Vous pourriez penser à refinancer votre prêt sur valeur domiciliaire pour plusieurs raisons. Vous voudrez peut-être réduire votre paiement mensuel en obtenant un taux d'intérêt inférieur ou en prolongeant la durée de votre prêt. Vous voudrez peut-être raccourcir la durée de votre prêt afin de payer moins d'intérêts à long terme et de vous libérer de votre dette plus tôt. Vous voudrez peut-être même retirer plus d'argent de votre maison. Quelle que soit votre raison, voici vos options et les étapes à suivre dans chaque cas.
Option 1: effectuer un refinancement en espèces
Un refinancement en espèces de votre maison peut être un bon moyen de refinancer un prêt sur valeur domiciliaire si vous souhaitez également refinancer votre première hypothèque. À la clôture de votre nouveau prêt, une partie du produit servira à rembourser votre première hypothèque et la partie de remboursement remboursera votre ancien prêt sur valeur domiciliaire. Si vous avez suffisamment de fonds propres, vous pourriez même être en mesure d’empocher de l’argent supplémentaire.
Pourquoi ce choix pourrait être le bon
Posez-vous ces questions lorsque vous réfléchissez à l'opportunité de refinancer votre première hypothèque: avez-vous un prêt à taux variable que vous souhaitez transformer en prêt à taux fixe avant que les taux d'intérêt n'augmentent? Avez-vous un prêt à taux fixe avec un taux d'intérêt plus élevé que celui que vous pourriez obtenir aujourd'hui? Avez-vous un prêt de la Federal Housing Administration (FHA) qui était la seule chose à laquelle vous pouviez prétendre à l'époque, mais maintenant votre situation s'est améliorée et vous aimeriez avoir un prêt conventionnel moins cher sans assurance hypothécaire?
Tout comme il existe de nombreuses raisons pour lesquelles vous souhaitez refinancer un prêt sur valeur domiciliaire, il existe de nombreuses raisons pour lesquelles vous souhaitez refinancer votre première hypothèque. Économiser de l'argent ou sortir d'un prêt non viable en un prêt que vous pouvez mieux gérer devraient être vos principales considérations.
Déterminer l'admissibilité
Pour être admissible à un refinancement en espèces, vous devez être propriétaire de la maison depuis au moins six mois. Vous aurez besoin d'avoir suffisamment de fonds propres pour rembourser le solde du capital de votre première hypothèque, rembourser ce que vous devez sur votre prêt hypothécaire et avoir toujours une participation de 20% dans votre maison.
Les prêteurs vendent généralement les prêts hypothécaires dont ils sont originaires à Fannie Mae ou Freddie Mac. Pour ce faire, ils doivent suivre les directives de prêt de Fannie ou Freddie. Fannie n'achètera pas de prêts de refinancement cash-out sur une résidence principale d'une unité (c.-à-d. Votre maison) avec un ratio prêt / valeur (LTV) supérieur à 80%. Si vous avez un prêt à solde élevé (les limites varient selon le comté), votre ratio LTV ne peut pas être supérieur à 60%. Si vous avez mis votre maison en vente au cours des six derniers mois, le ratio prêt / valeur maximum autorisé est de 70%.
Vous aurez également besoin d'une cote de crédit minimale de 640 à 680, selon votre rapport prêt / valeur. Comprenez que les prêteurs peuvent avoir leurs propres normes plus strictes et exiger une cote de crédit plus élevée.
Exigences de prêt à la valeur: un exemple
Voici un exemple de la façon dont les exigences de prêt à valeur fonctionnent sur un refinancement de retrait typique qui nécessite 80% de LTV. Si votre maison vaut 300 000 $, vous aurez besoin d'avoir 60 000 $ en fonds propres après avoir effectué un refi de retrait. Cela signifie que votre première hypothèque et votre prêt hypothécaire ne peuvent pas dépasser 240 000 $. Il est bon de comprendre comment fonctionne le calcul, mais vous pouvez utiliser une calculatrice de refinancement de retrait en ligne pour calculer rapidement votre situation. Pour connaître le montant de vos capitaux propres, votre prêteur commandera une évaluation qui vous coûtera quelques centaines de dollars.
Les frais de clôture
L'inconvénient de choisir l'option refi cash-out est que les frais de clôture associés à une première hypothèque sont généralement beaucoup plus élevés que ceux associés à un prêt sur valeur domiciliaire. Si vous effectuez un refinancement pour économiser de l'argent, vous devrez calculer votre seuil de rentabilité et voir combien de mois vous aurez besoin d'avoir le nouveau prêt avant de vous retirer après les frais de clôture. Plus la période d'équilibre est courte, mieux c'est.
