Lorsque le marché du logement a commencé à plonger en 2007, il semblait que l'époque des prêts hypothécaires à faible versement était révolue. Mais étonnamment, quelques années plus tard, même les consommateurs dont le crédit est inférieur à la moyenne peuvent souvent acheter une maison avec beaucoup moins de 20% d'avance.
Même au lendemain de la chute du logement, les consommateurs avaient quelques options si leur compte d'épargne faisait un peu défaut. Les prêts hypothécaires FHA, qui ne nécessitent qu'une baisse de 3, 5%, ont connu un regain de popularité. Et, pour ceux qui se sont qualifiés, les prêts immobiliers VA ont permis aux acheteurs de financer le prix total de leur maison.
De nos jours, il devient également plus facile d'obtenir un prêt conventionnel avec un faible versement initial. Fannie Mae et Freddie Mac, qui achètent la majorité des prêts hypothécaires auprès de prêteurs américains, ont récemment annoncé qu'ils allaient réduire leur mise de fonds minimale de 5% à 3%. Ce faisant, ils ont ouvert la porte aux banques pour rivaliser avec les acheteurs de maisons à court d'argent.
Bien qu'il soit toujours possible d'acheter une maison avec très peu de duvet, que ce soit une bonne idée pour les consommateurs est une autre question. Est-il judicieux de constituer votre épargne et d'attendre de faire vos achats jusqu'à ce que vous puissiez mettre plus d'argent à la clôture? Et quelle part de votre épargne devriez-vous investir dans le logement? Voici quelques facteurs à considérer.
Mise de fonds réduite: coûts à long terme plus élevés
La première chose à penser avec les prêts à faible versement est peut-être qu'à quelques exceptions près, ils vous coûteront plus cher à long terme. Parce que vous financez davantage le prix du logement, vos paiements d'intérêts sur la durée du prêt vont être considérablement plus élevés
Par exemple, si vous achetez une maison de 200 000 $ avec 5% d'acompte au lieu de 20%, vous paierez environ 35 000 $ de plus en intérêts au cours d'un prêt de 30 ans. De toute évidence, vous devrez également payer plus pour couvrir le principal du prêt.
Compte tenu du niveau incroyablement bas des taux d'intérêt actuels, cela ne vous dissuadera peut-être pas d'acheter une maison plus tôt que tard. La plus grande préoccupation est d'ajouter à vos dépenses les primes d'assurance hypothécaire que vous devrez généralement débourser si vous achetez une maison ou un condo avec moins de 20% de réduction. Le but de ces paiements est de couvrir la perte du prêteur si vous manquez à votre prêt.
Il existe deux types de base d'assurance hypothécaire. Si vous souscrivez un prêt FHA, les prêteurs privés fournissent les fonds pour l'achat de votre maison et le gouvernement agit comme votre assureur. Si la maison vaut moins de 625 000 $, la prime annuelle d'assurance hypothécaire (MIP) est actuellement de 0, 80% ou 0, 85%, selon le montant financé. Vous devrez également payer une prime initiale, qui s'élève à un peu plus de 3 000 $ pour un prêt de 180 000 $.
Un compromis d'acompte
La perspective d'une assurance hypothécaire signifie-t-elle que vous devriez attendre jusqu'à ce que vous puissiez rembourser 20% du coût de la maison? Pas nécessairement.
Pour commencer, dans certaines villes plus chères, l'attente n'est pas toujours réaliste. Si vous vivez dans une partie du pays où même des maisons modestes coûtent 400 000 $, vous devrez gagner 80 000 $ avant d'entrer sur le marché. Et si vous résidez dans une région où l'achat coûte moins cher que la location, il pourrait y avoir une dissuasion supplémentaire à rester sur la touche jusqu'à ce que vous ayez suffisamment économisé pour éviter l'assurance hypothécaire.
Pour certains, la meilleure option pourrait être de trouver un juste milieu entre un acompte minimal et les 20% traditionnels. Par exemple, si vous souscrivez un prêt FHA et que vous déposez 10%, votre assurance hypothécaire sera annulée après 11 ans; sinon, vous continuerez à le payer pour l'intégralité du prêt. Pouvez-vous refinancer à une date ultérieure pour vous débarrasser de l'assurance? Sûr. Mais il n'y a aucune garantie que les taux d'intérêt seront à leur niveau le plus bas ou près de celui-ci lorsque vous le ferez.
De plus, votre prime d'assurance hypothécaire (MIP) diminue lorsque vous effectuez un versement initial plus important. Lorsque vous souscrivez une hypothèque de 15 ans, par exemple, si vous pouvez payer 10% à l'avance, le paiement annuel passe de 0, 70% à 0, 45%.
Bien que les détails soient un peu différents avec PMI, la même logique s'applique. Plus votre mise de fonds est importante, moins vous devez payer de primes. Un des avantages de PMI, cependant, est que vous pouvez l'annuler une fois que vous avez atteint 20% de valeur nette de votre maison (voir Comment déjouer l'assurance hypothécaire privée ).
Si la banque garde votre hypothèque dans ses livres - c'est-à-dire qu'elle ne la vend pas à une entité comme Fannie Mae ou Freddie Mac - elle peut ne pas avoir besoin d'assurance du tout. Cependant, les banques facturent souvent des frais initiaux ou un taux d'intérêt plus élevé si vous optez pour un prêt à faible versement pour aider à atténuer le risque qu'elles assument. Même un demi-point de pourcentage supplémentaire peut vous coûter plusieurs milliers de dollars de plus sur une période de 30 ans. L'effet global est le même: lorsque vous déposez plus, vous pouvez emprunter moins cher.
Risque d'aller sous l'eau
Un autre écueil de mettre le strict minimum lorsque vous achetez une maison est que vous avez moins de protection si le marché du logement chute. Avec seulement 3% ou 4% de réduction, vous pourriez facilement vous retrouver à devoir plus à la banque que votre maison ne vaut. C'est exactement ce qui est arrivé à de nombreux propriétaires lors du dernier effondrement de logements.
Bien que vous ne soyez pas complètement protégé, même si vous déposez 10% ou 15%, vous vous donnez un tampon beaucoup plus important si les prix des maisons devaient empirer.
Garder un coussin d'épargne
Épargner pour une maison est un objectif de vie majeur. Mais pendant que vous assemblez l'acompte, assurez-vous de ne pas vous laisser trop à court d'argent. Non seulement il est bon d'avoir un fonds d'urgence (idéalement six mois de frais de subsistance), mais vous aurez également besoin de fonds de réserve pour les dépenses imprévues que l'achat d'une maison entraîne fréquemment. Pour en savoir plus, voir Combien d'argent dois-je garder en banque?
Établissez un budget strict avant de commencer la chasse à la maison afin de savoir ce que vous pouvez vous permettre de dépenser. Et faites ce que vous pouvez pour constituer vos réserves de trésorerie dès que vous vous êtes installé et avez fini de peindre et de remplacer les tapis et les armoires. N'oubliez pas non plus que les gens disent qu'il est bon de vivre un peu dans une maison avant de faire des rénovations qui ne sont pas obligatoires avant d'emménager.
The Bottom Line
Les prêts à faible versement initial peuvent-ils être un bon choix pour certains propriétaires? Absolument. Mais calculez les coûts à long terme de l'assurance hypothécaire ou le taux d'intérêt plus élevé que vous paierez pour vous assurer que cela en vaut la peine. pour en savoir plus, consultez Hypothèques: combien pouvez-vous vous permettre? et Top 10 des escroqueries hypothécaires courantes à éviter .
