Quel est le facteur de pool?
Le facteur de mise en commun est une mesure de la part du principal du prêt d'origine qui reste dans un titre adossé à des actifs (ABS). Le facteur de mise en commun est le plus fortement associé aux titres adossés à des créances hypothécaires (MBS), qui regroupent les prêts hypothécaires en un pool à vendre aux investisseurs. Les versements hypothécaires sont transférés à l'investisseur jusqu'au remboursement du prêt.
Le facteur de mise en commun est exprimé comme un facteur numérique compris entre zéro et un et tous les titres adossés à des créances hypothécaires commencent leur vie avec un facteur de mise en commun de un. Ils évoluent ensuite vers zéro (paiement total) au fil du temps à mesure que les paiements sont effectués sur les hypothèques sous-jacentes. Si 50% de la valeur d'origine totale d'un MBS est remboursé, le facteur de pool sera de 0, 500. Le facteur de mise en commun est calculé en divisant le solde principal impayé (face actuelle) par le solde principal original (face originale).
Points clés à retenir
- Le facteur de pool mesure le montant restant du principal du prêt d'origine.Les facteurs de pool sont le plus souvent calculés sur un MBS.Les facteurs de pool vont de zéro à un, commençant à un lorsque le prêt commence et se terminant à zéro lorsqu'il est entièrement remboursé. Le facteur de pool permet de déterminer la valeur d'un ABS.
Comprendre le facteur de pool
Le facteur de mise en commun pour les titres adossés à des créances hypothécaires est émis mensuellement par Freddie Mac (FHLMC), Fannie Mae (FNMA) et Ginnie Mae (GNMA). Il s'agit essentiellement d'une mesure de la valeur restante à l'intérieur d'un MBS. Lorsqu'un MBS est créé, il existe un calendrier de paiements prévu qui s'aligne avec un facteur de pool prévu à différentes phases de la vie du MBS. Cela aide un investisseur à déterminer la valeur du MBS avant de décider d'y investir ainsi que de déterminer le risque du MBS.
Par exemple, si le facteur de mise en commun diminue plus rapidement que prévu, cela indiquerait des remboursements anticipés d'hypothèques. Cela peut être un signal d'alarme pour les investisseurs, car cela signifie généralement qu'il y a moins de biens immobiliers servant de garantie pour ce MBS particulier, car certaines hypothèques ont été remboursées en totalité. Moins de propriétés signifierait une augmentation du risque relatif en cas de défaillance d'une hypothèque.
Calcul du facteur de pool
La formule est représentée comme suit:
- Facteur de mise en commun = solde principal impayé / solde principal original
Si la valeur nominale d'origine d'un MBS groupé est de 100 000 $ et que le facteur de pool publié ce mois-ci est de 0, 6325, le solde restant du titre est de 63 250 $. Ces 63 250 $ sont le visage actuel du MBS. Vous pouvez arriver au visage d'origine (100 000 $) en divisant le visage actuel par le facteur de pool.
Avantages du Pool Factor
Bien qu'il s'agisse d'un simple calcul, le facteur de pool n'est pas particulièrement utile sans contexte. Les investisseurs observent les changements dans le facteur de pool pour tout signe de problème dans le modèle sur lequel le MBS est construit.
Comme pour tout titre structuré, les hypothèses d'origine peuvent changer, ce qui entraîne un déséquilibre dans le compromis risque-rendement qui était initialement envisagé. Ce changement, à son tour, peut faire en sorte que le titre ait une valeur plus ou moins élevée que celle que l'investisseur avait initialement payée. Le facteur de mise en commun est l'un des points de données clés qu'un investisseur surveillera lorsqu'il tentera d'évaluer le juste prix du marché d'un titre adossé à une hypothèque.