Votre prêteur peut vous permettre de financer vos frais de clôture, ce qui atténue la piqûre de ces dépenses supplémentaires à court terme. Mais si votre objectif est de dépenser moins sur le long terme, payez-les d'avance. Sinon, vous paierez des intérêts jusqu'à ce que votre prêt soit remboursé.
Une autre possibilité, si vous refinancez un solde hypothécaire relativement faible, est de trouver un prêteur qui propose un produit spécialisé. US Bank, par exemple, propose un Smart Refinance pour les soldes inférieurs à 150 000 $ sans frais de clôture.
Option 2: refinancement en un nouveau prêt sur valeur domiciliaire
Si vous êtes satisfait de votre première hypothèque, vous voudrez peut-être envisager un refinancement avec un nouveau prêt sur valeur domiciliaire.
Pourquoi ce choix pourrait être le bon
Vous voudrez peut-être obtenir un nouveau prêt du même montant que ce que vous devez sur votre prêt actuel pour économiser de l'argent avec un taux d'intérêt inférieur et / ou une durée plus courte. Vous pourriez être intéressé par un nouveau prêt d'un montant plus élevé si vous souhaitez emprunter pour couvrir de nouvelles dépenses. Ou vous voudrez peut-être obtenir un nouveau prêt à plus long terme pour rendre vos paiements mensuels plus abordables, en gardant à l'esprit que vous paierez plus d'intérêts, à long terme, de cette façon. Mais c'est une meilleure option que de faire défaut sur votre prêt existant si vous rencontrez des difficultés pour effectuer les paiements.
Déterminer l'admissibilité
Encore une fois, vous devrez satisfaire aux exigences minimales de prêt-valeur pour être admissible, mais ces exigences sont plus faibles pour les prêts sur valeur domiciliaire que pour un refinancement à décaissement. Les exigences varient selon le prêteur, mais si vous appartenez à une coopérative de crédit, par exemple, vous pouvez emprunter jusqu'à 90% ou même 100% de la valeur de votre maison, surtout si vous avez d'excellentes conditions de crédit et de prêt favorables.
Vous aurez besoin d'un pointage de crédit d'au moins 620 pour un prêt sur valeur domiciliaire, bien que votre taux d'intérêt soit assez élevé avec un pointage aussi bas. Les meilleurs taux vont aux emprunteurs avec des scores de 740 ou plus. Les prêteurs paient souvent la plupart ou la totalité des frais de clôture d'un prêt sur valeur domiciliaire, sauf si vous clôturez le prêt tôt, dans les 24 à 36 premiers mois, auquel cas vous devrez rembourser au prêteur plusieurs centaines à quelques milliers de dollars pour les frais de clôture., en fonction de votre emplacement et de la taille de votre prêt.
Comparaison d'un prêt sur valeur domiciliaire avec un refinancement en espèces
Vous devrez obtenir des devis de plusieurs prêteurs pour voir comment le taux d'intérêt d'un nouveau prêt sur valeur domiciliaire se compare à un refi de retrait, en supposant que vous êtes intéressé et admissible aux deux options. En général, les prêts sur valeur domiciliaire et les refi décaissements ont des taux d'intérêt plus élevés que le simple refinancement d'une première hypothèque. Un refinancement à décaissement a parfois un taux d'intérêt plus élevé qu'un prêt sur valeur domiciliaire. Dans les deux cas, le taux dépendra de votre rapport prêt / valeur et de votre solvabilité.
Que ce soit avec le refinancement ou le nouveau prêt sur valeur domiciliaire, vous devrez satisfaire à toutes les normes habituelles de qualification hypothécaire, comme avoir un revenu suffisant et une dette suffisamment faible pour effectuer les versements mensuels proposés, des antécédents professionnels stables et une bonne cote de crédit. Vous devrez également soumettre des documents pour être admissible financièrement.
Rassemblez vos deux derniers relevés bancaires, talons de paie, W-2 et déclarations de revenus fédérales; page des déclarations d'assurance habitation; page de déclaration d'assurance inondation requise par le prêteur, le cas échéant; et vos plus récents relevés de prêt hypothécaire et de valeur domiciliaire. Soyez prêt à fournir d'autres documents à la demande du souscripteur de prêt, surtout si vous êtes travailleur indépendant.
The Bottom Line
En fin de compte, il appartient au prêteur de déterminer si vous êtes admissible à un refinancement en espèces ou à un nouveau prêt sur valeur domiciliaire. Vous pourriez vous qualifier avec certains prêteurs et pas avec d'autres puisque les normes de prêt varient quelque peu. Faites le tour des banques, des courtiers hypothécaires, des prêteurs en ligne et des coopératives de crédit pour trouver la meilleure offre. Et si vous souhaitez refinancer, assurez-vous d'utiliser judicieusement le produit.
