Malgré les signes croissants d'un ralentissement du marché du logement, Goldman Sachs pense que la baisse des taux d'intérêt stimulera l'investissement résidentiel tout au long du deuxième semestre de 2019. L'investissement résidentiel et les mises en chantier ont tous deux ralenti au cours du premier semestre de cette année, mais la baisse des taux hypothécaires et la La récente baisse des taux d'intérêt de la Réserve fédérale contribuera à stimuler la demande de logements, ont déclaré les analystes de Goldman dans une note récente.
Reconnaissant que «la construction de logements a été quelque peu plus faible que prévu et semble faire face à quelques vents contraires qui persisteront au moins en partie», les analystes, dirigés par l'économiste Jan Hatzius, sont restés optimistes quant aux perspectives de croissance future du secteur. "Notre modèle indique un rebond sain vers un rythme de croissance de 4% des investissements résidentiels en 2019H2", a écrit Hatzius.
Un rebond du marché de l'habitation aiderait les actions de construction résidentielle à maintenir leur rallye tout au long du premier semestre. Le SPDR S&P Homebuilders ETF (XHB) est en hausse de près de 27% sur l'année par rapport au gain de 15% du S&P 500. Les stocks de constructeurs individuels comme M / I Homes Inc. (MHO) et LGI Homes Inc. (LGIH) ont augmenté de plus de 70% pour l'année, tandis que KB Home (KBH) et DR Horton Inc. (DHI) ont augmenté de plus de 40 %, et PulteGroup Inc. (PHM) est en hausse de près de 28%.
Ce que cela signifie pour les investisseurs
La baisse des taux hypothécaires stimulera la demande de logements, qui est le secteur de l'économie le plus sensible aux variations des taux d'intérêt. Depuis l'automne dernier, les taux hypothécaires ont chuté de 125 points de base. Le taux de l'hypothèque fixe à 30 ans est passé d'un sommet de 4, 94% en novembre à 3, 60% plus récemment, selon les données de l'agence hypothécaire Freddie Mac, selon CNBC.
L'effet stimulant de la baisse des taux sur la demande de logements passera par deux canaux distincts. Le canal évident est que la baisse des taux hypothécaires rend le coût du financement de l'achat d'une nouvelle maison moins cher; d'où une demande accrue. Le deuxième canal passe par le coût moindre pour les propriétaires existants de refinancer leur prêt hypothécaire à des taux inférieurs. La baisse des coûts crée un effet de richesse qui stimule les dépenses de consommation et un mécanisme de rétroaction positive ultérieur sur le marché du logement.
Cependant, pour l'instant, la baisse des taux n'a pas donné l'impulsion très attendue au logement. L'investissement résidentiel connaît sa pire séquence depuis la Grande Récession de 2007-2009, après s'être contracté pendant six trimestres consécutifs. Les mises en chantier ont diminué de 4, 0% en juillet pour s'établir à un taux annuel désaisonnalisé de 1, 191 million d'unités, et les chiffres de juin ont été révisés à la baisse. Les économistes interrogés par Reuters s'attendaient à une augmentation des mises en chantier en juillet à un rythme de 1, 257 million d'unités, selon CNBC.
Une explication de l'échec de la demande de logements à répondre à la baisse des taux d'intérêt est l'augmentation des perspectives économiques. En effet, si des taux d'intérêt plus bas sont le résultat d'une décision politique visant spécifiquement à répondre à l'incertitude économique, alors le signal négatif que des taux inférieurs envoient peut être plus puissant que l'effet de stimulation positif de ces taux plus bas eux-mêmes. Les constructeurs d'habitations pensent que c'est une grande raison pour laquelle la demande de logements n'a pas repris.
Mais Goldman a une autre explication: les délais de réponse. Les effets des variations des taux d'intérêt ne se font généralement pas sentir immédiatement, mais peuvent prendre des mois, voire des années, avant de produire leurs effets sur l'activité économique. «Votre estimation du décalage entre les variations des taux d'intérêt et l'activité immobilière suggère que l'essentiel du coup de pouce est encore à venir», écrit Hatzius.
Certains signes positifs suggèrent que l'hypothèse de retard de réponse de Goldman pourrait être correcte. Les permis de bâtir, qui ont été faibles pendant la majeure partie de l'année, ont bondi de 8, 4% pour atteindre 1, 336 million d'unités en juillet. Il s'agit du gain le plus important pour les permis depuis juin 2017. Plus de positifs comme celui-ci pourraient être en magasin, car les effets de la baisse des taux d'intérêt de la Réserve fédérale à la fin du mois dernier se répercutent lentement sur l'économie, et d'autres baisses de taux sont attendues avant l'année est finie.
Regarder vers l'avant
Malgré des signes de vie, Goldman s'attend à ce que quelques vents contraires résidentiels persistent, notamment la dilution de l'incitation fiscale pour les logements occupés par leur propriétaire, un marché du travail de la construction extrêmement serré et une augmentation des terrains, du développement, des droits et autres coûts réglementaires. On pourrait ajouter la possibilité croissante d'une récession dans l'escalade de la guerre commerciale du président Trump avec la Chine.
