Les propriétaires de maisons de vacances peuvent choisir de louer leurs propriétés pour compenser les dépenses de propriété ou pour générer des revenus. Selon le nombre de jours de location d'une propriété chaque année, le propriétaire peut avoir droit à certains avantages fiscaux qui peuvent aider à rendre la propriété d'une maison de vacances plus abordable. Comprendre les règles fiscales à l'avance peut aider les propriétaires de maisons de vacances à profiter des allégements fiscaux et à éviter toute surprise au moment des impôts.
VOIR: Procédure pas à pas de propriété de vacances
Règle des 14 jours ou 10%
Les avantages fiscaux auxquels un propriétaire peut avoir droit dépendent du nombre de jours de location du bien chaque année et du temps que le propriétaire passe dans la maison. Si la maison de vacances est utilisée exclusivement pour le plaisir personnel du propriétaire (et qu'elle n'est louée à aucun moment de l'année), le propriétaire peut généralement déduire les taxes foncières et les intérêts sur une hypothèque. Comme une résidence principale, les coûts associés à l'assurance, à l'entretien et aux services publics ne peuvent pas être radiés.
Si la maison est utilisée à des fins de location, le propriétaire appartiendra à l'une des trois catégories.
Propriété louée pour 14 jours ou moins chaque année
Selon les lois fiscales, une propriété de vacances peut être louée pour un maximum de deux semaines (14 nuits) chaque année sans avoir à déclarer les revenus de location. Dans ce cas, la maison est toujours considérée comme une résidence personnelle, de sorte que le propriétaire peut déduire les intérêts hypothécaires et les taxes foncières sur l'annexe A en vertu des règles standard sur la résidence secondaire. Cependant, le propriétaire ne peut déduire aucune dépense comme frais de location.
Cet allégement fiscal est parfois appelé «exonération des maîtres» car les propriétaires proches du Augusta National Golf Club peuvent gagner jusqu'à 20 000 $ en louant leur maison pendant le tournoi annuel - sans avoir à déclarer le revenu sur leur déclaration de revenus.
Le propriétaire loue la propriété pendant 15 jours ou plus et l'utilise pendant moins de 14 jours
Dans ce cas, le bien est considéré comme un bien locatif et les activités de location sont considérées comme une entreprise. Tous les revenus de location doivent être déclarés à l'IRS et le propriétaire peut déduire certains frais de location, notamment:
- Honoraires versés aux gestionnaires immobiliersPrimes d'assuranceDépenses d'entretienIntérêts hypothécairesImpôts fonciersUtilitairesAmortissement
Le montant des frais de location qui peut être déduit est basé sur le pourcentage de jours de location de la maison de vacances (appelés «jours de location»). Ceci est calculé en divisant le nombre de jours de location de la maison par le nombre total de jours d'utilisation de la maison (jours de location et jours d'utilisation personnelle). Par exemple, si une maison de vacances comptait 120 jours d'utilisation au total et que 100 de ces jours étaient des jours de location, 83% des dépenses (100 jours de location / 120 jours d'utilisation au total) peuvent être déduits des revenus de location (la partie locative des dépenses supérieures aux revenus locatifs ne peuvent être déduites). Le propriétaire ne pourrait pas déduire les 17% restants des frais de location.
En plus de déduire les frais de location, les propriétaires peuvent déduire jusqu'à 25 000 $ chaque année en pertes, selon le revenu brut ajusté (AGI) du propriétaire, et les pertes passives peuvent être radiées si le propriétaire gère lui-même la propriété..
VOIR: Propriétés locatives: vache à lait ou fosse à argent?
Le propriétaire utilise la propriété pendant plus de 14 jours ou 10% du nombre total de jours de location de la maison
Si les jours personnels dépassent 14 jours ou 10% du nombre de jours de location de la maison (le plus élevé des deux), l'IRS considère la propriété comme une résidence personnelle et la perte de location ne peut être déduite. Les frais de location, jusqu'au niveau des revenus locatifs, ainsi que les impôts fonciers et les intérêts hypothécaires peuvent toujours être déduits.
Étant donné que la limite de 14 jours peut avoir un effet dramatique sur les taxes, il est important de suivre avec précision et de documenter les jours d'utilisation personnelle par rapport aux jours utilisés pour les réparations et l'entretien. Selon l'IRS, toute journée passée à «travailler sensiblement à plein temps à réparer et à entretenir (pas à améliorer) votre propriété n'est pas considérée comme une journée d'utilisation personnelle. Ne comptez pas une telle journée comme une journée d'utilisation personnelle même si des membres de la famille utiliser la propriété à des fins récréatives le même jour."
The Bottom Line
Les propriétaires qui louent des maisons de vacances peuvent profiter de certains avantages fiscaux, rendant ainsi une résidence secondaire plus abordable. Les lois fiscales offrent des avantages très différents selon le nombre de jours de location de la propriété chaque année et la durée d'utilisation du logement par le propriétaire. Étant donné que les lois fiscales sont compliquées, il peut être utile (et prudent) de consulter un fiscaliste qualifié pour acquérir une compréhension complète des lois fiscales et pour déterminer la meilleure approche pour la location de votre maison de vacances.
VOIR: Déductions fiscales pour les propriétaires d'immeubles locatifs
