient constituer leur crédit ou qui n'ont pas assez d'économies pour un acompte. Cependant, il existe plusieurs caractéristiques des options de location à considérer.
Paiements de location
Le propriétaire facture une prime en plus du loyer mensuel standard pour l'option d'achat au prix du jour à la fin du bail. La prime pourrait être un pourcentage ajouté au loyer actuel du marché, tel que 10% du montant de location mensuel standard pour une maison de cette taille. Le montant ou la prime supplémentaire, souvent appelé crédit de loyer, fait partie de l'acompte pour la maison si l'option est exercée pour acheter la maison par le locataire. Cependant, le locataire perd l'argent supplémentaire payé au-dessus du loyer standard si la maison n'est pas achetée à la fin du bail.
Certains propriétaires peuvent prendre un paiement en espèces unique, souvent appelé «contrepartie précieuse», qui est similaire à la prime payée pour une option sur les marchés financiers. Ce n'est pas un dépôt à l'achat de la propriété, ce qui signifie qu'il n'est pas remboursable. Le montant varie de 100 $ à 5% du prix d'achat prévu.
Financement bancaire avec option de location
La bonne nouvelle pour les locataires est que, typiquement, les banques autoriseront le total des fonds de la prime au-dessus des paiements de location à verser l'acompte pour l'achat de la maison. Toutefois, si le loyer demandé était un taux du marché, la banque ne peut autoriser l’application de l’un quelconque des fonds au prix d’achat. Il est important que les acheteurs vérifient auprès de plusieurs banques pour déterminer leurs politiques concernant le financement d'une hypothèque pour une maison avec option de location.
La durée d'une option de location
La durée de l'option peut être toute période sur laquelle le propriétaire et le locataire sont d'accord, mais elle est généralement d'un à trois ans. Le contrat d'option de location stipule également le prix d'achat de la propriété au début du bail ou comment ce prix sera déterminé à la fin de l'option.
Points clés à retenir
- Une option de location est un accord qui donne au locataire le choix d'acheter le bien loué pendant ou à la fin de la période de location.Une option de location empêche également le propriétaire d'offrir le bien à la vente à quelqu'un d'autre.Un locataire paie généralement un certain pourcentage au-dessus du montant de location mensuel standard, qui va à l'acompte pour l'achat de la maison.
Raisons d'utiliser une option de location
Il existe plusieurs raisons pour lesquelles le locataire et le propriétaire peuvent conclure une option de location. Il est important de déterminer si les avantages l'emportent sur les inconvénients de la conclusion de l'accord.
Pourquoi les locataires concluent une option de location
Un acheteur potentiel peut avoir de nombreuses raisons d'utiliser une option de location plutôt que d'acheter la propriété au début. Une considération majeure est de ne pas avoir assez d'argent ou de crédit pour effectuer l'achat. La location peut permettre à l'acheteur potentiel d'économiser de l'argent pour l'achat et, en même temps, d'augmenter son crédit en effectuant des paiements réguliers et ponctuels.
Le locataire a la possibilité d'acheter une propriété à l'avenir aux prix d'aujourd'hui. Si le locataire n'a pas économisé aujourd'hui pour acheter la maison, mais craint que la valeur de la maison n'augmente au cours des prochaines années, l'option de location est un bon choix. De plus, si le locataire aime la maison, le district scolaire ou le quartier, l'option de location retire la maison du marché, ce qui permet au locataire d'économiser suffisamment pour l'acheter à la fin du bail.
Même si l'acheteur potentiel a les moyens d'acheter la propriété, il peut ne pas vouloir s'y engager immédiatement. Par exemple, si l'acheteur potentiel vient d'une autre ville, il peut vouloir vivre dans la nouvelle ville avant de s'engager dans l'achat. Ou, il ou elle pourrait encore avoir leur ancienne propriété à vendre avant de pouvoir acheter la nouvelle propriété.
Enfin, la propriété peut ne pas être admissible à certains prêts, y compris un prêt VA, en raison de réparations ou de mises à niveau nécessaires. En louant d'abord, l'acheteur potentiel peut apporter ces améliorations afin de se qualifier pour le prêt plus tard.
Pourquoi les propriétaires concluent une option de location
Un propriétaire peut conclure un contrat d'option de location parce qu'il a eu du mal à vendre la maison. L'option peut rendre la propriété plus attrayante pour différents types d'acheteurs potentiels.
De plus, si un propriétaire envisage de vendre la maison dans quelques années, l'option de location permet au propriétaire de percevoir une prime supérieure au marché actuel pour le loyer. Le pire des cas est que le locataire n'achète pas la maison; le propriétaire le met sur le marché pour le vendre et conserve les fonds supplémentaires payés au-dessus du loyer mensuel standard.
Il peut également y avoir des problèmes fiscaux liés à la vente pure et simple de la propriété maintenant au lieu de la vendre plus tard. L'option, bien qu'elle ne soit pas une garantie de vendre plus tard, rend plus probable que le propriétaire ait un acheteur prêt à partir à la fin de l'option.
Le locataire perd l'argent supplémentaire payé au-dessus du loyer mensuel standard si l'option d'achat de la maison n'est pas exercée à la fin du bail.
Considérations spéciales avec les options de location
Une assurance du locataire est généralement requise pour les effets personnels du locataire. L'assurance du locataire protège contre toute perte de valeur des effets personnels et du mobilier de la maison. De plus, il est important qu'il soit obligatoire que le propriétaire ait également une assurance habitation au cas où quelque chose se produirait pendant la durée du bail qui pourrait nuire à la valeur de la propriété, comme un incendie ou des dégâts d'eau.
Une éventualité d'évaluation devrait être incluse dans le contrat d'option de location. En d'autres termes, à la fin du bail, la valeur de la maison aurait pu diminuer. Une évaluation fournit une valeur actualisée de la propriété avant l'achat et la vente.
Il est important de calculer le montant exact à payer au propriétaire à la fin de l'option de location. N'oubliez pas que le propriétaire retire la maison du marché et renonce à tout gain sur la valeur marchande de la maison en concluant une option de location. Le propriétaire voudra recevoir une compensation adéquate pour ne pas avoir pu vendre la maison à une autre personne qui était prête à l'acheter.
Pour ceux qui envisagent une option de location ou une option de location à acheter, ils devraient idéalement avoir un avocat qui connaît les transactions d'options de location pour examiner les petits caractères afin de s'assurer qu'il n'y a pas de surprise à la fin du bail.
