Voulez-vous être propriétaire de votre propre maison, mais ne voulez pas épuiser toutes vos économies pour y parvenir? Vous voudrez peut-être envisager une hypothèque tout-en-un. Ce produit vous permet de combiner votre hypothèque et votre épargne. Jetons un coup d'œil à son fonctionnement.
Points clés à retenir
- Les hypothèques tout-en-un permettent de combiner hypothèque et épargne. Ils nécessitent la combinaison d'un compte courant, d'un prêt sur valeur domiciliaire et d'une hypothèque en un seul. Les avantages d'une hypothèque tout-en-un comprennent: l'utilisation transparente de flux de trésorerie supplémentaires pour rembourser une hypothèque, ainsi qu'une augmentation de la liquidité au-delà des prêts sur valeur domiciliaire typiques. Les paiements de capital supplémentaires effectués sur une hypothèque tout-en-un peuvent être annulés et récupérés à tout moment. Les prêts hypothécaires tout-en-un exigent généralement des frais annuels de 50 $ à 100 $ et sont des prêts hypothécaires à taux variable de 30 ans.
Qu'est-ce qu'une hypothèque tout-en-un?
L'IRS ne permettra pas aux intérêts imposables payés et aux intérêts reçus de s'annuler mutuellement comme au Royaume-Uni et en Australie; chacun doit être déclaré séparément. Par conséquent, les prêts «compensés» disponibles aux États-Unis ne peuvent techniquement pas être appelés sous ce nom. Pour que ces prêts répondent aux directives de l'IRS, ils doivent combiner un compte courant, un prêt sur valeur domiciliaire et une hypothèque en un seul compte. Un compte ne compense pas vraiment l'autre comme au Royaume-Uni. Le compte unique offre toutes les commodités d'un compte bancaire normal, comme un guichet automatique et des cartes de débit, des paiements automatiques de factures et un chéquier. Mais il permet à chaque dollar de rechange que le propriétaire doit utiliser pour rembourser l'hypothèque jusqu'à son utilisation.
Cette caractéristique unique profite au propriétaire de plusieurs façons. Premièrement, parce que le compte bancaire du propriétaire est intégré directement à l'hypothèque, le propriétaire recevra un rendement beaucoup plus élevé sur ses dépôts. C'est parce que l'argent est utilisé pour réduire le montant des intérêts évalués sur le prêt, qui sera presque toujours à un taux beaucoup plus élevé que ce que les comptes de dépôt à vue traditionnels peuvent offrir.
Deuxièmement, ce type de compte offre toujours une liquidité instantanée d'une manière que les hypothèques traditionnelles, ou même les lignes de crédit sur valeur domiciliaire, ne peuvent pas. Bien que certaines lignes de crédit sur valeur domiciliaire offrent un accès via un chéquier ou même une carte de débit, elles n'ont pas la flexibilité de ce produit hybride. Si le propriétaire n'a pas les fonds nécessaires pour effectuer un paiement sur le prêt au cours d'un mois donné, aucun paiement minimum n'est requis car les intérêts minimum dus sont simplement avancés sur la ligne de crédit disponible.
Enfin, les prêts tout-en-un sont entièrement réversibles; le capital supplémentaire payé peut être récupéré à tout moment, ce qui résout un problème majeur inhérent à la tentative d'accélérer les prêts hypothécaires «à sens unique» traditionnels ou même les prêts compensatoires disponibles à l'étranger.
La plupart des prêts hypothécaires tout-en-un nécessitent un score FICO d'environ 700 ou plus, ne bénéficiant qu'aux emprunteurs avec un flux de trésorerie positif constant.
Exemple d'hypothèque tout-en-un
Dan a besoin d'une hypothèque de 400 000 $ à 6%. Il a un revenu mensuel net de 7 000 $. S'il fait un prêt fixe conventionnel de 30 ans, son paiement mensuel sera de 2 398 $. Après toutes les dépenses, telles que la vie de tous les jours, l'hypothèque, etc., il pourra économiser 1 000 $ par mois. Mais s'il utilise une hypothèque tout-en-un ou «compensée», les 1 000 $ par mois qu'il économise seront également utilisés pour réduire le solde de l'hypothèque pour le calcul des intérêts.
En supposant que le taux du prêt accéléré reste constant à 6%, il est possible pour Dan de rembourser son prêt en un peu moins de 15 ans tout en conservant les 1000 $ qu'il a économisés chaque mois. Cela n'entrerait pas dans l'hypothèque. Le prêteur ne ferait que l'emprunter pendant que le prêt était remboursé pour réduire le solde du capital. Peut-être plus important encore, ce type d'hypothèque peut motiver les emprunteurs à réduire leurs dépenses, car ils peuvent voir leurs fonds utilisés pour rembourser leurs prêts.
Frais et taux hypothécaires tout-en-un
La plupart des prêteurs hypothécaires compensés et tout-en-un facturent des frais annuels de 50 $ à 100 $ en plus des autres frais de prêt standard, et des taux plus élevés s'appliquent généralement aux prêts hypothécaires accélérés. La plupart des prêts accélérés sont des véhicules à taux variable sur 30 ans qui sont liés à l'indice LIBOR. Le taux ajustable pour ce type de prêt pourrait être supérieur de 1% aux prêts conventionnels, à moins que l'emprunteur ne choisisse de payer des points supplémentaires à l'avance. Mais au cœur du problème se pose la question de ce qui est le plus important: les taux et frais ou le montant total des intérêts payés sur la durée du prêt?
De toute évidence, une question clé à considérer ici est la durée de vie du prêt. Un taux d'intérêt légèrement plus élevé pourrait valoir la peine si le prêt est remboursé plusieurs années plus tôt qu'un prêt à taux inférieur. N'oubliez pas que le délai de remboursement d'un prêt accéléré n'est pas fixe. Par conséquent, le surplus de trésorerie projeté de l'emprunteur doit être pris en compte lors de cette comparaison.
Adéquation hypothécaire tout-en-un
L'une des principales mises en garde de ce type de prêt est que la plupart des prêteurs qui offrent des prêts hypothécaires accélérés exigent que les emprunteurs aient des notes FICO d'au moins 680 à 700 pour être admissibles. En effet, ce type d'hypothèque ne profitera qu'à un emprunteur qui a un flux de trésorerie positif constant, avec des fonds excédentaires disponibles pour réduire le capital du prêt sur une base régulière.
The Bottom Line
Bien que les avantages de ce type de prêt puissent être substantiels, l'adéquation reste une préoccupation clé, comme pour tout autre produit de prêt. Les emprunteurs financièrement indisciplinés peuvent vouloir éviter de contracter l'un de ces prêts. Posséder trop de crédit disponible par le biais de la ligne d'équité du compte pourrait déclencher des frénésie de dépenses pour certaines personnes, ce qui ajoutera au capital de la dette.
Une autre façon de réduire la dette hypothécaire consiste à obtenir une hypothèque à faible taux d'intérêt. Il est important de faire le tour, car différents prêteurs peuvent offrir des taux d'intérêt différents sur le même type d'hypothèque et, à long terme, garantir une hypothèque avec un taux d'intérêt inférieur pourrait vous faire économiser des milliers de dollars.
