Dans une version du tableau périodique des rendements des investissements de MFS Investments pour les années 1998 à 2017, les fiducies de placement immobilier (FPI) étaient la classe d'actifs la plus performante au cours de six de ces années. De plus, au cours de cette période, les FPI, représentées par l'indice NAREIT Equity REIT, ont établi un rendement annuel moyen de 8, 67%, qui était la deuxième meilleure catégorie d'actifs sur la même période après les petits actifs de moyenne capitalisation avec un rendement annuel moyen. de 9, 12%.
Les performances passées ne garantissent pas les rendements futurs. Ainsi, dans l'environnement actuel, les FPI sont-elles encore des investissements viables pour les investisseurs individuels ainsi que pour les conseillers financiers et leurs clients? (Pour une lecture connexe, voir: Les FPI FPI offrent une stabilité.)
Taux d'intérêt + REITS
Selon Yahoo! Finance, le Vanguard REIT Index Adm (VGSLX), qui suit l'indice MSCI US REIT, a un rendement actuel de 4, 3%. Dans l'environnement actuel de faibles taux d'intérêt, cela est certainement intéressant pour de nombreux investisseurs. La hausse des taux d'intérêt est généralement un facteur négatif pour les FPI; leurs sorties augmentent en raison de paiements d'intérêts plus élevés, ce qui réduit les liquidités dont ils disposent pour verser des dividendes aux investisseurs.
Les FPI dont l'endettement est excessif ou celles qui ont besoin de refinancer des propriétés à court terme sont plus susceptibles que les autres de subir une hausse des taux.
En 2018, le prix du Vanguard REIT ETF (VNQ) a baissé de plus de 12% par rapport au sommet de janvier 2015, en partie en raison de l'incertitude sur le calendrier de la Fed et de sa volonté d'augmenter les taux d'intérêt.
Performance passée des FPI
Cohen & Steers, un gestionnaire de placements qui propose un certain nombre de fonds FPI, cite le dernier cycle de resserrement de la Fed entre juin 2004 et juin 2006 comme exemple de cas où les taux plus élevés ont initialement nui à la performance des FPI. Mais avec le temps, la vigueur de l'économie a contribué à stimuler le rendement des FPI.
Le rendement cumulé des FPI au cours de cette période a été de 57, 9%, contre 15, 5% pour les actions et 5, 9% pour les obligations, selon l'entreprise.
La firme déclare dans un article sur son site: «Lorsque l'économie s'améliore et que les fondamentaux sont solides, les corrections axées sur les rendements ont historiquement présenté des opportunités d'achat attrayantes pour les investisseurs à long terme. Comme les avantages d'une croissance économique plus forte sont devenus plus apparents, les évaluations ont tendance à revenir à la normale. Nous pensons que les investisseurs qui s'alignent pour profiter de ces opportunités pourraient être récompensés à long terme. »
Les FPI offrent des plans de diversification
Les FPI ne sont pas un grand diversificateur des actions, comme en témoigne leur corrélation d'environ 78% avec les actions sur la base d'une comparaison de l'indice S&P 500 et de l'indice NAREIT Equity REIT au cours des 10 années jusqu'à la fin de 2015. Les FPI, cependant, fournissent une bonne diversification en termes de corrélations faibles ou négatives avec les obligations de base, les matières premières et les devises.
Au-delà des taux d'intérêt, la performance des FPI dépendra de la situation économique et boursière. Dans un récent article de CNBC, Joseph Smith, directeur des investissements de CBRE Clarion Securities, qui gère environ 22 milliards de dollars d'actifs immobiliers, a déclaré: "Tout au long de l'année, il y a eu une bascule entre les attentes de croissance économique et les taux d'intérêt. Cette incertitude crée de la volatilité et, en période de volatilité, la corrélation des FPI avec le marché boursier au sens large augmente. " La citation de M. Smith a été faite à la fin de 2015. (Pour une lecture connexe, voir: Investir dans l'immobilier dans un environnement à taux d'intérêt élevé. )
Facteurs influençant les FPI individuelles
Comme tout fonds commun de placement ou FNB, il y a des FPI sous-jacentes dans ces fonds. Les FPI individuelles peuvent comprendre, entre autres, celles qui ont un portefeuille sous-jacent de propriétés commerciales, de propriétés résidentielles et d'hôtels ou de complexes. De plus, il existe une exposition à des secteurs spécifiques tels que les soins de santé et des domaines spécialisés comme le bois et les FPI hypothécaires.
Le fait est que certaines des performances de ces FPI seront liées à celles des marchés boursiers et des secteurs d'activité auxquels elles sont liées. Cela signifie que le rendement de ces FPI va au-delà du rendement du marché boursier global et / ou de l'économie. Ce n'est pas différent de l'adage immobilier qui fait référence à la façon dont tout l'immobilier est local.
Les FPI individuelles sont également influencées par les personnes qui les gèrent. Comme tout autre titre ou instrument similaire, la gestion est importante. Quelle est leur expérience? Sont-ils centrés sur l'actionnaire? Ont-ils leur propre argent investi aux côtés du vôtre?
La loi de 2017 sur les réductions d'impôt et l'emploi est avantageuse pour les investisseurs immobiliers. Certains des changements inclus dans la nouvelle loi fiscale affectent les FPI. Par exemple, les FPI bénéficient de la déduction de 20% sur le revenu des entités intermédiaires.
The Bottom Line
Comme de nombreux autres investissements aujourd'hui, les FPI peuvent souffrir au moins initialement d'une période de hausse des taux d'intérêt. Les FPI qui sont fortement endettées et celles qui peuvent avoir besoin de refinancer leur dette pendant que les taux augmentent sont plus vulnérables que d'autres. Ceux qui envisagent des FPI individuelles doivent se pencher sur la gestion de l'entreprise et son portefeuille sous-jacent d'investissements. Il existe un certain nombre de fonds communs de placement et de FNB qui offrent également une solide exposition à ce domaine. Au fil du temps, les FPI se sont révélées être une composante solide de nombreux portefeuilles et pourraient bien continuer à progresser. (Pour une lecture connexe, voir: 5 types de FPI et comment y investir. )
