Que votre objectif soit de réduire vos versements hypothécaires mensuels ou de rembourser votre prêt hypothécaire plus tôt, plusieurs stratégies peuvent être appliquées pour vous aider à mettre en œuvre votre plan financier. Alors que la plupart des propriétaires sont conscients des avantages et des pièges potentiels du refinancement, une option moins connue à la disposition de certains emprunteurs hypothécaires est la refonte ou le réamortissement des prêts.
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Qu'est-ce que la refonte du prêt?
La refonte d'un prêt vous oblige généralement à verser une somme forfaitaire pour le solde du capital de votre hypothèque.
Bien que le versement d'un supplément à votre solde principal vous permette de rembourser votre prêt hypothécaire plus tôt, l'avantage supplémentaire de la refonte du prêt est que vos versements mensuels sont recalculés pour refléter le nouveau solde. Par exemple, un emprunteur avec un prêt immobilier à taux fixe de 270 000 $ sur 15 ans à 4, 25% qui remanierait le prêt après un an, avec un paiement de 75 000 $ sur le capital, réduirait le paiement mensuel de 2 032 $ à 1 322 $. Sans la refonte du prêt, l'hypothèque serait remboursée plus rapidement, mais les paiements mensuels du principal et des intérêts resteraient les mêmes.
Pour les emprunteurs qui ne peuvent pas refinancer en raison de problèmes de crédit ou d'une faible valeur nette du logement, une refonte du prêt pourrait être une bonne option car vous ne demandez pas de nouveau prêt. Votre taux d'intérêt et la durée de votre prêt resteront les mêmes. La seule différence réside dans vos paiements mensuels. Une refonte de prêt, car il ne s'agit pas d'un refinancement et ne nécessite pas de demande de prêt et les frais de clôture sont nettement moins chers que le refinancement. Les frais de refinancement coûtent souvent entre 2 et 3% du montant du prêt.
Raisons de refondre un prêt
La principale raison pour laquelle les emprunteurs choisissent de refondre un prêt est de réduire leurs versements mensuels. Certains emprunteurs continuent ensuite à effectuer leurs versements hypothécaires antérieurs et remboursent ainsi leur prêt immobilier encore plus rapidement. D'autres utilisent les flux de trésorerie supplémentaires pour investir, rembourser d'autres dettes ou épargner à d'autres fins.
Une autre fois, la refonte d'un prêt peut être utile lorsque vous achetez une nouvelle maison avant la vente de votre maison actuelle. Si vous pouvez bénéficier de l'hypothèque sur votre nouvelle maison tout en payant pour votre maison précédente pendant qu'elle est sur le marché, vous pouvez alors refondre le prêt avec le produit après la vente de votre maison précédente. Cependant, la plupart des prêteurs ne permettent pas une refonte avant au moins 90 jours de versements hypothécaires.
La refonte d'un prêt présente certains inconvénients. Tout d'abord, vous devrez effectuer un paiement forfaitaire, et certains planificateurs financiers suggèrent qu'il y a de meilleures utilisations de l'argent que de rembourser votre solde hypothécaire. Si vous n'avez pas de compte d'épargne d'urgence, si vous avez des dettes de carte de crédit ou si vous avez sous-financé votre épargne-retraite, vous feriez mieux d'utiliser l'argent comptant à ces fins.
Ne réduira pas votre taux d'intérêt
Un autre inconvénient, selon les conditions de votre prêt hypothécaire, est qu'un réamortissement ne réduira pas votre taux d'intérêt. Lorsque les taux hypothécaires sont bas, il est préférable de refinancer, même avec des frais de clôture. Certains emprunteurs choisissent de se refinancer en premier, puis de se réamortir dans un délai d'un an ou moins pour profiter des avantages des deux options financières.
Si votre objectif est de rembourser votre hypothèque plus rapidement, vous pouvez également simplement choisir de payer un supplément au capital chaque mois, d'effectuer des versements hypothécaires aux deux semaines ou d'effectuer un paiement supplémentaire chaque année afin de réduire le montant que vous paierez en intérêts sur la durée du prêt et de rembourser le solde en totalité plus rapidement.
Certains emprunteurs trouveront qu'une refonte du prêt n'est pas une option. En règle générale, seuls les prêts conventionnels Fannie Mae ou Freddie Mac conformes sont éligibles. Les prêts FHA et VA ne peuvent pas être réamortis. Dans certains cas, les prêts jumbo peuvent être refondus, mais la décision dépend du prêt individuel et de votre prêteur. Votre prêt doit être en règle. De plus, si votre prêt a été vendu à un investisseur, celui-ci doit accepter une refonte du prêt avec votre agent hypothécaire.
The Bottom Line
Avant de décider de demander une refonte du prêt, assurez-vous de comparer les avantages financiers de faire des versements hypothécaires supplémentaires progressivement, de refinancer ou de réamortir pour voir quelle option ou combinaison d'options répondra à vos besoins de trésorerie immédiats et à long terme objectifs financiers.
