Table des matières
- Informations de base inexactes
- Erreurs dans les chiffres clés
- Où sont les mises à niveau?
- Taux de rotation des logements
- Mises à jour de l'algorithme de Zillow
- The Bottom Line
Zillow est l'une des bases de données immobilières les plus populaires en ligne. Fondée en 2006 par les anciens dirigeants de Microsoft Rich Barton et Lloyd Frink, Zillow, basée à Seattle, répertorie des informations sur des millions de maisons à vendre et à louer aux États-Unis et au Canada. Les utilisateurs peuvent rechercher une maison dans une zone particulière en utilisant différents critères, y compris, mais sans s'y limiter, les prix, le nombre de chambres et de salles de bains, la superficie, le type de maison et d'autres équipements.
L'une des principales caractéristiques de Zillow est ses Zestimates, un outil de consommation populaire pour voir combien valent les maisons. Ces estimations sont basées sur des informations provenant de sources telles que des ventes comparables et des données publiques. Lancé en 2011 avec des informations sur 90 millions de foyers, Zestimates a élargi sa portée, fournissant aux utilisateurs des données sur plus de 100 millions de foyers aux États-Unis.
Que vous cherchiez à voir à quel point la valeur de votre maison a changé, si la valeur estimative de votre maison est suffisamment élevée pour vous permettre de refinancer, ou curieux de savoir combien votre collègue a dépensé pour sa nouvelle maison, Zestimates offre aux utilisateurs un point de départ dans l'évaluation de la maison.
Mais il y a plusieurs raisons pour lesquelles ces chiffres peuvent ne pas être aussi précis que vous le souhaiteriez.
Points clés à retenir
- Les Zestimates de Zillow permettent aux utilisateurs de voir combien valent les maisons.Les chiffres sont basés sur des informations provenant de sources telles que des ventes comparables et des données publiques.Les zestimates ne sont aussi précis que les données derrière eux, ce qui signifie qu'elles peuvent être obsolètes ou incorrectes.Il peut y avoir des erreurs dans les impôts fonciers payés ou les évaluations fiscales, et Zestimates peut ne pas inclure les mises à niveau ou les améliorations apportées par les propriétaires.Zillow tient également compte du taux de roulement, donc un domaine où les gens gardent leur maison pendant de plus longues périodes peut ne pas être aussi précis.
Informations de base inexactes
Les algorithmes uniques de Zillow mettent à jour sa collection de valeurs de propriété trois fois par semaine, sur la base d'informations provenant à la fois de données publiques et de données soumises par les utilisateurs. Selon Zillow, «la grande majorité des Zestimates sont à moins de 10% du prix de vente de la maison.» Mais les Zestimates ne sont aussi précis que les données derrière eux, donc si le nombre de chambres ou de salles de bains dans une maison, sa superficie en pieds carrés, ou si la taille de son lot est inexacte sur Zillow, le Zestimate sera désactivé.
Les utilisateurs peuvent corriger ces erreurs. Cependant, Zillow prévient que la mise à jour des détails d'une propriété n'entraînera pas de changement immédiat dans le Zestimate de la maison, et n'entraînera parfois aucun changement. Par exemple, avoir une quatrième salle de bain peut ne pas nécessairement faire grand-chose pour la valeur de la maison dans votre ville. La saisie de ces informations peut donc n'avoir aucun effet.
En plus d'accepter les données soumises par les utilisateurs, Zillow traite les problèmes d'inexactitude en signalant des plages de valeurs estimées pour les propriétés individuelles. Plus la plage est petite, plus le Zestimate est fiable car cela signifie que Zillow a plus de données disponibles sur cette propriété. En regardant le haut et le bas de la gamme, vous aurez une meilleure idée de la valeur d'une maison.
Zillow appelle ses Zestimates un point de départ pour déterminer les valeurs d'origine, de sorte que les utilisateurs ne doivent en aucun cas les considérer comme des évaluations.
Erreurs dans les chiffres clés
Zillow intègre la date et le prix de la dernière vente dans son estimation. Dans certaines régions, ces informations constituent une grande partie de ce chiffre. Mais si ces informations sont inexactes, elles peuvent perturber le Zestimate. Et puisque les ventes comparables affectent également le Zestimate d'une maison, une erreur dans le record de prix de vente d'une maison peut affecter les Zestimates des autres maisons de la région.
Le Zestimate tient également compte des impôts fonciers réels payés, des exceptions aux évaluations fiscales et d'autres données fiscales foncières accessibles au public. La valeur des propriétés de l'évaluateur fiscal peut cependant être inexacte. La base de données de l'expert fiscal peut contenir une erreur liée aux informations de base d'un bien, entraînant une valeur imposable trop élevée ou trop faible.
