L'immobilier est-il un bon investissement en ce moment en 2018? Bien qu'il ne soit pas aussi risqué qu'en 2008, disons, il comporte de nombreux risques. Les régions du pays à économie forte ont surchauffé les marchés immobiliers avec des prix hors de proportion avec les revenus des ménages. Les endroits où les prix de l'immobilier sont plus raisonnables ont tendance à avoir des économies et des marchés du travail plus doux, et des perspectives de croissance moins optimistes pour les années à venir.
Hausse de l'immobilier
Depuis que le marché immobilier s'est effondré pendant la Grande Récession, les acheteurs qui ont bravé le déluge de gros titres négatifs et acheté au plus bas du marché ont été récompensés. Du premier trimestre de 2009 (le nadir) au premier trimestre de 2018, le prix médian de vente d'une maison à l'échelle nationale a augmenté de près de 60%, selon les dernières statistiques du département américain du Logement et du Développement urbain. Dans certaines villes, cependant, la montée a été particulièrement importante, notamment à San Francisco, Phoenix, Miami et Las Vegas (qui ont toutes deux été détruites pendant la récession). Les prix des maisons sont même supérieurs à leurs sommets d'avant la récession dans 57 des 105 régions statistiques métropolitaines, y compris Houston (en hausse de 79%), Dallas-Fort Worth (78%) et Denver (75%), selon un ATTOM Data Solutions US d'avril 2018. Rapport des ventes de maisons.
Prix des logements et revenus des ménages
Les prix de l'immobilier ne sont viables que tant que les gens peuvent se permettre d'acheter une maison. La loi de l'offre et de la demande dicte que si les acheteurs cessent d'acheter, les prix baissent en conséquence. Un moyen facile de déterminer si les prix des logements dépassent le niveau que les acheteurs peuvent s'offrir confortablement est de les comparer aux revenus des ménages. Les experts en finances des ménages recommandent de ne pas dépenser plus de trois fois votre revenu annuel pour une maison. À long terme, les prix des logements aux États-Unis ont oscillé autour de ce ratio.
Cependant, de 2011 à 2018, les prix des maisons ont augmenté de manière disproportionnée par rapport aux revenus des ménages dans la plupart des villes qui ont des marchés chauds et des économies en plein essor. À San Francisco, par exemple, le rapport des prix des logements aux revenus des ménages est 45% plus élevé que le scénario de référence à long terme. En d'autres termes, les acheteurs étirent leurs budgets pour acheter des maisons qui coûtent quatre à cinq fois ce qu'elles font chaque année. L'histoire est similaire à Denver, Miami et Seattle, qui ont tous vu les prix des logements augmenter rapidement, même si les revenus ne font que de petites augmentations.
Avant que le marché immobilier n'implose entre 2007 et 2008, les prix médians des maisons dépassaient les revenus médians par un multiple de cinq - l'un des facteurs menant à l'effondrement des prêts hypothécaires à risque. Alors que les prix approchent à nouveau de ce seuil (en mai 2018, il était à 4, 39), les acheteurs doivent faire preuve de prudence pour ne pas sauter à droite à un autre pic du marché.
Où se trouvent les bonnes affaires
Certaines villes offrent toujours des prix de logement raisonnables par rapport au montant des résidents. À Saint-Louis, par exemple, le rapport prix-revenu a oscillé autour de la référence à long terme à la fin de 2017. Malheureusement, la ville n'a manifesté aucune de la croissance et de l'appréciation des prix observées ailleurs depuis 2011. En fait, les prix ont légèrement baissé pendant cette période. Chicago est une autre ville qui propose des logements abordables, mais ses prix ont également baissé depuis 2011, et le taux de chômage de la ville, en août 2018, se situait dans le tiers supérieur parmi les 50 plus grandes zones statistiques métropolitaines des États-Unis.
The Bottom Line
L'énigme avec le marché du logement américain est que les villes les plus performantes deviennent surchauffées et inabordables, tandis que les endroits avec des logements abordables n'ont pas les meilleures perspectives pour l'avenir.
Le marché haussier de l'immobilier, qui entre dans sa septième année, fait de nouveau chaud au logement. Sur la base des conseils de Warren Buffett, cependant, investir dans ce qui est chaud n'est pas le moyen de réussir financièrement. Le dernier jeu immobilier intelligent a eu lieu en 2011, lorsque les masses se piétinaient encore pour se rendre aux sorties. Il est maintenant temps de rechercher des opportunités d'investissement sous-évaluées ailleurs.
