Les capitaux propres négatifs se produisent lorsque la valeur d'un bien immobilier tombe en dessous du solde impayé de l'hypothèque utilisée pour acheter ce bien. Les capitaux propres négatifs sont calculés simplement en prenant la valeur marchande actuelle de la propriété moins le solde de l'hypothèque en cours.
Décomposer l'équité négative
Pour comprendre l'équité négative, nous devons d'abord comprendre «l'équité positive» ou plutôt comme il est communément appelé l'équité à la maison.
La valeur nette d'un logement est la valeur de l'intérêt d'un propriétaire dans sa maison. Il s'agit de la valeur marchande actuelle de l'immeuble moins les privilèges ou charges qui sont attachés à cette propriété. Cette valeur fluctue au fil du temps à mesure que les paiements sont effectués sur l'hypothèque et que les forces du marché jouent sur la valeur actuelle de cette propriété.
Si une partie ou la totalité d'une maison est achetée au moyen d'une hypothèque, l'institution prêteuse a un intérêt dans la maison jusqu'à ce que l'obligation de prêt soit remplie. La valeur nette de la maison est la partie de la valeur actuelle d'une maison que le propriétaire possède gratuitement et clairement.
La valeur nette du logement peut être accumulée soit par un acompte versé lors de l'achat initial de la propriété, soit par des versements hypothécaires - car une partie contractuelle de ce paiement sera affectée à la réduction du capital restant dû. Les propriétaires peuvent bénéficier de l'appréciation de la valeur de la propriété car cela entraînera une augmentation de la valeur de leurs capitaux propres.
Implications économiques des actions négatives
Lorsque la valeur marchande actuelle d'une maison tombe sous le montant que le propriétaire doit sur son hypothèque, ce propriétaire est alors classé comme ayant une valeur nette négative. Par exemple, en 2007, un acheteur a acheté une maison de 400 000 $ avec une hypothèque de 350 000 $. Si la valeur marchande de cette maison en 2008 était de 275 000 $, le propriétaire a une valeur nette négative dans la maison parce que l'hypothèque attachée à la propriété est de 75 000 $ supérieure à ce qu'elle vendrait en 2008. Une valeur nette négative peut se produire lorsqu'un propriétaire achète une maison en utilisant une hypothèque avant l'effondrement d'une bulle immobilière, une récession ou une dépression.
Comme nous l'avons vu lors de la dernière crise financière de 2007-2008, une épidémie généralisée de capitaux propres négatifs sur le marché du logement peut avoir des implications de grande envergure pour l'économie dans son ensemble. Les propriétaires ayant une valeur nette négative - souvent appelés propriétaires sous-marins - ont trouvé plus difficile de poursuivre activement des travaux dans d'autres régions ou États en raison des pertes potentielles encourues lors de la vente de leur maison.
La vente d'une maison avec une valeur nette négative devient une dette envers le vendeur car il serait redevable à son établissement de crédit de la différence entre l'hypothèque attachée et la vente de la maison.