La gentrification se réfère à l'afflux de personnes plus riches dans un quartier urbain existant. Le processus - qui apporte des changements au caractère et à la culture d'une région, ainsi qu'une augmentation des loyers et de la valeur des propriétés - se produit dans certaines régions métropolitaines des États-Unis, y compris New York. Un récent rapport du NYU Furman Center a analysé la gentrification dans les sous-arrondissements de New York. Il définit les quartiers «embourgeoisés» comme ceux qui étaient comparativement à faible revenu en 1990 (dans les 40% les plus pauvres de la ville), mais qui ont connu une croissance des loyers de quartier supérieure à la médiane au cours des deux décennies suivantes.
Avec ces critères, le rapport a révélé que sur les 55 quartiers de la ville, 15 étaient classés comme gentrifiants. En outre, le rapport a classé sept comme non-gentrifiants - quartiers à faible revenu dans les années 1990 sans changement spectaculaire au cours des 20 dernières années - et le reste comme les quartiers à revenu élevé qui étaient déjà dans le top 60% dans les années 1990.
Des cinq arrondissements de New York, Brooklyn et Manhattan ont la part du lion des quartiers embourgeoisés, suivis du Bronx et du Queens; Staten Island n'en avait pas. Voici les 15 quartiers, classés par ordre alphabétique par arrondissement, ainsi que la variation en pourcentage de chaque quartier dans le loyer moyen entre 1990 et 2010-2014, comme le montre le rapport Housing & Neighbourhoods de l'État de New York du NYU Furman Center. Nous listons également le prix de vente médian, le loyer et le revenu du ménage d'aujourd'hui (en vigueur au 13 mars 2017), selon Trulia.com.
LE BRONX
Morrisania / Belmont
Variation en pourcentage du loyer moyen entre 1990 et 2010-2014: 23, 5%
Prix de vente médian aujourd'hui: 370 000 $
Loyer médian par mois aujourd'hui: 1 975 $
Revenu médian des ménages aujourd'hui: 24 419 $
Mott Haven / Hunts Point
Variation en pourcentage du loyer moyen entre 1990 et 2010-2014: 28, 0%
Prix de vente médian aujourd'hui: N / A
Loyer médian par mois aujourd'hui: N / A
Revenu médian des ménages aujourd'hui: 20 409 $
BROOKLYN
Bedford-Stuyvesant
Variation en pourcentage du loyer moyen entre 1990 et 2010-2014: 36, 1%
Prix de vente médian aujourd'hui: 712 500 $
Loyer médian par mois aujourd'hui: 2 275 $
Revenu médian des ménages aujourd'hui: 40 625 $
Brownsville / Ocean Hill
Variation en pourcentage du loyer moyen entre 1990 et 2010-2014: 20, 5%
Prix de vente médian aujourd'hui: 400 000 $
Loyer médian par mois aujourd'hui: 1 850 $
Revenu médian des ménages aujourd'hui: 26 274 $
Bushwick
Variation en pourcentage du loyer moyen entre 1990 et 2010-2014: 44, 0%
Prix de vente médian aujourd'hui: 793 000 $
Loyer médian par mois aujourd'hui: 1 950 $
Revenu médian des ménages aujourd'hui: 36 406 $
North Crown Heights / Prospect Heights
Variation en pourcentage du loyer moyen entre 1990 et 2010-2014: 29, 9%
Prix de vente médian aujourd'hui: 955 500 $
Loyer médian par mois aujourd'hui: 3 000 $
Revenu médian des ménages aujourd'hui: 74 205 $
South Crown Heights
Variation en pourcentage du loyer moyen entre 1990 et 2010-2014: 18, 1%
Prix de vente médian aujourd'hui: 625 000 $
Loyer médian par mois aujourd'hui: 3 350 $
Revenu médian des ménages aujourd'hui: 36 387 $
Sunset Park
Variation en pourcentage du loyer moyen entre 1990 et 2010-2014: 23, 9%
Prix de vente médian aujourd'hui: 460 000 $
Loyer médian par mois aujourd'hui: 2 100 $
Revenu médian des ménages aujourd'hui: 38 080 $
Williamsburg / Greenpoint
Variation en pourcentage du loyer moyen entre 1990 et 2010-2014: 78, 7%
Prix de vente médian aujourd'hui: 815 000 $
Loyer médian par mois aujourd'hui: 3 600 $
Revenu médian des ménages aujourd'hui: 32 697 $
MANHATTAN
Central Harlem
Variation en pourcentage du loyer moyen entre 1990 et 2010-2014: 53, 2%
Prix de vente médian aujourd'hui: 863 500 $ *
Loyer médian par mois aujourd'hui: 2 500 $ *
Revenu médian des ménages aujourd'hui: 35 866 $ *
* Données pour Harlem
East Harlem
Variation en pourcentage du loyer moyen entre 1990 et 2010-2014: 40, 3%
Prix de vente médian aujourd'hui: 863 500 $ *
Loyer médian par mois aujourd'hui: 2 500 $ *
Revenu médian des ménages aujourd'hui: 35 866 $ *
* Données pour Harlem
Lower East Side / Chinatown
Variation en pourcentage du loyer moyen entre 1990 et 2010-2014: 50, 3%
Prix de vente médian aujourd'hui: 1 256 000 $
Loyer médian par mois aujourd'hui: 4 500 $
Revenu médian des ménages aujourd'hui: 38 333 $
Morningside Heights / Hamilton Heights
Variation en pourcentage du loyer moyen entre 1990 et 2010-2014: 36, 7%
Prix de vente médian aujourd'hui: 980 000 $
Loyer médian par mois aujourd'hui: 6 200 $
Revenu médian des ménages aujourd'hui: 58 445 $
Washington Heights / Inwood
Variation en pourcentage du loyer moyen entre 1990 et 2010-2014: 29, 3%
Prix de vente médian aujourd'hui: 850 000 $
Loyer médian par mois aujourd'hui: 6 500 $
Revenu médian des ménages aujourd'hui: 34 184 $
Reines
Astoria
Variation en pourcentage du loyer moyen entre 1990 et 2010-2014: 27, 6%
Prix de vente médian aujourd'hui: 662 500 $
Loyer médian par mois aujourd'hui: 2 575 $
Revenu médian des ménages aujourd'hui: 54 020 $
The Bottom Line
Comme de nombreuses régions métropolitaines des États-Unis, New York compte de nombreux quartiers en cours de gentrification. Du point de vue de l'investissement, acheter tôt dans un marché d'embourgeoisement peut avoir du sens, mais il y a quelques inconvénients à considérer. Bien que le processus puisse certainement entraîner des changements positifs dans la communauté - par exemple, une réduction de la criminalité, une augmentation de l'activité économique et de nouveaux investissements dans les bâtiments et les infrastructures de la région - les avantages sont généralement les plus appréciés par les nouveaux arrivants, et non par les résidents établis.
Le film PBS "Flag Wars" montre qu'un quartier embourgeoisé peut devenir une "victime de son propre succès". La hausse des loyers et des valeurs immobilières, couplée à la "spirale ascendante de l'opportunité", peut éroder les qualités qui ont attiré de nouveaux résidents dans les premiers endroit. Selon le film, "Lorsque le succès vient dans un quartier, il ne vient pas toujours à ses résidents établis, et le déplacement de cette communauté est l'effet le plus troublant de la gentrification."
