Qu'est-ce qu'une FPI non négociée?
Les FPI non négociées ne sont pas cotées sur les bourses publiques et peuvent donner aux investisseurs particuliers accès à des investissements immobiliers inaccessibles avec des avantages fiscaux.
Points clés à retenir
- Les FPI non cotées ne sont pas cotées sur les bourses publiques et peuvent donner aux investisseurs de détail accès à des investissements immobiliers inaccessibles avec des avantages fiscaux.Malgré leur non-cotation, les FPI non cotées doivent toujours être enregistrées auprès de la Securities and Exchange Commission et doivent faire régulièrement, les dépôts réglementaires périodiques. À l'instar des FPI négociés en bourse, les FPI non négociés sont soumis aux mêmes exigences de l'IRS qui incluent le retour d'au moins 90% du revenu imposable aux actionnaires.
Comprendre les FPI non négociées
Un FPI non négocié est une forme de méthode d'investissement immobilier qui est conçue pour réduire ou éliminer l'impôt tout en offrant des rendements sur l'immobilier. Un FPI non négocié ne se négocie pas sur une bourse de valeurs et, pour cette raison, il est tout à fait illiquide pendant de longues périodes. Les frais d'entrée peuvent atteindre 15%, ce qui est beaucoup plus élevé qu'un FPI négocié en raison de son marché secondaire limité.
Tout FPI s'attend à ce que l'investisseur percevra éventuellement les revenus de son portefeuille immobilier, le loyer étant la source de revenus la plus courante. Les types de propriétés dans lesquelles un FPI non coté investit au début peuvent être inconnus des investisseurs et les acquisitions initiales de propriétés peuvent être effectuées par le biais d'un pool aveugle, où les investisseurs ne connaissent pas les propriétés spécifiques qui sont ajoutées au portefeuille du programme..
Le remboursement anticipé d'un FPI non négocié peut entraîner des frais élevés qui peuvent réduire le rendement total. Comme les FPI négociés en bourse, les FPI non négociés sont soumis aux mêmes exigences de l'IRS qui incluent le retour d'au moins 90% du revenu imposable aux actionnaires. Les investisseurs ont tendance à rechercher des FPI négociés en bourse et non négociés pour leur distribution de revenu.
Bien qu'ils ne soient cotés sur aucune bourse nationale de valeurs mobilières, les FPI non négociés doivent toujours être enregistrés auprès de la Securities and Exchange Commission (SEC). Ils sont également tenus de faire des dépôts réglementaires réguliers et périodiques. Cela comprend les rapports trimestriels et annuels ainsi que le dépôt d'un prospectus.
Les FPI non négociées pourraient rester illiquides pendant des années après leur création, car elles ne sont pas négociées sur les bourses nationales et peuvent ne pas avoir un revenu stable au début. Les distributions périodiques aux actionnaires de FPI non négociées peuvent être largement subventionnées par des fonds empruntés. Ces distributions ne sont pas garanties d'être versées et peuvent dépasser les flux de trésorerie d'exploitation des FPI. Le conseil d'administration du FPI non négocié peut décider de verser ou non la distribution et le montant qui sera versé. Lorsqu'un FPI non négocié ne fait que commencer, ses premières distributions pourraient provenir entièrement du capital investi par les investisseurs.
De nombreuses FPI non négociées sont structurées avec un délai limité intégré avant qu'une des deux mesures ne soit prise. À la fin de la période, le FPI non négocié doit soit être coté sur une bourse nationale, soit liquider. La valeur de l'investissement effectué dans une telle FPI aurait pu diminuer ou devenir sans valeur au moment de la liquidation du programme.
