Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire à taux variable 2/28 (BRAS 2/28)
Un prêt hypothécaire à taux variable 2/28 (ARM 2/28) est un type de prêt immobilier de 30 ans assorti d'une période initiale à taux fixe de deux ans. Après cette période de 2 ans, le taux flotte en fonction d'un indice plus une marge. Le taux de teaser initial est inférieur à la moyenne pour les hypothèques conventionnelles, mais le taux ajustable peut augmenter considérablement. Étant donné que les banques ne gagnent pas beaucoup d'argent sur le taux initial, 2/28 ARMS incluent de lourdes pénalités de prépaiement au cours des deux premières années.
RÉPARTITION Hypothèque à taux variable 2/28 (BRAS 2/28)
L'ARM 2/28 est devenu populaire pendant le boom immobilier du début des années 2000, lorsque la flambée des prix a mis les paiements hypothécaires conventionnels hors de portée pour de nombreux acheteurs. Par exemple, une hypothèque conventionnelle de 300 000 $ sur 30 ans entraînerait des paiements mensuels de 1610 $. Mais un ARM 2/28 avec un taux de teaser initial de 3% nécessiterait des paiements mensuels de seulement 1265 $.
Pièges potentiels de 2/28 ARMS
Le Catch-22 de l'hypothèque à taux variable 2/28 est qu'après deux ans, le taux est ajusté tous les six mois, généralement à la hausse, d'un pourcentage basé sur le taux interbancaire offert à Londres (LIBOR) plus une marge supplémentaire. 2/28 ARMS a des contrôles de sécurité intégrés, tels qu'un plafond de taux d'intérêt à vie et des limites sur l'augmentation ou la diminution du taux à chaque période. Mais même avec des plafonds, les propriétaires peuvent faire face à des pics de paiement à couper le souffle.
Dans l'exemple donné ci-dessus pour le prêt ARM 2/28 à 3% de 300 000 $ sur 30 ans, si après deux ans le LIBOR est de 2, 7 et la marge de 1, 5, l'intérêt augmenterait de 4, 2%, pour un total de 7, 2%. Ce taux de 7, 2% pourrait être bien supérieur aux taux hypothécaires conventionnels actuels. Le paiement mensuel du propriétaire augmenterait du jour au lendemain de plus de 60%, pour atteindre 2036 $.
Pendant le boom, de nombreux propriétaires n'ont pas compris comment une augmentation de taux apparemment faible pouvait considérablement augmenter leur paiement mensuel. Et même ceux qui étaient parfaitement conscients des risques considéraient les BRAS 2/28 comme un véhicule de financement à court terme. L'idée était de profiter du taux teaser bas, puis de refinancer après deux ans soit une hypothèque conventionnelle soit, si leur crédit n'était pas assez bon pour cela, une nouvelle hypothèque ajustable. Et, étant donné la flambée des prix de l'immobilier, donner un coup de pied à la dette peut aller plus loin. Pour beaucoup, cela avait un certain sens, car, après tout, la valeur nette du logement de l'emprunteur augmentait rapidement.
Des problèmes sont survenus avec l'effondrement du marché en 2008. La valeur des maisons a chuté. De nombreux propriétaires de 2/28 ARMS se sont retrouvés dans l'incapacité de refinancer, d'effectuer leurs paiements ou de vendre leur maison pour la valeur du prêt en cours. L'éruption de saisies a conduit à des normes de prêt plus strictes. Aujourd'hui, les banques évaluent plus attentivement la capacité d'un emprunteur à effectuer des paiements à taux variable.
