Qu'est-ce que le ratio prêt / valeur combiné - ratio CLTV?
Le ratio combiné prêt-valeur (CLTV) est le rapport de tous les prêts garantis sur une propriété à la valeur d'une propriété. Les prêteurs utilisent le ratio CLTV pour déterminer le risque de défaut d'un acheteur de maison potentiel lorsque plusieurs prêts sont utilisés.
En général, les prêteurs sont prêts à prêter à des ratios CLTV de 80% et plus à des emprunteurs ayant une cote de crédit élevée. Le CLTV diffère du ratio prêt sur valeur (LTV) simple en ce sens que le LTV n'inclut que la première hypothèque ou l'hypothèque principale dans son calcul.
Formule CLTV et calcul
La CLTV = valeur totale de la propriété VL1 + VL2 +… + VLn où: VL = valeur du prêt
Pour calculer le ratio combiné prêt / valeur, divisez le solde global du capital de tous les prêts par le prix d'achat de la propriété ou la juste valeur marchande. Le ratio CLTV est ainsi déterminé en divisant la somme des éléments listés ci-dessous par le moindre du prix de vente du bien ou de la valeur d'expertise du bien.
- le montant du prêt initial de la première hypothèque la partie tirée (solde du capital impayé) d'une ligne de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) le solde du capital impayé de tous les financements subordonnés à capital fixe, comme une deuxième ou troisième hypothèque (avec une clôture) prêt, l'emprunteur retire tous les fonds le premier jour et ne peut pas modifier le plan de paiement ni accéder au capital remboursé une fois le prêt clôturé.)
Points clés à retenir
- La CLTV est similaire à la LTV mais inclut toutes les hypothèques ou tous les privilèges et pas seulement la première hypothèque.Les prêteurs tiennent compte du ratio CLTV pour déterminer si un acheteur de maison peut se permettre d'acheter une maison.La bulle immobilière de 2008-2009 a souligné la pertinence de conserver une oeil sur le ratio CLTV.
Ce que montre le ratio CLTV
Le ratio combiné prêt-valeur (CLTV) est un calcul utilisé par les professionnels de l'hypothèque et du crédit pour déterminer le pourcentage total de la propriété d'un propriétaire qui est grevé de privilèges (titres de créance). Les prêteurs utilisent le ratio CLTV ainsi qu'une poignée d'autres calculs, tels que le ratio dette / revenu et le ratio prêt / valeur standard (LTV), pour évaluer le risque d'accorder un prêt à un emprunteur.
De nombreux économistes attribuent les normes d'assouplissement de la CLTV à la crise des saisies qui a frappé les États-Unis à la fin des années 2000, entre autres facteurs. À partir des années 1990 et surtout au début et au milieu des années 2000, les acheteurs de maison ont fréquemment contracté des hypothèques de second rang au moment de l'achat au lieu de verser des acomptes. Les prêteurs désireux de ne pas perdre les affaires de ces clients au profit de concurrents ont accepté de telles conditions malgré l'augmentation du risque.
Avant la bulle immobilière qui s'est développée de la fin des années 1990 au milieu des années 2000, la pratique courante était que les acheteurs de maison versent des acomptes représentant au moins 20% du prix d'achat. La plupart des prêteurs ont maintenu leurs clients dans ces paramètres en plafonnant le LTV à 80%.
Lorsque la bulle a commencé à se réchauffer, bon nombre de ces mêmes entreprises ont pris des mesures pour permettre aux clients de se déplacer en réduisant de 20%. Certains prêteurs ont relevé les plafonds de LTV ou les ont supprimés complètement, offrant des hypothèques avec des acomptes de 5% ou moins, tandis que d'autres ont maintenu les exigences de LTV en place mais ont relevé les plafonds de CLTV, souvent à 100%. Cette manœuvre a permis aux clients de contracter des hypothèques de second rang pour financer leurs acomptes de 20%.
