Prêts hypothécaires et prêts sur valeur domiciliaire: un aperçu
Les hypothèques et les prêts sur valeur domiciliaire sont tous deux des prêts dans lesquels vous engagez votre maison en garantie. Le prêteur peut saisir votre maison si vous ne suivez pas vos versements hypothécaires. Bien que les deux types de prêts partagent cette importante similitude, des différences existent entre les deux. Les consommateurs devraient comprendre leurs options lorsqu'ils empruntent contre la valeur de leur maison.
Points clés à retenir
- Les hypothèques et les prêts sur valeur domiciliaire sont tous deux des prêts dans lesquels vous engagez votre maison en garantie. La banque prête jusqu'à 80% de la valeur estimative de la maison ou du prix d'achat, le moindre des deux. Un prêt sur valeur domiciliaire est garanti par la valeur nette de la propriété.
Hypothèques
Lorsque les gens utilisent le terme «hypothèque», ils parlent généralement d'une hypothèque traditionnelle, dans laquelle une banque prête de l'argent à un emprunteur pour acheter une maison. Dans la plupart des cas, la banque prête jusqu'à 80% de la valeur estimative de la maison ou du prix d'achat, le moindre des deux. Par exemple, si vous achetez une maison de 200 000 $, vous êtes admissible à une hypothèque pouvant atteindre 160 000 $. Vous devez trouver vous-même les 40 000 $ restants. Certains prêts hypothécaires, par exemple, les prêts hypothécaires FHA, vous permettent de déposer moins, tant que vous payez pour l'assurance hypothécaire.
Le taux d'intérêt sur une hypothèque peut être fixe (le même pendant toute la durée de l'hypothèque) ou variable (changeant chaque année, par exemple). L'emprunteur rembourse le montant du prêt majoré des intérêts sur une durée déterminée, les conditions les plus courantes étant de 30 ou 15 ans.
Prêts sur valeur domiciliaire
Un prêt sur valeur domiciliaire est également une hypothèque. La différence entre un prêt sur valeur domiciliaire et une hypothèque traditionnelle est que vous souscrivez un prêt sur valeur domiciliaire après avoir acquis des biens immobiliers, pendant que vous obtenez une hypothèque pour acheter la propriété. Un prêt sur valeur domiciliaire est garanti par la valeur nette de la propriété, qui est la différence entre la valeur de la propriété et le solde hypothécaire existant du propriétaire. Par exemple, si vous devez 150 000 $ sur une maison évaluée à 250 000 $, vous avez 100 000 $ en capitaux propres. En supposant que votre crédit est bon et que vous êtes autrement admissible, vous pouvez contracter un prêt supplémentaire en utilisant ces 100 000 $ en garantie.
Comme une hypothèque traditionnelle, un prêt sur valeur domiciliaire est un prêt à tempérament remboursé sur une durée déterminée. Les différents prêteurs ont des normes différentes quant au pourcentage des capitaux propres d'une maison qu'ils sont prêts à prêter, et le crédit de l'emprunteur joue un rôle dans cette décision.
Votre ratio prêt / valeur (LTV) est utilisé par les prêteurs pour déterminer le montant que vous pouvez emprunter. Voici comment vous calculez un LTV: Ajoutez le montant que vous souhaitez emprunter au montant que vous devez encore sur votre maison et divisez par la valeur estimative de la maison pour obtenir votre LTV. Si vous êtes en mesure d'avoir remboursé une bonne partie de votre prêt hypothécaire — ou si la valeur de votre maison a considérablement augmenté — vous pourriez obtenir un prêt important.
Dans de nombreux cas, un prêt sur valeur domiciliaire est considéré comme une deuxième hypothèque, car il est effectué en plus d'une hypothèque existante. Si la maison est saisie, le prêteur détenant le prêt sur valeur domiciliaire n'est pas payé avant le premier prêteur hypothécaire. Par conséquent, le risque du prêteur sur valeur domiciliaire est plus élevé, c'est pourquoi ces prêts portent généralement des taux d'intérêt plus élevés que les prêts hypothécaires traditionnels.
Les prêts sur valeur domiciliaire ne sont pas tous des prêts hypothécaires secondaires. Un emprunteur qui possède sa propriété libre et claire peut décider de contracter un prêt contre la valeur de sa maison. Dans ce cas, le prêteur accordant le prêt sur valeur domiciliaire est considéré comme un titulaire de privilège de premier rang. Ces prêts peuvent avoir des taux d'intérêt plus élevés mais des frais de clôture moins élevés - juste une évaluation, par exemple.
La différence entre un prêt sur valeur domiciliaire et une hypothèque traditionnelle est que vous souscrivez un prêt sur valeur domiciliaire après avoir acquis des biens immobiliers par rapport à l'obtention d'une hypothèque pour acheter la propriété.
Prêt hypothécaire vs prêt sur valeur domiciliaire: savoir ce qui est déductible d'impôt
Les intérêts sur une hypothèque sont déductibles d'impôt pour les prêts allant jusqu'à 1 million de dollars (si vous avez souscrit le prêt avant le 15 décembre 2017) ou 750 000 $ (un prêt après cela). La raison: la législation fiscale de 2017. Les propriétaires de maison pouvaient auparavant déduire les intérêts d'un prêt sur valeur domiciliaire ou d'une marge de crédit, peu importe la façon dont ils utilisaient l'argent, par exemple, pour rembourser une dette d'intérêt plus élevée, comme une dette de carte de crédit ou un prêt étudiant. À l'avenir, la loi de 2017 sur les réductions d'impôts et les emplois suspend la déduction des intérêts payés sur les prêts sur valeur domiciliaire de 2018 à 2025, sauf s'ils sont utilisés pour "acheter, construire ou améliorer sensiblement la maison du contribuable qui garantit le prêt".
Comme le dit l'IRS, «En vertu de la nouvelle loi… les intérêts sur un prêt sur valeur domiciliaire utilisé pour construire un ajout à une maison existante sont généralement déductibles, tandis que les intérêts sur le même prêt servent à payer les frais de subsistance personnels, comme les cartes de crédit les dettes, n'est pas… Comme en vertu de la loi antérieure, le prêt doit être garanti par la résidence principale ou secondaire du contribuable (connue sous le nom de résidence admissible), ne pas dépasser le coût de la maison et satisfaire à d'autres exigences. »
The Bottom Line
