Stephen Schwarzman n'a pas fait grand en pariant petit. Sa carrière a été définie en prenant de grandes chances. Actuellement président-directeur général du Blackstone Group, il a détaillé bon nombre de ces gros paris dans sa récente autobiographie, What it Takes . De ses jours en tant que président de classe à Abington High School, au processus humble d'essayer de lancer Blackstone en 1985 avec Pete Peterson, la vie de Schwarzman a été définie en allant grand à chaque tour.
Blackstone a depuis pris de l'expansion pour inclure des entreprises d'investissement axées sur le capital-investissement, les fonds spéculatifs, le crédit, les infrastructures et les sciences de la vie, entre autres, mais bon nombre des plus gros paris de la société ont été dans l'immobilier. En effet, Blackstone est l'un des plus grands investisseurs immobiliers au monde, avec environ un quart de ses 545 milliards de dollars d'actifs investis dans le secteur.
Blackstone a été à l'origine de certaines des plus importantes transactions immobilières de l'histoire, y compris l'achat de propriétés Hilton en juillet 2007 et l'achat de Stuyvesant Town à New York en 2015 pour 5, 5 milliards de dollars.
J'ai parlé avec Schwarzman pour le lancement de son autobiographie sur sa carrière et ses vues sur le paysage de l'investissement - en particulier dans l'immobilier.
Silver: Blackstone a fait de gros paris sur l'immobilier au fil des ans, et maintenant c'est l'un des plus grands propriétaires et investisseurs immobiliers au monde, et c'est la plus grande partie de votre portefeuille d'investissement aujourd'hui. Quelles sont vos règles de base pour identifier de grandes opportunités immobilières? Qu'est-ce que tu cherches?
Schwarzman: L'immobilier est une affaire simple. Nous avons quelques règles.
- Nous achetons des opportunités existantes que nous pouvons améliorer. Nous ne faisons pas de développement. Le développement comporte beaucoup plus de risques que l'achat d'un bâtiment existant. Nous aimons le conservatisme d'acheter quelque chose d'existant. Deuxièmement, nous n'achetons que des choses que nous pouvons améliorer. Nous ne souhaitons pas simplement acheter un flux de trésorerie. Nous voulons améliorer quelque chose. Après l'avoir amélioré, vous pouvez le vendre pour plus. Troisièmement, nous sommes un investisseur thématique. L'immobilier a différentes classes d'actifs dans l'immobilier, allant des immeubles de bureaux et des appartements aux centres commerciaux et entrepôts. Différentes classes d'actifs ont des fondamentaux différents à différents moments d'un cycle économique, ainsi que le potentiel de rupture technologique. Par exemple, nous avons vendu tous nos centres commerciaux et tout le commerce de détail lorsque nous avons vu Amazon développer cet énorme élan en 2010, et nous avons décidé de devenir un acheteur encore plus important d'entrepôts. Les entrepôts ont été une grande classe d'actifs performants dans le commerce de détail au cours des 5 dernières années. De nombreux détaillants, pas seulement Amazon, ont dû se convertir à une capacité en ligne. Vous avez besoin d'entrepôts pour stocker vos marchandises afin de les faire livrer au client. Cela nous a conduits à un domaine où nous avons une exposition énorme où les loyers augmentent deux fois (ou plus) que toute autre classe d'actifs. Nous considérons également l'immobilier comme une opportunité mondiale. À un moment donné, il n'y a pas autant de capital dans une zone géographique. Par exemple, nous avons acheté beaucoup en Scandinavie, ce qui s'est avéré très bon. La règle finale concerne les coûts de remplacement. S'assurer que vous êtes bien en dessous lorsque vous achetez quelque chose est vraiment important.
Lorsque nous avons terminé notre tâche d'amélioration d'une propriété, nous la vendons. Nous avons un petit mantra appelé «Achetez-le, réparez-le, vendez-le».
Argent: Où voyez-vous les opportunités immobilières au cours de la prochaine décennie?
Schwarzman: Depuis 10 ans… dans l'immobilier, il y a une tendance à ce que les gens quittent les banlieues pour les villes. Cette tendance fera des appartements dans les villes un bon endroit pour être. Cela changera votre orientation géographique. Si vous êtes un investisseur américain, vous voudrez avoir un parti pris pour être dans des taux d'imposition bas et des environnements de travail plus faciles. Si vous regardez sur 10 ans, il y aura de réels changements que vous pouvez déjà voir se produire dans la migration des personnes du nord au sud. Les gens passent des impôts élevés à des États à faible taux d'imposition comme la Floride, le Texas ou la Caroline du Nord, où vous pouvez travailler à terre.
Auparavant, lorsque les gens obtenaient un emploi, ils choisissaient leur emplacement en fonction de l'emploi. Maintenant, de nombreux jeunes cherchent le lieu et espèrent trouver un emploi. S'ils vont aux bons endroits, les emplois se déplaceront pour les trouver.
Dans l'immobilier, il y a des villes du monde qui sont des villes basées sur la connaissance. Ce sont Seattle, San Francisco, Austin, même New York et Londres. Vous trouverez des villes en Inde comme Mumbai, Chennai, Bangalore… trouver des industries que vous connaissez vont connaître une croissance explosive et les suivre partout dans le monde, comme vous regardez sur 10 ans, celles-ci vont être très bonnes. Et il y a des cas particuliers en biotechnologie et en recherche, qui s'accélèrent rapidement. Nous sommes l'un des plus grands propriétaires de laboratoires humides pour la biopharmacie. C'est une autre de ces tendances.
Argent: l'achat par Blackstone des propriétés Hilton en 2007 s'est avéré être un excellent appel. Mais Hilton était déjà une marque établie avec une grande empreinte. Pensez-vous que l'hôtellerie sera toujours un endroit intelligent pour investir au cours de la prochaine décennie ou deux?
Schwarzman: À mesure que la richesse augmente, de plus en plus de personnes voyageront. Cela devrait être un catalyseur pour faire des choses liées à l'industrie du voyage, qu'il s'agisse de villes portes d'entrée ou d'autres endroits populaires. Ceux-ci devraient avoir de bons résultats.