Le pic de verrouillage débutant en 2008 a souligné pourquoi CLTV est important. Le fait d'avoir de la peau dans le jeu, comme une mise de fonds initiale de 100 000 $ pour une maison de 500 000 $, incite fortement le propriétaire à maintenir ses versements hypothécaires. Si la banque ferme, il perd non seulement sa maison mais aussi le tas d'argent qu'il a payé pour fermer.
Exiger l'équité dans la propriété isole également les prêteurs d'une baisse des prix de l'immobilier. Si une propriété est évaluée à 500 000 $ et que le total des privilèges s'élève à 400 000 $, la propriété peut perdre jusqu'à 20% de sa valeur sans qu'aucun détenteur de privilège ne reçoive un court paiement lors d'une enchère de forclusion.
Pourquoi CLTV est important
Certains acheteurs de maison choisissent de réduire leur mise de fonds en recevant plusieurs hypothèques sur une propriété, ce qui se traduit par un ratio prêt / valeur inférieur pour l'hypothèque principale. De plus, en raison du ratio LTV inférieur, de nombreux acheteurs de maison évitent avec succès l'assurance hypothécaire privée (PMI). Qu'il soit préférable d'obtenir une deuxième hypothèque ou d'engager des frais de PMI varie selon les individus.
Par conséquent, parce que le second débiteur hypothécaire assume plus de risques, le taux d'intérêt sur une deuxième hypothèque est généralement plus élevé que le taux d'intérêt sur une première hypothèque. Il est conseillé aux consommateurs de considérer les avantages et les inconvénients d'accepter plusieurs prêts sur une propriété. L'exercice d'une diligence raisonnable contribuera à garantir que ce qui est choisi est la meilleure option dans les circonstances données.
Prêt à valeur vs CLTV
Loan-to-value (LTV) et CLTV sont deux des ratios les plus couramment utilisés pendant le processus de souscription hypothécaire. La plupart des prêteurs imposent des maximums sur les deux valeurs, au-dessus desquelles l'emprunteur potentiel n'est pas admissible à un prêt. Le ratio LTV ne prend en compte que le solde hypothécaire principal. Par conséquent, dans l'exemple ci-dessus, le ratio LTV est de 50%, résultat de la division du solde hypothécaire principal de 100 000 $ par la valeur de la maison de 200 000 $.
La plupart des prêteurs imposent des maximums de LTV de 80% parce que Fannie Mae et Freddie Mac n'achètent pas de prêts hypothécaires avec des ratios LTV plus élevés. Les emprunteurs ayant de bons profils de crédit peuvent contourner cette exigence mais doivent payer une assurance hypothécaire privée (PMI) tant que le solde de leur prêt principal est supérieur à 80% de la valeur de la maison. PMI protège le prêteur contre les pertes lorsque la valeur d'une maison tombe en dessous du solde du prêt.
Les prêteurs primaires ont tendance à être plus généreux avec les exigences du CLTV. Si l'on considère l'exemple ci-dessus, en cas de forclusion, le créancier hypothécaire principal reçoit son argent intégralement avant que le second créancier hypothécaire ne reçoive quoi que ce soit. Si la valeur de la propriété diminue à 125000 $ avant que l'emprunteur ne fasse défaut, le titulaire du privilège principal reçoit la totalité du montant dû (100000 $), tandis que le deuxième titulaire du privilège ne reçoit que les 25000 $ restants malgré le fait qu'il lui soit dû 50000 $. Le titulaire du privilège principal assume moins de risques en cas de baisse de la valeur des propriétés et peut donc se permettre de prêter à un CLTV plus élevé.
Exemple de ratio CLTV
Par exemple, supposons qu'une personne achète une maison pour 200 000 $. Pour garantir la propriété, elle a versé un acompte de 50 000 $ et a reçu deux hypothèques de 100 000 $ (principal) et 50 000 $ (secondaire). Son ratio combiné prêt / valeur (CLTV) est donc de 75%: ((100 000 $ + 50 000 $) / 200 000 $).