Les propriétaires qui constatent des écarts peuvent signaler des données de vente ou des dossiers fiscaux incorrects à Zillow en ligne.
Où sont les mises à niveau?
Parfois, un propriétaire apporte des améliorations ou des mises à niveau à une propriété, ce qui devrait augmenter la valeur de la maison. Mais, Zillow n'est pas nécessairement au courant de ces facteurs. Autrement dit, à moins que l'évaluateur foncier local ne dispose de cette information. Si un propriétaire prend un permis de la ville pour effectuer des améliorations, cette information peut être transmise aux autorités fiscales foncières et versée au dossier public. Zillow ne peut mettre à jour ses listes que lorsque ces informations sont disponibles.
Par exemple, si vous ajoutez une cinquième chambre autorisée à votre maison et que l'évaluateur d'impôt foncier estime que la mise à niveau augmente la valeur de votre maison, ces informations trouveront probablement leur chemin dans le Zestimate de votre maison à un moment donné. Mais si votre maison a une cuisine design flambant neuve qui ne nécessitait aucun permis majeur, mais la maison de votre voisin a sa cuisine originale de 1975, Zillow appréciera les deux maisons de la même manière, même si votre maison peut atteindre un prix de vente plus élevé.
Cependant, les mises à niveau ne sont pas toujours aussi précieuses que vous le pensez. Cela dépend beaucoup des conditions du marché du logement local et des projets que vous avez réalisés. Donc, juste parce que la valeur de votre maison sur Zillow n'a pas changé depuis que vous avez ajouté cette chambre ou rénové votre cuisine, ne supposez pas que vous pouvez virer 30 000 $ supplémentaires au Zestimate. À l'inverse, si Zillow dit que votre maison vaut 300 000 $ mais que vous savez que vous ne l'avez pas mise à jour autant que des maisons similaires dans votre quartier, elle peut se vendre moins cher ou prendre plus de temps pour trouver un acheteur intéressé.
Taux de rotation des logements
Plus il y a de ventes de maisons dans votre région, plus Zillow dispose de données sur la valeur des acheteurs. Cela rend Zestimates plus précis. Donc, si vous vivez dans un marché chaud de la baie de San Francisco, votre Zestimate pourrait être plus précis que si vous vivez dans une ville rurale où les gens restent chez eux pendant des décennies et les ventes sont rares.
Mises à jour de l'algorithme de Zillow
Zillow met à jour son algorithme à mesure qu'il propose de nouvelles façons d'améliorer sa précision. Lorsque cela se produit, Zestimates peut changer considérablement même si rien n'a changé au sujet de ces maisons ou du marché immobilier.
En janvier 2019, Zillow a annoncé avoir attribué un contrat de 1 million de dollars à une équipe de scientifiques et d'ingénieurs des données pour aider à améliorer la précision des Zestimates du site. L'équipe a exploité différents facteurs affectant la valeur d'une maison, notamment les données publiques, les temps de trajet, le bruit de la route et d'autres informations pour prendre en compte son algorithme. Zillow a estimé que le taux d'erreur à l'échelle nationale tomberait en dessous de 4%.
La société a fait l'objet d'un recours collectif, déposé en 2017 par des propriétaires de Chicago qui ont prétendu avoir induit les acheteurs en erreur en leur fournissant des chiffres très bas. Les plaignants ont également déclaré que la plupart des utilisateurs traitaient les Zestimates comme des évaluations. Selon un rapport de Market Watch, Zillow, a déclaré que le procès n'avait aucun mérite, niant que ses Zestimates étaient des évaluations. Au lieu de cela, il les a appelés un point de référence où les utilisateurs peuvent commencer leur recherche de valeurs d'origine.
The Bottom Line
Zillow n'essaie pas de cacher les imperfections de ses Zestimates aux consommateurs, et vous ne pouvez pas non plus vous attendre à des estimations parfaitement précises de sites concurrents. Le fait est que les propriétaires utilisent les prix de Zestimates comme une large ligne directrice et comparent ces chiffres avec d'autres sources. Elle ne doit en aucun cas être considérée comme une évaluation. Une analyse de marché comparable d'un agent immobilier local et une évaluation professionnelle de la maison sont les meilleurs moyens d'en apprendre la valeur.
Même ces outils sont imparfaits: il n'y a parfois aucune vente récente de maisons similaires et les évaluateurs - qui ne sont que des êtres humains - peuvent être quelque peu subjectifs dans leurs évaluations. En fin de compte, il n'y a aucun moyen d'obtenir une évaluation parfaite de la valeur d'une maison, mais il y a juste des directives que nous avons à suivre lors de l'achat, de la vente, de la demande de prêt et quand nous devons connaître la valeur d'une maison.
